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     楼盘评测：中建麓江府

  开发商：长沙中建信和轨道麓江置业有限公司

  产品价格：待定（预估15000元/m㎡）

  产品户型：118-180m²小高层

  总户数：821户

  楼栋数：11栋

  容积率：2.4

  绿化率：35%

  楼盘地址：岳麓区支路三与支路四交汇

  楼盘亮点

  亮点一：双国企开发 品质有保障

  项目由中建集团携手长沙轨道集团，双国企共同开发，品质有保障。  

  亮点二：地处滨江 区位优势明显

  滨江新城是集政治、商务于一体的区域，交通便利、配套完善，高净值人群多聚集于此，未来发展潜力无限。

  亮点三：刚需友好 户型118m²起

  项目是滨江少见的刚需友好型楼盘，户型118m²起，总价相对较低，给想要置业滨江的刚需客群提供了可能。

  适合人群：项目毛坯首开均价可能是15000元/m²，118m²总价177万左右，适合首付预算50万以上的客群。

  测评1  便利指数

  轨道：项目周边目前有地铁4号线和长株潭城际轻轨经过，未来规划有地铁8号线、10号线。距项目最近的地铁站是福元大桥西站，直线距离约913m，步行距离超过1km，便捷性大打折扣。

  公交：项目周边500m范围内有白马实验小学西站、银杉路谷山路口站、长望路银杉路口站、北津城路岳华路口站、银杉路北津城路口站等7个公交站，以及70路、131路、211路、318路等多路公交经过，站点密集、公交线路多，出行便利。

  从银杉路谷山路口站出发，乘坐318路公交，12站后可达橘子洲大桥西，览湘江风景，15站后即达岳麓山脚河西大学城。

  自驾：项目靠近城市纵向主干道—银杉路，横向主干道—北二环，以及两座跨江大桥—三汊矶大桥、福元路大桥，路网成熟，交通发达。

  从项目出发，途经银杉路和五一大道，9.5km后可达五一商圈。

  点评：项目周边路网成熟，交通便利，美中不足的是离地铁站距离较远，不利于地铁出行。

  周边教育：项目配建幼儿园，且扩建白马实验小学，周边2km范围内有长郡滨江中学、长郡双语学校、三汊矶小学、麓山国际实验小学二小（在建）等中小学，教育资源丰富。

  周边医疗：项目周边5km范围内有中南大学湘雅三医院、长沙泰雅医院、湖南省肿瘤医院、长沙百佳马丽亚妇产医院、湖南中医研究所等医院，医疗实力雄厚。

  周边商业：项目毗邻谷山商业广场（466m）和海棠商业广场（502m），可以满足日常生活所需，5km范围内还有凯德壹中心、方圆荟、奥克斯广场、奥特莱斯、河西王府井等大型商业综合体，商圈云集，可以享受休闲娱乐一站式服务。

  周边景观：项目周边4km范围内有岳鞍阁公园、银星湾公园、跃华嘉园社区公园、滨江休闲公园、谷山森林公园等配套，是茶余饭后一家人散步的好去处。

  点评：项目配套较为完善，相比之下教育稍弱一些，但开发商可能引进品牌学校以增强综合实力，不过具体信息还是以官方为准。

  测评2  小区品质

  项目规划：中建麓江府是2021年6月1日，由长沙中建信和轨道麓江置业有限公司拿下的[2021]长沙市039号地块，处在滨江北与市府中间地段，位置上更靠近滨江北。

  项目位于长望路和银杉路交汇西北角，总占地面积51705.67方，总建面约15万方，由11栋住宅+1栋幼儿园组成，为14-18层的小高层，为纯住宅小区，业态纯粹，共规划821户，车位916个，配比超,1:1。容积率约2.4，绿化率35%，属于宜居的低密小区。小区户型包括118m²、143m²、160m²和180m²4个户型，其中面向刚需的有553套，偏向改善的268套，梯户比为2梯3户、2梯2户。

  中建麓江府由万亿级中建集团背书，湖南前三强中建五局旗下房地产开发平台，携手长沙轨道集团，双国企共同开发，品质有保障。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区共规划821户，车位916个，数量较为充足，能满足小区业主基本的停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率较低，建筑密度仅22%，居住舒适度会比较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区体量不大，只有11栋建筑，但都是住宅，业态纯粹，绿化率达到35%，居住舒适度高。

  点评：和滨江的其它项目相比，中建麓江府的位置要偏一些，但胜在填补了目前市府滨江刚需房源的空白，且产品规划不错，整体比较宜居，再加上双国企背书，品质有保障。

  测评3  主力户型分析

  建面约118m²3+1室，两厅两卫格局，户型方正，大面宽而短进深，室内全明通透，空间利用率高。

  客餐厅一体设计，阔绰大气，空间感十足；四开间朝南，宽约6.4m的大课堂，可单纯作为6.4m×4.55m的大横厅，也可改造出一个书房用于办公，空间灵活多变。

  卧室呈L型在西侧排列，北向次卧约9m²，空间紧凑实用；南向次卧赠送飘窗，是午后小憩阅读的好地方；主卧套房设计，带步入式衣帽间和独立卫生间，整体面积约20.4m²，空间充裕，私密性高。

  点评：118m²做4房不显拥挤，视觉效果还能有这么阔绰，中建麓江府的这个户型确实难得一见，美中不足的是厨房只有6.3m²，可能会略显拥挤。

  测评4  价格分析

  中建麓江府待推出建面约118-180m²小高层，具体价格暂未释出，可能是15000元/m²左右。

  滨江新城在售新房不多，基本上都是改善性质的项目，如旭辉·铂悦湘江，在售少量建面约208-372m²非毛坯大平层，均价24300元/m²；长沙悦府待推建面约300m²非毛坯大平层，参考均价21000元/m²；以及澳海麓院在售建面约128-163m²毛坯洋房，均价14000元/m²。

  对比周边二手房，滨江新城二手房均价约为18000元/m²，离项目900m左右的阳光丽城二手房挂牌均价约为16000元/m²，而1.5km开外的远洋外滩壹号二手房挂牌价为18000元/m²。

  点评：滨江土地限价持续走高，而中建麓江府兼具区位优势和开发商优势，产品保值潜力可见一斑。但项目周边多为安置小区，可能会对其价格潜力产生一定负向影响。