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  乐居买房讯 喊话选择困难症人士！还在纠结买房选哪个？楼盘pk台来拯救你！天猫好房&乐居长沙2022年特推出【楼盘pk台】栏目，旨在将同一区位或同类产品中选取两个或多个特点鲜明的楼盘，从基本概况、价格、交通、建筑类型、户型、配套设施等多角度进行比较，帮助购房者评判楼盘优劣，提供置业参考。

  曾几何时，长沙南城的人都喜欢跨过猴子石大桥，在河西置业。老城区浓厚的生活氛围和乏善可陈、没有吸引力的新房不足以吸引刚需客，更别说对产品要求更高的改善客群了。但随着品牌学校的出现，区域内的教育实力得到质的提升，老城改造也逐步迈入正轨，原本被人忽视的环境、区位特点更是成为了巨大的优势。

  下面我们就位于长沙南城省府板块的两个项目——龙湖春江天曜二期、红橡春园，从价格、产品规划、户型、周边配套等维度来进行分析，浅谈同一地段不同规划下产品的差异。

  龙湖春江天曜二期为[2021]长沙市112号地块，在第二批次集中供地中由龙湖集团联合安诚公司竞得，住宅毛坯限价13500元/平，楼面地价达5003元/平。项目于4月22日晚首开，推出7#、8#建面约173-234平的大平层住宅，共123套，都位于16层（包括16层）以下，最终当天成交110套，去化率高达89%，带装修成交均价为16500元/平。项目目前仅有少量房源在售，价格区间为17000-18000元/平，后期推新待定。

  红橡春园就是[2020]长沙市100号地块，由湖南红橡房地产开发有限公司于2020年11月18日底价成交，毛坯住宅限价12400元/平，折合楼面价约2681元/平。项目于4月23日首开，推出1#建面约192-195平大平层住宅，共78套，当天成交66套，去化率85%，带装修成交均价为15700元/平，其中装修标准为3500元/平。项目目前仅有少量房源在售，价格区间为14600-16300元/平，后期推新待定。

  两个项目均为限价地，龙湖春江天曜二期拿地时间晚，楼面价和红橡春园相比翻了将近一倍，成本更高，毛坯限价每平高1100元/平。从首开数据来看，龙湖春江天曜二期成交均价比红橡春园高800元/平，最低单价每平相差755元。但由于红橡春园最小面积是192平，而龙湖春江天曜二期最小面积只有173平，所以反倒是后者置业门槛更低。

  两个项目在地理位置和配套上相差无几，开盘时间也是前后脚，最终去化率仅相差4%，市场认可度都比较高。不过红橡春园推出的产品数量远少于龙湖春江天曜，而且前期蓄客时间长达数月，后续推新能否维持首开的热度，值得商榷。

  龙湖春江天曜二期位于新姚北路与新韶西路交汇处西北角，占地面积约3.39万方，总建面约12.71万方，住宅部分规划了7栋26-27层的高层住宅，1所六班制幼儿园及少量社区商业，共563户，容积率3.1，绿化率35%。楼栋整体呈一字分布，东西向排开，减少前后楼栋的遮挡，保证采光和景观。

  红橡春园位于天心区新韶西路126号（海棠公园正对面），占地面积约1.85万方，总建面约10.6万方，由3栋27层高的住宅和1栋五星级酒店组成，住宅均为建面192-217平的大平层，共规划260户，容积率5.0，绿化率30%（待定）。4栋楼呈一字排开，前后无遮挡，面向海棠公园，采光和观景视野极佳。红橡春园区别于其它项目的是首次将五恒系统引入住宅开发建设之中，从恒温恒湿恒氧恒洁恒静五个维度，实现居家生活健康。

  对比之后会发现，红橡春园的楼栋虽然完全不存在遮挡，采光更好，但容积率远高于龙湖春江天曜二期，居住舒适度会打折扣，且由于体量过小，所以内部配套有限，酒店和3#距离过近，也会影响居住。而龙湖春江天曜二期的7#和8#位于红橡春园正后方，且距离较近，视野和采光可能都会受到影响。

  物业方面，龙湖春江天曜二期是品牌自己的物业，即长沙龙湖物业服务有限公司，物业费约为3.2元/平/月。红橡春园的物业是由长沙佳捷物业管理有限公司负责，物业费约为3.98元/平/月。相比之下，龙湖的物业在长沙名气、口碑更胜一筹，物业费也低一些，降低了生活成本。

  龙湖集团作为一家民营企业，从2017年以来，资产负债率、净负债率和现金短债比三项关键指标均未超过阈值，连续6年“三道红线”保持绿档，同时获得三家国际评级机构“投资级”评级，抗风险能力相对较强。自龙湖集团2013年进驻长沙以来，9年打造了19个项目，服务35000+业主，市场认可度较高，产品兑现有保障。

  红橡地产是红橡科技旗下公司，2001年起在长沙开发了8个项目，其中包括长沙首个5A写字楼——佳天国际新城，首个板楼——瑞宁花园，上一次开发的项目是2010-2015年年间的红橡华园和红橡国际广场。值得一提的是，红橡地产开发的项目红橡华园在二手房市场均价远高于周边产品，由此可见其产品品质和保值性都是比较优秀的。其母公司红橡科技成立于1993年，专业深耕红橡室内气候系统、红橡新风系统研发制造、区域供冷供热和科技地产开发。

  从品牌实力来看 ，红橡地产虽然在长沙开发过品质楼盘，可综合实力、名气和口碑都远不及龙湖。但红橡科技的技术背书，为红橡春园带来了区别于其它项目的独特之处，替“五恒系统”保驾护航。从首开去化数据来看，两个项目的市场认可度都比较高，但后期能否保持势均力敌的状态呢？先要画一个问号。

  户型方面，两个项目都是纯改善大平层产品，但龙湖春江天曜二期面积段跨越大，选择更多，最小173平，最大234平，而红橡春园首开仅推出192-195平产品。下面就两个项目的最小户型进行对比分析：

  龙湖春江天曜二期建面约173平四室两厅三卫户型，类私梯入户，可设置内外双玄关，大面宽短进深，四开间朝南，南北通透，全明户型。双套房设计，适合和老人同住的家庭，起居空间融合又独立。约4米开间的主卧，带步入式衣帽间和独立卫生间，提高居住幸福感。

  红橡春园建面约193-195瓶四室三厅三卫户型，整体为南北朝向，竖厅四叶草设计，功能分区明确，各个空间相对独立，适合三代同堂式家庭，每人都能有自己的独立起居、活动空间，实用性强。三阳台面积半赠送，改造性强；双套房设计，居住舒适度高。

  对比来看，龙湖春江天曜二期的户型设计更主流，大面宽短进深，面积浪费少，空间能很好的全部利用起来，是无论年轻人还是年长者都会比较喜欢的户型设计；而红橡春园相比之下就略显“奇葩”，进深大面宽小，空间被切分成一块一块的，动线不够流畅，户型设计类似叠墅；但对于希望能有相对独立空间的家庭来说，红橡春园的户型虽然不够主流，但有较大的设计发挥空间。

  两个项目都是卖非毛坯产品，龙湖春江天曜二期是将园林作为自己的宣传点，而红橡春园则是将自己的3500元/平的装修标准作为卖点之一。但对于纯改善客群来说，大平层的产品竞争力似乎并不会过于受装修标准的影响。

  龙湖春江天曜二期和红橡春园均位于省府板块，靠近省政府，两个项目仅隔213米，基本共享周边配套，不过会有细微差别，具体如下：

  交通方面：虽然两个项目都宣传自己靠近地铁，但从地图上看，龙湖春江天曜距地铁1号线友谊路站886米，红橡春园则要远上一些，相隔1.1公里，属于比较尴尬的距离，地铁出行便利性会有所打折。两个项目的公交和自驾条件相差无几，都还算便利，但道路通达度一般，日常出行会比较拥堵。

  教育方面：龙湖春江天曜二期自建1所六班制幼儿园，九年制湖南师大附中双语学校和与其只有一路之隔，而与红橡春园最近的是明德中学，相隔615米。除此之外，两个项目周边还有长郡外国语实验中学、天心实验小学等学校，教育资源较为丰富。相比之下，龙湖春江天曜二期规划有幼儿园，教育配套更完善。

  医疗方面：两个项目的4km生活圈内，覆盖有长沙市中心医院、湖南省第二人民医院等医疗机构。

  商业方面：在原有以天虹商场为中心的省府商圈基础上，商业配套将进行升级，规划有友阿商业地块、中建钰和城8万方商业、天城国际集中商业，以及龙湖自建12万方新姚天街。龙湖天街与龙湖春江天曜二期隔杜鹃公园（规划中）相望，红橡春园距其会要远一点。

  景观方面：海棠公园、杜鹃公园（规划中）、石人冲社区公园、湘府文化公园、绍基历史文化公园等原生自然环绕，两个项目都可配套享受。除此之外，龙湖春江天曜二期小区内部规划有五维园林，更显尊贵大气。

  综合来看，因为两个项目位于同一个商圈，且仅隔213米，所以配套基本都是一样的。但龙湖春江天曜二期距地铁站更近一点，小区体量大一些，内部配套更完善，均价虽然高一些，但产品在户型面积段上的选择更多，总价反而可以更低。而红橡春园胜在性价比，楼盘品质，以及红橡科技加持下的五恒系统打造的健康人居概念。如果是你，在开发商口碑实力和性价比、新概念之间，会更看重哪一点？

  温馨提示：两个项目的旁边就是安置小区，距离较近，介意的朋友在置业之前最好先去工地看看。

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