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楼盘评测：建发玖洲观澜

开发商：长沙兆辰房地产有限公司

产品价格：毛坯限价14000元/㎡

产品户型：125-213㎡平层及复式

占地面积：6.5万方

建筑面积：21.1万方

总户数：1200户

楼栋数：15栋高层

容积率：3.1

绿化率：40%

楼盘地址：雨花区黎托街道黎托路与长托路交汇处

楼盘亮点

亮点一：建发“王府中式”系产品

项目沿用建发“王府中式”产品，辨识度较高，享叠山理水的生活场景，满满的生活烟火气和文化艺术气息。

亮点二：就近享12年一站式教育

项目自建幼儿园、引进砂子塘品牌小学，配建36班制中学，周边书香氛围浓厚，就近可享受12年一站式教育。

亮点三：高得房率的通透户型

平层+复式的创新组合，边户通透敞亮，中间户享双层空间，大开间、短进深的人性化布局，舒适度较高。

适合人群：125㎡起步户型，首付约52.5万起，适合注重学校、品质及有差旅需求的刚需及改善群体。

测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目地处长托路与黎托路交汇处西北角，北侧临市政道路，设有隧道，南侧有规划市政道路，西侧临京港澳高速路东辅路，可一路直达，无论是省城之间或是城区之间自驾均便捷。

公交：项目楼下即黎郡社区站，约42米，目前途径有26路快线（金环立交桥-黎郡社区）、167路（黎郡社区-华夏）、社区巴士2号线（梅溪湖西—光达）。可通达主城雨花、开福、天心、岳麓、芙蓉各区的热门板块，线路不多，但城区覆盖区域较广，绿色出行便捷。

除此，1公里范围内还覆盖有黎郡社区北、黎郡小学、雅礼雨花中学、花侯路香樟东路口、长托、火车南站西广场、彭家新屋、圭塘等8个公交站点，另有8路、16路、67路 、68路、124路、135路、280路、917路、X111路等公交停靠。

地铁：项目距离地铁2号线杜花路站约1.2公里、地铁2号线和4号线的交汇站点长沙火车南站约1.4公里、磁悬浮高铁站约1.6公里，可通过磁悬浮快线与长沙黄花国际机场实现无缝对接，地铁、磁悬浮、高铁等多重选择，不仅通达全城，而且链通全国，但这最后1.5公里的距离需通过公交或共享电动来转乘。

点评：交通方面，项目周边享有高铁+磁悬浮+机场+2/4号双地铁+高速等多位一体的完善交通，但距离地铁口超1公里，无车一族的出行略显不便。

周边教育：社区内部自带幼儿园，同区相隔不远的建发玖洲和玺已于2022年5月27日与砂子塘教育品牌进行了签约，并在临近的城投3号地块将配建36班中学，大概率将引入市一中的教育集团，就读便捷，教育资源优质。

不仅如此，1公里范围内还覆盖有南雅中学、雅礼雨花中学、黎郡小学等中小学学校，享书香环绕的读书环境。

周边医疗：项目马路之隔为东山街道社区服务中心，距离黎郡综合门诊约307米，基本可解决日常的发热、跌打、体检、疫苗等日常所需。而大型综合医院均在4公里开外，距离任何医院约4.3公里、湖南旺旺医院约5.8公里、湖南中医药大学第一附属医院约6.9公里。

但综合高铁新城板块的规划发展来看，片区内共有规划有川河、长托等6所医院，2宗康体医疗城，1处社区卫生服务中心，总用地面积约69.86万㎡（约1048亩），规划床位数9190个床位（按用地面积109㎡/床计算），其医疗配套能进一步提升。

周边商业：项目自带社区底商，马路之隔为黎郡商业街，下楼即可满足基本日常购物需求。周边还建设有明昇壹城约30万商业综合体、绿地城际空间站在建50万方商务购物综合体。

目前，区域内还有吾悦广场、保利mall、天虹CCmall、旭辉mall、喜盈门商圈等5大成熟购物中心，商业氛围浓厚，多重商业业态可供选择。

周边公园：项目周边生态丰富，环境宜居。临近超120亩长托公园的规划，是集社交、游乐、健身于一体的复合功能型综合性公园。

还有超10万㎡的磨盘洲公园、超5万㎡浏阳河风光带公园正在不断建设完善中，未来饭后休闲、周末溜娃均有去处。

点评：项目以教育为卖点，周边生态丰富，规划全面，相邻地块还有商业、医疗的规划，未来生活便捷度较高，但完全兑现仍需一定的时间。

测评2  小区品质

建发玖洲观澜是继建发玖洲和玺之后，高铁南的又一纯新项目，由厦门国资委旗下的国企建发集团独资打造，沿用“王府中式”系产品，极具辨识度。并配建36班制中学，享多公园环绕的外部环境。后期由建发物业服务，费用暂定为2.98元/月/㎡，属于南城低密改善住区。

项目规划：项目总占地约6.5万方，建面达21.1万方，分为两个地块开发，规划有15栋高层住宅、1栋服务型公寓、幼儿园1栋幼儿园、及1栋物业用房，由福建鑫达建设，共约1200户住户，1300个停车位，人车分流，商住分离，产品可参照梅溪湖建发央著一期。

园林特色：其园林特色昭示性较强。整个社区台地式布局，最高7米台地，层层递进，通过叠山理水的景观手法，打造出一个移步异景的新中式山水园庭院。整体容积率约3.1，绿化率高达40%，归家仪式感极强，舒适度较高。

测评3  主力户型分析

项目刚需楼栋为平层+复式的组合结构，为125或142㎡平层+127㎡复式+142㎡平层的排布，两梯三户，其中，平层南北通透，层高约2.95米、复式层高约5.9米，享双层空间；改善楼栋则为两梯两户的180㎡、213㎡的大平层户型，毛坯交付，改造空间较大，刚需及改善均覆盖。

其建面约142㎡的主力户型，位于小区的内侧，属于南北通透的动静分区空间。动线方面，入户预留有独立玄关位置，生活阳台、餐厅、客厅，景观阳台南北向依次排开，厨房边侧排布，动线集中、紧凑，采光、通风俱佳。其中，客厅享近6米宽，可单独隔离为一个房间，或如样板间一样打造为全明空间，可兼顾书房或茶室的功能。

而静线集中置于内侧，均带飘窗的全赠送，其主卧近23㎡，南面采光，带独立衣帽间、卫浴及景观阳台，预留有梳妆台、婴儿床的空间，舒适度极高。

点评：该户型为大开间、短进深布局，4+1室的空间，舒适度和实用性双高，富有一定的成长性，但其公卫未于卧室的顶端，居住空间私密性不强。

测评4  价格分析

建发玖洲观澜为2021年长沙第三批集中供地中，建发房产（株洲悦发房地产有限公司）以底价9.5亿元摘得的[2021]长沙市144号地块，住宅毛坯限价14000元/㎡，同时也是目前高铁新城板块内限价的天花板，后续将以毛坯直售。

对标周边新房：目前周边房企云集，同区在售有建发玖洲和玺毛坯均价12000元/㎡、长房东旭国际二期毛坯均价12300元/㎡、佳兆业城市广场毛坯均价12480元/㎡、卓越伊景苑毛坯11500元/㎡、轨道万科悦府带装修均价约14500元/㎡，除此，还有绿地长沙之门（不限价）、运达天悦湾（不限价）、中欣楚天澜庭（不限价）、城发恒伟121地块（13800限价）等多个项目待售。

对标周边二手房：相比之下周边在售二手房附近挂牌的二手房较少，香樟东路两侧黎郡新宇康景园毛坯售价7400元/㎡，万里时代广场带装修12000元/㎡。

综合来看，项目地处高铁南，虽目前已处于限价的天花板，价格优势不明显，但千亿高铁成熟板块+高桥自贸区域的硬件，片区配套日益成熟，另有医疗、商业、环境、教育等明确规划，还将有进一步的提升空间，未来可期。

点评：除去片区的发展之外，项目中、小学自建，另有砂子塘教育资源的背书，贴合市场刚需或刚改的硬性需求，保值性相对更强。