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楼盘评测：嘉臣道

开发商：长沙和顺阳光置业有限公司

产品价格：毛坯限价13000元/㎡ 带装修交付

产品户型：182-272㎡

占地面积：243941.39㎡

建筑面积：531791.28㎡

总户数：1249户

楼盘地址：月亮岛潇湘北路与银月路交汇处

楼盘亮点

亮点一：强强联盟的综合性大盘

项目由和顺、阳光城联合拿地，宸嘉发展出资入股，后期阳光城物业服务，强强联合，品质更有保障

亮点二：低密临江改善住区

项目一线临江，主打洋房+大平层产品，综合容积率仅1.78，属于景观环绕的低密改善社区。

亮点三：地处城市资源集中板块

月亮岛为望城区的领头发展板块，景观资源多元，享教育、交通、等各项利好及配套，休闲宜居性强。

适合人群：13000元/㎡限价地配以3500元/㎡的装标，182㎡四房总价290万起，适合城区外溢的高净值群体

  测评1  便利指数

周边交通：

地铁：项目属于地铁口物业，最近楼栋距离地铁4号线湘江新城站仅约370米，3站可通往湖南金融中心，一路直达高铁南，通勤无拥堵，享高速出行的便捷。

公交：从项目城市展厅出发，最近的公交站为银星湾公园站，直线距离约298米，途经有288路（长华小区-湖南工商大学北校区）、W186路（岳麓污水处理厂-望城汽车站）、W225路（三汊矶大桥西-望城汽车站）等公交，可通往河西滨江、金星北、市府等热门板块。

除此，1公里范围内还覆盖有潇湘北路银星东路口、湘江新城地铁站东、湘江新城地铁站、桃花、时代倾城北、潇湘北路月亮岛路口等公交站点，选择车次较多，绿色出行方便。

自驾：项目位于月亮岛街道银星路与潇湘北路交叉口西南角，目前银星路-长益复线已即将通车，银星路-兴联路大桥已经在建，此条城北大通道也即将成型，未来可一路直通河东、河西。且潇湘北路一直通滨江新城片区，路网构架大，通达性较高。

值得注意的是，项目所处路段还处于拓改期，加之项目临近月亮岛的景观段，早晚高峰、节假日车流较大，会有拥堵的现象。

周边教育：根据拿地条件，项目将建设1800平米幼儿园+配建一所小学，且2022年7月21日上午，望城区人民政府、芙蓉区人民政府，长沙和顺阳光置业有限公司已正式签订合作办学协议，将共同建设大同银星小学（暂定名）。

该校为公办全日制完全小学，规划办学规模36个班，占地面积约40亩，拟投资金额1.2亿元，预计提供1600个学位，拟于2024年秋季开学。合作办学期间，学校享有办学自主权，由大同小学和望城区教育局双方互派成员组成校务委员会，负责对学校发展和日常事务进行决策、管理。

而一路之隔就是长郡双语白石湖中学（2022年9月开学）、湖南师大附中星城一小（已开学），周边还有师大附中星城中学等教育资源，就读便捷。

目前望城区高中招生已纳入城区统一管理，望城区与城区初中毕业生可以互相报考高中。且上半年，关于与内五区中考招生并轨也传来好消息。望城区教育局官方回复：2023年望城区的中考、中招等工作与内五区统一，由市教育局统筹指标生相关工作安排。望城的学生明年有望可考长沙内五区高中。

周边医疗：相比之下，项目周边医疗配套较为短缺，大型综合医院均超2公里，距离望城德馨医院约2.4公里、长沙市第四医院(滨水新城院区)约3.8公里，需通过公交或自驾等交通工具通往。

后续随着周边项目的交付，其配套的街道社区卫生服务中心将陆续开放，基本可解决疫苗体检、头疼发热的基础问题。

周边商业：该项目为商业综合体，有和顺总部基地及商业的规划，片区内润和S8地块规划有约18万方的商业，将建设有3栋超高层地标建筑及8万㎡商业中心；越秀地块规划有约6万方商业及五星级酒店的配套，还有近40万㎡地铁商业圈的聚合，片区内商业资源高度集中，业态较为丰富。

就目前已开业的砂之船奥莱约2.3公里，该商业占地约21万方，集“吃喝玩乐购”一应俱全。

周边公园：项目地处月亮岛板块，享一江一岛六公园的配套，周边景观资源高度集中且部分已实景呈现，畅享湘江、月亮岛、银星湾公园、星悦公园、汉文化广场等多重自然、人文场景。

其中，项目与银星湾公园一条潇湘北路之隔，白石湖公园一条白石路之隔，享休闲、生态、文化等多功能，散步骑行、垂钓露营皆便捷。

测评2  小区品质

嘉臣道为月亮岛板块的收官之作，由和顺、阳光城联合拿地，港企宸嘉发展入资，临地铁，近江景，配建小学，毛坯限价13000元/㎡，均为大面积段的洋房及大平层产品，带装修交付，后期由阳光智博服务物业服务，圈层纯粹，更适合高净值的改善群体。

从规划上来说，项目总占地约243941.39㎡，建面约531791.28㎡，整体分三个地块开发，其中，S18和S24规划为住宅用地，综合容积率分别为2.0和1.5，绿化率约40%，地块分别限高68米和30米；而S13则为商业用地，容积率≤1.8,，建筑限高24米。三个地块东邻银星湾公园，相对独立且相近，有住宅、商业、商务办公、度假酒店等业态。整体建筑沿江一公里水岸线自然排布，视野无遮挡，住宅共约1249户，车位配达1：2.89，充分满足改善客群一家两车的停车需求。

社区整体采用现代新中式建筑风格，围绕建筑布局“一轴、两园、两营地、约2.5公里慢行系统”，打造约12万㎡沉浸式自然环境，另还配有“康斐斯Cutting Up”的健康会所，其中涵盖有无边际恒温泳池、多功能健身房、瑜伽室等品质配套，品质感较强。

点评：单价5万+武汉的顶流豪宅开发商宸嘉发展落子长沙，期待值以是满级，两者配套相似，但奈何地价受限，其发挥空间有限，且整体规划沿用阳光城的布局，后期豪宅的呈现，让人拭目以待。

测评3  主力户型分析

项目主打建面约180、220平米四房两厅三卫和260平4+1房两厅四卫的改善户型，均是智能梯控的私梯入户，享双重入户的独立空间，拓展性和私密性较强。

起建面约180平米的起步户型，位于楼栋的中间套，改造后为四房两厅三卫的双套间格局。其动线上为大开间宽厅+LDK餐厨客厅一体+约8.4米跑道级阳台，南北双向采光，通透性极佳，布局上，长竖厅与厨房结合，客厅、卫生间、厨房等公区集中且不交叉，科学实用，利用率更高。

静线上，四开间朝南，主、次卧套间两边排开，相互独立且互不干扰。其主卧面积逾33平米，空间奢阔，享有男、女主人双衣帽间+独立卫浴+景观飘窗的格局，且预留有梳妆台及电视的空间，可根据自身需求来配置。

点评：该户型亮点十足，带多飘窗的全赠送及三阳台的半赠送，舒适度、得房率双高，且存有一定的拓展空间，但受布局影响，其次卧厕为暗卫，无窗户通风采光，需着重注意装修上的改造。

测评4  价格分析

嘉臣道主打建面约180-260㎡江景大平层及低密洋房产品，毛坯限价13000元/㎡，带3500元/㎡的装修标准，放风价约16500元/㎡，是目前该片区的限价天花板。

新房方面：目前周边新房较为集中，其价格优势并不明显，润和湘江天地、越秀·湘江星汇城高层清盘均价约12500元/㎡（非毛坯），时代建发和著高层均价约13500元/㎡（非毛坯）叠墅均价18000-25000元/㎡；

二手房方面：由于板块发展时间较短，暂未达到二手房出售年限，相邻的金星北片区高层挂牌均在10000元/㎡，其中勤诚达新界33层高层成交单价已达11150元/㎡。

综合来看，项目受地价影响，在价格方面并不占优势，但其周边在售楼盘不多，且首开洋房，产品有一定的稀缺性，客群会有所差异。

点评：月亮岛为文旅板块的定位，规划较为全面且配套正在急速兑现，区域价值较高，但片区内住宅产品丰富，产业暂未兑现，后期其高价位的产品的溢价空间存有不确定性。