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  楼盘评测：远洋红星天铂

  楼盘名称：远洋红星天铂

  开发商：长沙星捷房地产开发有限公司

  产品价格：10500元/平

  产品总价：131万起

  产品户型：125平

  总户数：4000户

  楼栋数：60栋

  容积率：2.46

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙市雨花区湘府东路与体院路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：全配套的百万方大盘

  项目配建公园、带双幼儿园1中学的规划用地及10万方的商业体量，无论是上学或是生活娱乐均便捷；

  亮点二：城区立体化交通配套

  项目临近城市交通主动脉万家丽和湘府路高架，1公里范围内覆盖有地铁、BRT站点，多重交通方式可供选择；

  亮点三：高性价比倒挂明显

  项目为19年的限价盘，价格优势明显。且低于限价开卖的逆市操作，无论是对标新房或是二手房，均有一定的倒挂现象。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于湘府路与体院路的交汇处，从营销中心出发南面即可上湘府路高架，往西经过湘府路大桥可直达洋湖、河西区域，一路没有红绿灯，道路通畅。

  左侧的万家丽路是长沙市第二大主干道，同时也是早晚高峰的拥堵路段，全长30公里，从南至北贯穿暮云、雨花区、芙蓉区、开福区，直达星沙。

  公交：项目1公里范围内覆盖有12个公交站点，有365路、55路、212路、16路、810路等10余趟公交途经，约3-10分钟有一趟，出行便捷。

  距离最近的体院路丽白路口（172米）、另有市广电产业园（211米）、省林业厅（282米）、体院路长塘路口（505米）、善塘（534米）、泰禹家园（778米）、长沙新广电（半岛蓝湾）（743米）、湘府路司家塘路口（784米）、唐湘电器市场（844米）、湘府路口（873米）、湘府路朱家塘路口（883米）、省环保厅（1公里）等站点覆盖。

  地铁：项目享多重轨道交通线路，距离地铁5号线板塘冲站约900米；距离长沙城际铁路湘府路站仅3站公交的距离；未来还有8号线市广电站的规划，该站点预计就在项目的正南边，无论是城市或是城际之间均便捷。

  另有，距离快速公交系统BRT市广电站（已建成，暂未通车）约100米距离，可快速通达高铁站、省府、五一商圈。

  周边教育：项目自建2所幼儿园，预留有1所小学地块（规划中），同时地处老牌名校集中区域，师资力量雄厚。

  2公里范围内覆盖有枫树山南屏锦源小学（563米）、泰禹小学（773米）、南雅雨花实验中学（737米）、泰禹第三小学（1.1公里）、长沙市雨花区实验小学（1.5公里）、长沙市雅静中学（1.7公里）、长沙南雅中学（1.9公里）。

  周边医疗：项目周边医疗配套有限，距离美洲故事门诊部约168米、合能门诊部约176米、雨花区圭塘街道社区卫生服务中心约1.8公里、湖南省司法警察总医院分院1.8公里，基本就近可为家人提供健康保障。

  周边公园：项目自建有月塘公园，位于售楼部南侧，规划约1.5万方，落成后将交付政府使用，可以说是住在公园里的宜居环境。

  另外距离圭塘河生态公园约2公里、天际岭国家森林公园新北门约1.9公里、距离湖南省植物园约2.4公里，无论是平日休闲散步或是周末亲近自然均有去处。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目总用地面积390亩，总建面积100万平方米，是由5宗小幅地块组成，分两期开发。其中一期组团共分三个地块，基本由红星地产操盘，包括6-30层的花园洋房、小高层、高层，以及一所幼儿园。目前除E地块之外均已售完。

  二期为远洋集团加持的升级产品，商业+住宅的组合，商业部分为爱琴海购物广场、写字楼/公寓等。共约60栋，将近4000户住户，车位配比约1:0.9。

  项目主打建面约95-120m²高层，建面约125-135m²洋房。但目前暂无住宅房源在售，主推建面约20-60m²临街商铺，均价25000元/㎡，预计十一月将推二期新品。

  项目特色：远洋红星天铂是远洋集团与红星地产联手打造的超百万方大盘，144平方米以下户型不少于60%，毛坯限价10300元/平，主要面向刚需及改善群体。自带2所幼儿园+中学+10万方的商业用地，肩负有与周边资源互补共创商圈新格局的重任。

  整个小区采用新亚洲建筑风格，建筑错落有致的分布，视觉效果不错。综合容积约2.46 ，绿化高达40%，配以“一轴四景十五主题” 组成的流线型景观轴线，与蜿蜒流淌的湘江形似，意取“湘江之行”。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。远洋红星天铂配比1:0.9，后期可能会有车位不足的情况。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。远洋红星天铂的容积率为2.46，居住密度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。远洋红星天铂的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  项目高层主推建面约95-120㎡高层住宅，两梯四户的类板楼设计，外接长廊，基本保证了户户通透，但不知交房是否走廊有窗户的配置，不然雨雪天的安全系数不高。

  建面约98㎡户型与105㎡户型布局一致，仅尺寸差别，可做到了三房两厅两卫。从户型整体来看，动线集中且分区，南北通透的竖厅，厨房/餐厅/客厅/阳台依次排开，加上同面宽客厅及餐厅空间更显大气。

  不仅如此，客厅、主卧、次卧三开间朝南，采光面好。全明格局，没有房间是暗区。而主卧套间设计，带飘窗、衣帽间和独卫，居住舒适较高。加上毛坯交付，承重墙较少，后期改造灵活。

  测评4  价格分析

  项目为2019年的限价地，住宅限价10300元/m²，一期建面约95-120m²高层，低于限价开卖，单价九字头起，建面约125-135m²洋房，均价10500元/m²，属于片区内的价格洼地。

  新房方面：周边1公里范围内在售新房中天·星耀城高层均价13500元/㎡（毛坯）、卓越伊景苑11500元/㎡（毛坯）、润和瀚文府高层11200元/m²（毛坯），弘阳·阳光城·天宸府洋房均价约14500元/m²（带装修）。

  二手房方面：周边美洲故事住宅挂牌约13000元/㎡、天晟海拔东方挂牌约11000元/㎡、天赐良园挂牌约10000元/㎡、新里程潇湘名城挂牌约12000元/㎡。

  价格潜力：项目地处雨花区省府红星片区，享受南城政企、商圈板块、武广交通各类资源的辐射。同时项目自带主题式购物公园及学校，是片区内为数不多的百万方全配套大盘。除此，项目1公里范围内有多所老牌名校及地铁的加分项，性价比极高。

  且项目前期高层单价低于限价开卖，价格明显低于新房及二手房的成交价，千元以上的倒挂，可直接上榜南城的“潜力股“。

  温馨提示：远洋收购70%红星地产股权，主要操盘二期及商业，但一期是由红星地产推售，后期交付存在一定的不确定性。