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随着2001年市政府的北迁，滨江新城迎来了巨大发展，一系列政策规划的落地，使湘江沿岸这块不大的地方逐渐演变成了集政治、商务于一体的区域。与其区位发展匹配的，是置业滨江新城的高门槛。于是人们将目光转移到了毗邻滨江的谷山板块。

  谷山板块坐拥不可复制的山体资源—谷山森林公园，而且东接滨江新城、南临市政府、西靠麓谷—尖山湖、北边则是金星北、月亮岛，可以说是出则繁华、入则宁静。也正是这样的配置，决定了板块内的项目必定是带有改善性质的。

  在此背景下，新城、招商、万科入驻谷山，三分天下。以谷山为界，一边是新城观山印、一边是万科森林公园，两大项目从去年11月开始正面交锋。下面，我们将用独特视角就价格、产品规划、户型、周边配套等维度来对两邻居盘进行客观分析。

  2020年，新城观山印落址谷山，拿下当时的限价13000元/平的[2020]长沙市063号地块，这是当年的谷山地王，刷新了区域最高限价。项目一期最开始卖的非毛坯，后改为毛坯，二期则都是带装修交付，现在毛坯和非毛坯两种房源均有在售，毛坯大平层均价16500元/平，叠墅均价20000-23000元/平，非毛坯住宅均价14300-17000元/平，毛坯住宅13000元/平。

  万科森林公园拿地早，是于2008年5月15日通过拍卖出让的方式竞得的国有建设用地使用权，并于2011年10月和2013年10月核发了国土证，土地登记用途为住宅用地。项目不限价，楼面价仅888、878元/平，目前在售建面约114-180平非毛坯住宅，均价14000元/平。

  从项目整体规划上来看，万科森林公园旨在打造超百万方的超级社区，集活力健康小镇、天然景观氧吧、便利城市居所、全龄成长空间等功能于一身。而新城观山印相较之下则要“朴素”很多，“只是”致力于打造低密山居大盘。

  从两个项目的规划及营销上来看，不难发现，虽然万科森林公园和新城观山印在空间距离上很近，但在产品定位上是截然不同的。万科森林公园一期占地约21万方，建面约69万方，由38栋22-27层高的高层住宅组成，产品类型单一。而新城观山印虽然是多期开发，但总建面都只有55万方左右，甚至比不上万科森林公园的一期，不过它的产品类型却丰富得多。项目一期由洋房组成，二期则是涵盖叠墅、小高层、高层，给购房者的选择更多，覆盖了不同客群。

  万科森林公园在宣传时更着重于强调其综合性，对社区内的商业、展示中心、乃至几何书店等划重点宣传；而新城观山印明显更强调自己的居住属性，用丰富的产品类型吸引购房者。

  从整体来看，万科森林公园的产品核心竞争力在于开发商是否能如约、如期落地规划，并将其运营成富有活力的超级社区；而新城观山印则是完全依托于谷山森林公园这一已然成型，且不可再生的生态资源，换而言之，只有谷山在，新城观山印的核心竞争力就在。

  物业方面，万科森林公园的物业是由长沙市万科物业服务有限公司负责，物业费为3元/平/月，新城观山印同样是由自持物业—新城悦物业护航，物业费为3.8、3.1元/平/月，相比之下生活成本更高。

  万科森林公园是世界500强企业—万科在长沙打造的第19个项目，也是全国第四座森林系作品。万科作为“三线四色”融资监管的绿档企业，品牌实力雄厚，在长沙口碑也比较好，甚至还出现了“万科粉”，这都是对其实力的肯定。

  新城观山印是由新城和长沙城发共同开发的项目，其中新城地产占比60%，为大股东。新城近几年可以说是负面新闻缠身，虽然2021年上半年营收增长了109%，但三道红线踩中了一道。地产财富会梳理新城控股的债务发现，新城控股是3月到期债务最集中的房企之一，还债压力不逊于佳兆业、绿地。不过目前新城还在平稳发展。2月22日，穆迪将新城控股、新城发展及新城环球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“稳定”调整至“负面”。新城观山印一直都在稳步开发中，受新城控股发展影响小，目前还没有出现过停工等负面传闻。新城在长沙的其他项目也未受到明显影响。

  从品牌实力来看，万科的信誉度明显要高于新城，但新城观山有国企城发保驾护航，给口碑和品牌实力增色不少。

  户型上，万科森林公园的产品比较简单，就是115-180平的高层，而新城观山有产品类型丰富，涵盖高层、小高层、洋房、叠墅，面积段的跨度也大，覆盖刚需改善。在这里，我们选择两个项目都有的143平户型进行对比。

  万科森林公园建面约143平四室两厅两卫户型，户型方正，入户独立玄关，三开间朝南，餐厅、客厅在一条直线上，构成连通的活动空间，南北双阳台设计，室内通透全明，南向阳台横跨客厅和次卧，北向阳台连接餐厅。卧室集中分布在西侧，有次卧独立位于进门处，功能区稍有交叉。

  新城观山印建面约143平四室两厅两卫户型，进深短而面宽大，户型周正，四开间朝南，全明通透。入户玄关设计，餐客厅一体，活动空间充裕；南北双阳台，将阳台的生活功能和景观功能分开，使家务动线更流畅；空中花园面积半赠送，可改造作为次卧、书房，大大提高得房率；同样的，卧室集中分布在西侧，有次卧独立位于进门处，功能区稍有交叉。

  两相对比之后不难发现，这两个户型其实大致布局是差不多的，尤其是功能区的分布和动线静线的走向，可以说是完全一样。差别比较大的是新城观山印做到了四开间朝南，进门处的次卧采光通风会更好，而万科森林公园只有三开间朝南。

  万科森林公园和新城观山印都位于谷山板块，两个项目之间的直线距离是1.6km。虽然相隔不远，但万科森林公园紧挨着北二环，而新城观山印挨着金星北路，一个给人感觉还在岳麓区，另一个则是感觉已经要到望城了。所以既使大部分配套是共享的，但还是会有细微的差别。

  教育方面，万科森林公园规划有2所幼儿园、1所小学（规划博才小学），据悉还将自建中学（规划证，可能引进师大附中或雅礼品牌），但目前一期的规划图上还看不到自建中学的身影。新城观山印配建有1所幼儿园+1所九年制学校，预计于2023年5月交付。目前项目已与长沙周南中学的教育资源签约，具体学区划分以教育局公布为准。两项目周边3公里范围还有麓山国际实验小学、长郡双语实验中学等。

  交通方面，万科森林公园距地铁的距离更近一点，直线距离1.2公里，而新城观山印距地铁站超过2公里。公交和自驾条件相差无几，一个靠近主干道金星路，一个靠近北二环，都能快速前往主城区各地，但日常出行拥堵。

  医疗配套上，资源基本共享，主要依赖于湘雅附三。

  商业配套方面，两个项目都规划有商业，新城观山印的商业街目前已经有永辉超市、费大厨、豪客来等17个品牌商家意向入驻，而万科森林公园的还处在规划中。除此之外，两个项目周边的商业氛围都比较薄弱，购物逛街需驱车前往市府滨江板块的大型商业综合体。

  公园配套方面，万科森林公园坐落于谷山森林公园山脚，而新城观山印依谷山走势而建，三面环山，资源共享。

  对比之下，新城观山印的地理位置更靠里，离望城更近，距地铁站更远，受岳麓区利好辐射可能不如万科森林公园。不过新城观山印配建的学校目前基本已经落地，商业街的规划也初见雏形，万科森林公园相比就要慢很多。

  整体来看，两者虽然在配套上是共享周边资源，但产品定位却是风马牛不相及，天差地别。新城观山印的居住属性更强，产品类型丰富，可以满足不同客群的居住需求。万科胜在品牌实力突出、性价比高，产品格局更大更现代，超级社区的概念+相对最低的价格足以吸引一大波刚需改善购房者。如果是你要置业谷山，会怎么选呢？