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  楼盘评测：五矿万境松雅

  楼盘名称：五矿万境松雅

  开发商：湖南矿雅房地产开发有限公司

  产品价格：10400元/㎡

  产品户型：120-165㎡

  总户数：794

  容积率：1.8

  绿化率：36%

  楼盘地址：望仙路与东九路交汇处东北角

  楼盘亮点

亮点一：央企打造 品质有保障

项目由五矿集团打造，五矿是绿档央企，产品品质和交付有保障。

亮点二：多维立体交通路网 出行方便

项目周边分布有高速、城市主干道和地铁三维立体交通，日常自驾出行方便。

亮点三：社区中间原生河道 改建河道公园

园区内规划有4万方河道公园，包含了约1000米环河漫步道+约3500㎡综合互动剧场，居住环境舒适。

  测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目位于望仙路与东九路交汇处东北角，临近开元路、黄兴大道、湖滨路等城市主干道，日常通达度较好，基本不拥堵。

公交：项目周边1km范围内有东九路特立路口、百熙二小、广生地铁站、龙塘等公交站点。途经260路、X225路、星通26路、X104路、X117路、X210路、XT5路、园区C线等多条公交线路。

地铁：项目距地铁3号线广生站直线距离约600m，3号线是2020年才开通的线路，途经25站，促进了洋湖、星沙片区与主城区之间的联系，日常出行不拥挤。

周边教育：项目将配建1所幼儿园和1所24班制的小学，预计小学将引进长沙市实验小学教育品牌，周边还有百熙二小和长沙县昌济中学。昌济中学今年秋季刚刚开学，是目前星沙城区面积最大的普通高中。

周边医疗：社区内配备“康养驿站"业主尊享"康养直通车”、"健康管家"等 定制服务，周边有长沙县人民医院（672m）和长沙县妇幼保健院（1.2km），另外还有建设中的湖南省人民医院星沙分院。

周边商业：项目周边暂无大型商业综合体。临近的永旺梦乐城将于今年内开工建设，预计2024年建成开业。5公里范围内有吾悦广场、华润万象汇星沙等大型商业。

  测评2  小区品质

项目规划：项目占地面积136881.11m²，总建筑面积约309050.93㎡，项目用地为五矿地产在2021年9月3日竞得的[2021]长沙县047号纯住宅地块。该宗地用地面积约13.69万方，规划建筑面积约24.64万方，楼面地价达到4667元/㎡。

项目中间有一原生河道，将项目分为东、西两个地块。西地块由9栋小高层住宅，17栋多层叠墅组成，共规划794户，其中小高层546户、叠墅248户；小高层为2梯2户纯板楼，小区绿化率36%、容积1.8，停车位830个，车位配比达1:1.05。小区物业为五矿自有物业，物业费3元/平/月。

项目特色：叠墅位于河道两侧，两岸呈半围合布局，园区内的原生河道规划改建为约4万方滨河休闲康乐公园，包含水岸边约3500㎡的综合互动剧场和贯通一河两岸的约1000m的环状步道，环状步道将园区所有关键景观节点一线串联，饭后散步休闲娱乐均能满足，园区内居住环境较为舒适。

另外根据项目用地的出让须知，项目将配建1所幼儿园和1所24班制的小学，预计小学将引进长沙市实验小学教育品牌，未来教育资源有保障。

车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。五矿万境松雅车位比1:1.05，能满足业主停车需求。

容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。五矿万境松雅的容积率为1.8。

绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。五矿万境松雅的绿化率为36%。

  测评3  主力户型分析  

建面125平四居室，户型方正，南北通透，四开间朝南，动静分明，可改造利用空间较大。

         动线方面：该户型入户为独立玄关，左边为一间次卧，该卧室与客厅共享南向阳台，可根据业主需求，将该卧室打开与客厅连通形成一个大横厅，会客区域更宽敞大气。厨房、餐厅、客厅呈1字型布局，与南向阳台相连，厨房为L型设计，带有北向明窗，方便厨房油烟排出，通风效果更好。

         静线方面：南向主卧为套间设计，带有独立衣帽间和卫浴，主卫带有明窗，有利于通风避免潮湿，相邻的南向卧室，比列适宜，采光充足。北向书房外设设备平台，可将其打通，改造成一间卧室满足业主居住需求。唯一不足位于玄关处的次卧距离卫生间有一定距离，如若作为老人房，晚上起夜有一定的不便。

  测评4  价格分析

项目属于广生板块，于6月20日首次开盘，首开5#6#9#栋建面约125-165㎡毛坯小高层，均价10400元/平。预计首批2023年12月30日交房。

对比周边新房：项目周边以毛坯房源居多，如绿城美的明月江南在售建面105-128平毛坯住在，均价10500-10800元/平，长房星昇公馆，在售建面约120-144㎡，毛坯均价10500元/㎡。价格方面项目目前与同片区内在售新房均价相差不大。

对比周边二手房：项目同片区内二手房如宁华星湖湾挂牌均价11500元/㎡，合能枫丹星悦9500元/㎡，与新房差价不大。