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楼盘评测：中海星樾府 

楼盘名称：中海星樾府

开发商：长沙润星置业有限责任公司

产品价格：待定

产品总价：待定

产品户型：114-143-174-205㎡

总户数：1591户

楼栋数：11栋

容积率：3.91

绿化率：35%

楼盘地址：湖南省植物园旁，砂子塘天华小学对面

楼盘亮点

亮点一：央企开发 品质有保障

项目由实力央企—中海地产开发，物业为中海物业，品质和后期服务均有保障。

亮点二：小+初双学区 教育有保障

项目业主配套入读砂子塘天华小学，出资配建的初中拟引进麓山国际实验中学或同级别品牌，教育有保障。

亮点三：背靠省植物园 环境优美

项目背靠湖南省植物园和天华公园，紧邻天华湖，依山傍水，环境优美。

测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目靠近湘府路高架桥，周边还有韶山路、时代阳光大道和万家丽中路，连通全市各地，出行便捷，但车流量大，早晚高峰可能拥堵。

公交：项目1km范围有湘府路站、省植物园北站、圭塘河湘府路口站、湘府路圭塘路口站、圭塘路井莲路口站、洞井路湘府路口站、湘府路万家丽路口站、省植物园社区站和莲花小区站这9个公交站，16路、370路、602路、938路等多条公交线路经过，其中湘府路站可以换乘城际铁路，通达全省各市。

地铁：项目周边有地铁7号线（在建）和5号线经过，但站点较远，最近的为7号线红星大市场站，直线距离约1.2km，其次是5号线板塘冲站和毛竹塘站，直线距离约1.6km，公共交通较为不便。

周边教育：雨花区教育局红头文件保障，项目业主配套入读砂子塘天华小学。其出资配建的初中拟引进麓山国际实验中学或同级别品牌。中小学均位于小区正对面，一路之隔，上下学方便。

除此之外，项目周边3km范围内还有湖南女子学院、枫树山莲湖小学、明德洞井中学、桃花小学、雅境中学、金浩中学、洞井小学等中小学。

周边医疗：项目周边医疗资源较为匮乏，6km范围内仅有长沙京石医院、长龙医院、长沙永济医院、长沙仁和医院和长沙市中心医院。

周边商业：项目周边商业氛围较为浓厚，2km范围内有德思勤四季汇、G58智趣MALL、梦河商业广场、TASKIN四季汇购物中心、通程商业广场等商业综合体，其中德思勤更是长沙有名的网红商圈，是日常休闲娱乐、购物逛街的好去处。

  测评2  小区品质

项目规划：2021年中海拿下红星城市更新项目首开片区-天华片区一期地块——[2021]长沙市140号，项目案名定为——中海星樾府。

项目占地约58483㎡，总建面约284831㎡，分两期开发，一期规划有6栋住宅，二期规划5栋，均为26-34层的高层，共1591户，规划有114-143-174-205㎡四个户型，其中174㎡的仅51套，205㎡户型带3500元/㎡的装修标准，整体偏刚需。小区内设有地上、地下停车场，人车分流，绿化率约35%，容积率约3.91，梯户比为2梯3户，预计2024年年底交房。

项目特色：项目为抬地式建筑，紧邻21000余亩的湖南省森林植物园，一线瞰景。小区业主可配套入读砂子塘天华小学，此外，项目出资配建初中，拟引进麓山国际实验中学或同级别品牌，学校均位于小区对面，一路之隔。项目为带装修交付，配备地暖和中央空调。

梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。中海星樾府梯户比为2梯3户，日常出行等待时间更短。

容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。中海星樾府的容积率为3.91，建筑密度偏高，影响居住舒适度。

绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。中海星樾府的绿化率为35%，小区内部绿化有限，但紧邻湖南省植物园，环境优美。

  测评3  主力户型分析

项目主推建面约143㎡四居室，两厅两卫格局，户型周正，南北通透，明厨明卫，属于一步到位的刚改户型。

入户玄关设计，进门次卧可作为客房，充分保障家庭成员的居家隐私；客餐厅一体设计，餐厅面积宽阔，超15㎡，可设计成西厨+餐厅，满足多种口味的需求；客厅约15.2㎡，活动空间充裕；南北双阳台设计，将阳台的景观和生活功能区分开，生活更便捷。

静区由次卧、室内花园和主卧构成，其中室内花园面积半赠送，可改造为卧室，增加居住空间；主卧套房设计，带步入式衣帽间和独立卫生间，飘窗面积全赠送，生活更惬意自在。

该户型是按当下主流户型的设计逻辑进行布局的，中规中矩，亮点不足，而且次卧的面积都比较小，均在10㎡左右，稍显拥挤。

   测评4  价格分析

中海星樾府前身为[2021]长沙市140号地块，纯住宅用地，住宅毛坯限价13900元/㎡。项目为纯新盘待售，带装修交付，有2500元/㎡的装修标准，但205㎡的装修标准为3500元/㎡，首开均价预计16000+元/㎡。

对比新房，项目的主要竞品是旭辉德奥上河城章和建发玖洲观澜这两个纯新盘。其中旭辉德奥上河城章带装修均价约为15000+元/㎡，建发玖洲观澜则为毛坯出售，均价约为14000元/㎡。相比之下中海星樾府的性价比偏低。

对比二手房，同样是以学区为卖点八方小区二手房挂牌均价超过30000元/㎡，钰龙天下二手房均价约为25000元/㎡，而项目周边的五矿万境水岸二手房均价约为16000元/㎡。

价格潜力：项目为红星城市更新片区的第一个项目，周边多安置小区，城市面貌老旧，配套亟待完善。不过项目以学区为卖点，配套学校市场认可度高，具备一定升值潜力。但要注意学区房价格受政策影响大，具有不稳定性。