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  楼盘评测：金茂·长沙国际社区

  开发商：长沙智茂置业有限公司

  产品价格：10700-12700元/㎡

  产品户型：112-184㎡

  占地面积：12.6万方

  容积率：2.5（住宅）

  绿化率：40%

  楼盘地址： 岳麓莲坪大道靠靳江河风光带处

  楼盘亮点

  亮点一：高低组合的低密社区

  项目为高低配的低密社区，容积仅2.5，全板楼设计，近山靠水，内外多景观环绕，宜居指数较高。 

  亮点二：配套硬核 起居便捷

  项目自带幼儿园、社区商业，环社区配建有九年一贯制学校及市政公园，生活便捷度高。

  亮点三：国际社区定位 极具潜力

  央企金茂联合湖南智谷集团在河西打造的又一国际新城，带智能产业支撑，宜居宜业，未来充满想象。

  适合人群：建面约112㎡高层，首付35万起，另有大面积洋房可供选择，适合周边工作的的刚需及改善群体。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于莲坪路与木梓路的交汇处，与洋湖、联江板块，只有一路之隔。从莲坪大道由西往东链接岳麓科技产业园、洋湖南、大王山北片区三个组团，由东直至湘江，另有长潭西及绕城高速围绕，路网发达，通达性较高。

  公交：由于该区目前正处于开发的初期，周边公交线路覆盖有限。距离最近的东山湾村直线距离约109米，途径有378路公交，从华谊兄弟电影小镇直达王家湾，主要适合洋湖、含浦、东山湾片区的出行。

  1公里范围内还覆盖有庙咀上、莲坪路含浦大道口、含浦大道莲坪路口、十方上品学校、胡家冲等6个站点，另有377路公交连通洋湖、南郊公园、侯家塘、南门口等热门片区。

  地铁：项目位置稍微有点偏，目前板块内暂时没有地铁经过，轨道出行近期内都不会太便捷。

  但根据规划，东山湾国际新城将是一个涵盖中车智轨、5G+4K道路、智能出行等智慧交通于一体的智能社区，未来享有无人智轨系统+地铁11、13号轨道交通的规划。

  点评：项目位置较为偏远，周边有六横六纵的路网骨架，但目前公交及轨道覆盖有限，更适合有车一族的出行。

  周边教育：项目将自建一所9班制幼儿园，另外北侧还将配建一所九年一贯制的学校（暂定名：东山湾木梓9年制学校），从此前湖南智谷官微透露的信息来看，片区内将引进长郡梅溪湖学校，入读便捷。

  据悉，该校将于2023年底优先于一期住宅入住前交付，确保房屋交付后有学校入读。按照谁出资谁受益的原则，配建的教育资源相对会更稳定，具体以当年教育文件为准。

  且从整个东山湾国际新城的规划来看，该区还有长郡智谷中学、东山湾中学、栗山学校、明德智谷学校、东山湾小学、观音山小学、莲坪小学等7所中小学的规划，教育氛围浓厚。

  周边医疗：片区内规划建设有湖南中医药大学附属中西医结合医院，该医院总占地面积约164.68亩，将打造成湖南省中医药研究基地，高层次中医药人才培训基地，高水平医疗、康养服务基地，是一所三甲智慧医疗服务综合体，距离项目约1公里，预计2024年投入使用，可为全家健康保驾护航。

  除此，该区还规划有一处社区卫生服务中心，一处社区卫生服务站，可方便社区就医。

  周边商业：项目自建商业，基本可以满足日常生活消费。同享洋湖板块的商业配套，约3公里内有宜家家居、宜家荟聚、龙湖天街、洋湖水街等已开业的大型综合商业，另外在建还有的卓伯根、京东体验店等专业购物中心，购物场景丰富，需自驾前行。

  周边公园：项目配建约5.9万㎡木梓塘市政公园，是规划有艺术美学、生活休闲、潮流运动、文化商业乐园、潮流运动于一体的文化乐园，并设计与约3.3公里玉赤河（规划建设中）景观长廊交汇，预计和一期住宅同步完工，可享受在家门口的景观廊道上的散步骑行乐趣。

  东侧紧邻约2.4公里靳江河生态景观长廊，北面直线距离约2公里为占地约7000亩的洋湖生态湿地公园，南侧约2000亩狮峰山原生森林以及约3800亩的大王山森林公园，景观资源不可复制，生态环境优质。

  点评：东山湾国际新城为长沙西南方位的又一新区，金茂再次引领操刀，规划人口约8.29万，含1所三甲医院、8所学校，人均绿地与广场用地面积约24.61㎡，属于宜居宜业的全新板块，未来可期，但仍有较长的兑现时间。

  测评2  小区品质

     金茂·长沙国际社区是央企金茂继梅溪湖城市运营后，联合湖南智谷集团，再次打造的东山湾国际新城的首期项目，双强联合，运营能力稳定，且对片区有一定的标杆作用。后期由金茂品牌物业护航。

  项目规划：项目总占地约12.6万方，总建面约33万方，分三期开发，共由9栋洋房（170-184㎡），5栋小高层（143㎡），13栋高层（112-129-143㎡）+1所幼儿园+1所九年制学校+商业组成，自身配套丰富。共约1993户，2536个车位，且住宅部分综合容积率仅约 2.5，绿化率40%，属于典型的低密度宜居社区，品质可参照金茂梅溪湖、金茂府。

  社区特色：根据项目地势及景观视野，整个建筑呈中间高两边低的错落排布，并结合西侧配建的木梓塘公园，打造有一条由西至东、从公园到小区的多维度的景观轴，各楼栋之间还设置有二十余个景观和功能点，将营造出一个多场景、多景观的户外活动场所，舒适度极高。

  点评：该项目是金茂在长沙再次拓充城市运营版图的又一门头产品，封顶开售，品质和产品双强，且贴合社区配建有学校、公园等公共场所，外部景观资源得到最大化利用，宜居指数较高。  

  测评3  主力户型分析

  项目高层主打建面约112、129、143㎡的三房至四房，两梯四户，板式设计，主要针对刚需客群，洋房则为170、184㎡大户型，两梯两户纯板楼，主要面向改善群体。

  其建面约129㎡边户，双开门电梯入户，相当于独门独户，不仅是有效的保证了私密性，还可将其收纳空间外延，可设为鞋柜或户外玩具收纳柜，实用性较强。

  内部为四室两厅两卫布局，餐厅、客厅、阳台同宽，约4.8米开间的一体化设计，双面采光，即使是低楼层光线也较为充足，约3米开间U型厨房紧邻餐厅，动线贴合度高，操作更为科学。

  户户带窗，带四飘窗的全赠送，得房率近90%，约5.2米主卧套房，享步入式独立衣帽间，同时主次卧也可灵活打通，形成书房式套房，让小空间内也有大尺度。

  点评：项目首开毛坯交付，室内承重墙较少，可改造空间很大，可根据家庭实际情况来改造，但卧室是分边排布，南向次卧洗漱会少有不便。

  测评4  价格分析

  金茂·长沙国际社区是东山湾国际新城的开山之作，前身为2021年10月长沙第二轮供地时中国金茂集团拿下的[2021]长沙市126号地块，起始楼面价3696元/㎡，住宅毛坯限价11800元/㎡。目前项目首开1#、2#栋建面约112-143㎡高层、9#栋建面约170-185㎡洋房，毛坯直发，价格首开会低走，高层低于限价，均价约10700元/㎡；洋房约为12700元/㎡，最高达到了13550元/㎡，且认筹超1.5倍，相对性价比会更高。

  由于该区暂无新房和二手房可直接对比，周边临近洋湖板块的保利天汇、城发恒伟洋湖映2009等高层售价在12800-15500元/㎡不等，而直线距离约700米的洋湖018号地块，楼面成交价已达8050元/m²，住宅未限价，预计将超15000元/㎡。

  另一方面，东山湾国际新城是一座对标梅溪湖，与人工智能科技城组成湘江智谷“东西两片、一体两翼”的产城融合新格局。同时该片区还规划有8所学校+1所医院+公园+商业，宜居宜业，区域价值可期。

  点评：金茂集团的城市运营水平稳定，打造的产品品质口碑及兑现能力均强，将助推该片区的发展潜力，为房产带去一定的潜力空间。