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  楼盘评测：新城明昱东方

  楼盘名称：新城明昱东方

  开发商：长沙鸿耀房地产开发有限公司

  产品价格：12000-12500元/㎡

  产品户型：104-170㎡

  总户数：2100

  容积率：2.25

  绿化率：35%

  楼盘地址：长沙会展中心金桂路与敢胜路交汇

  楼盘亮点

  亮点一：享会展片区红利 发展潜力大

  项目所处潜力片区，依托会展+高铁+自贸区等多核利好联动，发展潜力大。

  亮点二：北邻浏阳河 居住环境舒适

  二期住宅与浏阳河风光带仅一路之隔，周边还有多个公园，居住环境舒适。

  亮点三：项目配建学校  教育资源有保障

  项目旁边有3块教育用地，项目配建学校，周边拟建设一所公立小学和一所公立中学。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于金桂路与敢胜路交汇处。约200米可接驳劳动东路，可便捷到达高铁南站、雨花区商圈、东塘商圈等多元化场所。另外项目靠近京港澳高速、机场高速，去周边城市或者市内都比较方便。

  公交：项目周边设有黄兴车辆段、国展路学园西路口、劳动路高塘坪路口、川河苑、圆弧区托溪小学公交停靠站点，有X122路、X220路、220路、262路、273路、280路、281路、321路、X111路、X117路等多条公交线路途经，可通达雨花区、芙蓉区。

  地铁：项目距离地铁2、4号线换乘站光达站约1.6公里，可快速到达长沙主城区。项目南侧是磁悬浮快线，与长沙高铁南站隔浏阳河对望，相距约3.8公里，省内外出行便利。

  周边教育：项目配建一所学校，目前已经签约苏州外国语学校。项目周边还规划了松树小学、松树中学2块教育用地，待学校建成后教育资源有保障。

  外国语创办于1994年，是苏州历史最久的外国语学校，办学历史悠久，实行双轨制并行，双通道发展的办学策略，建设最具国际对话力、国际理解力和国际竞争力的外语特色国际化的中国学校。

  周边医疗：项目距离长沙县第二人民医院约3.4公里，另片区内规划医院及医疗服务中心7所，未来将会逐渐修建。长沙县第二人民医院位于省会长沙市近郊、浏阳河畔的榔梨镇，建院于1950年，设病床150张，是一所功能设备齐全的县级综合医院。

  周边商业：项目自带约3500平方商业，3公里范围内有新城控股自身商业综合体雨花吾悦广场，除此之外，还有天虹mall、保利mall等大型综合体商业配套。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目占地面积约17.733万㎡，建筑面积约36.83万㎡，涵盖高层、小高层、洋房、公寓、商业等业态。分两期建设，其中一期位于南侧，二期一线临河。二期由2栋平层、5栋复式、16栋叠墅组成，容积率约1.68。整体容积率2.25，绿化率35%，车位配比1:0.7，停车位稍显紧张。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。新城明昱东方车位比超1:0.7，停车位后期稍显紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。新城明昱东方的容积率为2.25。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。新城明昱东方的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面104㎡复式住宅，户型方正，上下四开间朝南，功能分区较为集中，动静分明，一层空间为生活待客区域，二层为主人私人空间，整体采通风光较好，使用面积高，改造空间大。

  厨房为U型设计，带有北窗，既方便家居清洗，也有利于排除厨房油烟；客餐厅整体进深比例适宜，一体相连，会客区域视野更显宽敞，一楼与客厅相邻的卧室可根据业主需求，改造成书房或是老人房。

  二楼改造空间大，可利用空间高，双卧室朝南，南向主卧和北向卧室均为套间设计，拥有独立卫浴，更具私密性，满足家庭成员的不同需求。主卧配备有步入式衣帽间，布局科学颗粒，既提高了主卧使用率，也增加了居住舒适度。

  测评4  价格分析

  新城明昱东方为2020年7月30日，经15轮出价，新城控股拿下长沙县首宗限价地，位于高铁会展新城国际交流区一期的黄兴053#地块，住宅毛坯限价12800元/㎡，目前在售104-170㎡毛坯复式住宅，均价12000-12500元/㎡。

  对比周边新房：目前周边在售新房较少，轨道万科悦府非毛坯住宅均价14000元/㎡，环球融创会展上东区毛坯住宅均价10500元/㎡。

  对比周边二手房：项目处于正在开发的片区，周边无挂牌的二手房。距离较近的长沙县的佳辉丽景鑫城挂牌价7200元/平，在周边配套方面，与该项目无可比性。