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  楼盘评测：城发恒伟·洋湖映2009

  楼盘名称：城发恒伟·洋湖映2009

  开发商：长沙城发恒城置业有限公司

  产品均价：14000-15300元/㎡

  产品户型：191-322㎡

  总户数：1770户

  绿化率：30%

  楼盘地址：长沙市岳麓区景园路与崔荷路交汇处

  项目亮点  

  自然景观丰富 居住环境舒适

  项目临近洋湖湿地公园，周边自然景观丰富，且项目容积率约2.0，属于低密宜居社区。

  配置区域能源系统 集中供冷供热

  集中供冷供热，低碳节能，安全环保，拥有恒温、恒静、恒湿等特点，室内环境更舒适。

  临近主干道 自驾出行便捷

  项目临近潭州大道、洋湖大道等主干道，自驾出行可快速通达全城。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目临近潭州大道、洋湖大道，长沙绕城告诉等主干道，沿潭州大道可快速抵达岳麓北。沿洋湖路途径含浦达到10.4公里可快速到达梅溪湖，周边道路日常通达度较好，自驾出行便捷。

  公交：项目周边1.5公里内有5个公交站点，距离项目最近的为靳江河公交首末站约576米，其次为雅礼洋湖中学(809米)、雅礼洋湖实验中学(891米)、洋湖大道含浦大道口(991米)、东山湾存（1.6公里）。途径4路、418路、206路、276路、389路、418路、378路等多辆公交车。约10-20分钟有一趟途径，乘坐276路公交车6站可直达湖南中医药大学。

  地铁：项目距离地铁2号线洋湖湿地站约2.3公里，地铁出行稍有不便。

  周边教育：距离项目最近的学校，为建中的连塘学校约515米，周边2.6公里范围内还有雅礼洋湖实验中学（928米）、湖南师大附中博才实验中学（1.2公里）、麓山国际洋湖实验学校（1.2公里）、岳麓实验中学（1.7公里）、岳麓博才中海小学（1.9公里）、麓山中加国际学校（2.6公里）。

  周边医疗：距离项目最近的医院为湖南妇女儿童医院约1.7公里。

  周边商业：项目周边有洋湖水街、宜家、龙湖天街等商业配套，但基本在2.2公里外，步行出行稍有不便，可乘坐公交获自驾到达。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目占地面积约14.4万㎡，建筑面积约48万㎡，分两期开发，一期由14栋洋房和9栋小高层组成，容积率约2.0，绿化率30%，所推产品为建面约191-322㎡大平层，两梯两户设计，客群定位为纯改善人群。二期由9栋高层、1栋公寓、一栋写字楼和一所幼儿园组成，容积率约3.3，略高于一期，绿化率30%，即将首推121-140㎡高层住宅，3梯4户类板设计，楼间距约35米左右，客群定位为刚需刚改人群。

  项目特色：园林方面规划超6万方新中式园林，承袭湖湘千年礼制，打造“两轴三境四巷”景观轴线、“五进制归家”格局，六大主题架空层泛会所、全龄段园林互动空间。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。城发恒伟·洋湖映2009车位配比超1:1.53，停车位较为充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。城发恒伟·洋湖映2009容积率2.0，居住环境舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。城发恒伟·洋湖映2009绿化率为30%，居住环境比较舒适。

  测评3 主力户型分析

  一期建面约189㎡四居室大平层，户型方正，居室空间较大，进深、面宽比例适宜，四开间朝南，合理的面宽保证充足的采光。

  入户为独立玄关，保证室内视野过渡，可增设双开门的衣帽柜，增加更多的收纳空间。厨房与餐厅相连，方便备餐与用餐，且厨房带明窗，通风、采光好，以油烟为主的污浊空气易排除，难以在室内停留，利于身心健康。

  客餐厅一体相连，动线竭尽所能的放大餐、客厅的公共空间，且客厅与南向景观阳台相连，空间通透光照、通风有保证。

  南向主卧套房设计，进深比适中，设计有两处衣帽间，可满足男女主人的储物需求，另外主卫设计双洗漱台，主卫带明窗，有利于通风，避免潮湿。

  客厅另一侧的南向卧室同为套间设计，与主卧分列客厅两端，互不相邻，增加户型整体采光面的同时，也保证了各自生活的私密性，另外该卧室与客厅共享景观阳台，适合作为老人房，方便老人早起晨练。北向的衣帽间连接生活阳台，可根据业主需求改造成书房或客卧。

  二期141㎡四居室高层住宅，户型方正，三开间朝南，南北双向阳台设计，采光充足，功能分区较为集中，动静分明。

  厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，厨房为L型设计，将洗涤区、操作区、烹饪区、储藏区人性化划分，且餐厅连接北向生活阳台，双向阳台的设计将生活和观景休闲区分开，更具有隐私性。客厅与南向景观阳台相连，面宽进深比列适宜，室内日照充足。

  南向主卧套间设计，带独立卫浴和衣帽间，面宽比列适宜，可摆放1.8*2米标准床位，满足居住用途。另外相邻的南向卧室，配备有衣帽间，南向飘窗向外延展了室内空间，居住更舒适。北向次卧与客卫相邻，方便起夜使用。主卧对面的阳台，可根据业主需求改造成书房或卧室。

  测评4 价格分析

  14000-15300元/㎡，二期为刚需刚改住区预推121-140㎡高层住宅，预计均价14000元/㎡，能同时满足不同需求客群。

  对比周边新房：目前周边在售新房例如梦想麓隐桐溪为纯改善住区，毛坯均价10600元/㎡；龙湖·江与城，均价12800-14000元/㎡；建发电建·江山悦，均价13400-14500元/㎡；国宸府均价13600元/㎡；项目为目前洋湖最高毛坯限价地14200元/㎡，另外项目配置有能源系统，提供集中供冷供热，室内居住环境更低碳舒适。

  对比周边二手房：山塘地铁站附近的二手房价格在6200-8700元/㎡。

  价格潜力：项目处于大王山片区，拥有丰富的文旅产业做支撑，另外地铁3号线的开通，拉近了片区与长沙主城区之间的距离，已经在建的地铁3号线南延线，也将加快长沙和湘潭之间融城发展。除此之外，项目处在洋湖商圈的辐射范围内，可以近共享洋湖新城的成熟配套，发展潜力较大。