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　　乐居新媒体 杨旭颜 发自长沙 金九银十以来，长沙楼市入市新品中出现了不少洋房产品，一股新的“洋房热”又开始在市场上蔓延开来。

　　今年10月，位于月亮岛板块的纯新盘嘉臣道首次上市，精装均价16000-18000元/平，可谓刷新月亮岛板块的房价天花板。虽然价格不低，但作为长沙市场上罕见的层高9F大平层洋房纯改善产品，受到了市场的认可，首开摇号选房，热销5亿，去化9成。随即项目于一个月内两开两摇号，短短27天，总认购金额达9亿。

  （嘉臣道项目效果图、实景图）

　　10月25日，洋湖板块纯新盘，中建钰山湖迎来首开，均为6-7层洋房纯改善产品，93余套，建面约160- 310㎡，毛坯均价在16500-23000元/平。首开整体去化约8成，热销超3亿元。

  （中建钰山湖样板间实景图）

　　10月26日，谷山红盘万科森林公园新推出瑧玺伴山洋房产品，首开精装均价17900-21000元/平，200㎡以上的大户型均价在2万元/平以上，总价约350万元-550万元之间。置业门槛并不算低，但此次伴山洋房依旧延续了此前其高层产品的热销，首开当日售罄。

　　10月25日，湖南本土房企运达地产也推出了雨花区的纯新盘运达滨河广场，洋房精装单价超35000元/平，总价最贵2600万/套，刷新了当前长沙楼市住宅单价的天花板。下证当晚，项目开启内部认购至凌晨2点，热销8亿。26日，项目营销中心正式开放，开放首日即为开盘，到访超千人，热销12亿。截止11月16日，项目单盘销售额已破20亿，势必将在今年长沙商品住宅销售榜上占据一席之位。

  （运达滨河广场样板间实景图）

　　洋房产品更新迭代 再次成为“热销款”

　　事实上，关于洋房热在长沙楼市上已经不是第一次出现了。随着2020年疫情的爆发，市场上人居观念转变，改善置业需求激增。自2020年9月起，长沙的“洋房热”就开始兴起，洋房成交量大幅上涨。而2021年可以说是长沙改善需求爆发的元年，这一年，也是长沙洋房市场的巅峰之年，出现了中海麓山境、保利天汇、城发恒伟东风映1897、保利香槟国际等多个热销的洋房产品。

　　但在去年四季度，一大波大平层产品突然兴起，一定程度上分流了洋房市场的改善置业人群。再加上由于洋房产品的特殊属性，供应量少，洋房市场又开始进入了沉寂阶段。

　　随之而来的问题是，大平层产品的兴起让长沙楼市的大平层楼盘如雨后春笋般涌现，供应量猛增，市场竞争加剧。在日益激烈的竞争之下，大平层产品的突围是每个开发商需要面临的新问题，同时这也是洋房市场所需要寻找的新突破点。

　　此前，市场上的大平层产品多以高层、超高层为主，容积率高，居住舒适度欠佳。而洋房产品虽然低密舒适，但此前的洋房户型并不算大，无法满足当前的置业趋势。由此，一种更为高端的洋房与大平层的结合产品应运而生，成为了迭代的热门产品在市场上热销。

　　如今再度兴起的洋房热，相较于去年以及更之前的洋房产品而言，面积段更大，对改善客群的针对性更强。今年以来热销洋房产品多为大户型，尤其是200平以上的房源几乎一经推出就售罄。与此同时，各大开发商也在积极应对市场变化进行了产品迭代，如今市面上150平以下的洋房房源供应量也不再常见。

　　洋房产品价格上涨明显 即将突破2万/平大关

　　另外，一份来自湖南中原研究院的数据显示，今年9月份开始，长沙洋房产品的供应量高位猛增，成交量也随之增长，在刚刚过去的11月份，长沙洋房市场供应面积9.2万方，成交面积6.1万方，洋房的成交均价19805元/平。

　　由于区域划分的变动调整，11月的数据未做同环比的比较。但从前10月的数据来看，长沙洋房市场今年表现不俗。供应量前10月已同比增长近三成，成交均价也同比上涨18%。而11月随着大批纯新盘洋房入市，均价从2万+到3万+，无一不引发市场热销，由此也拉动了房价的上涨，目前长沙商品住宅均价已突破一万五大关，洋房均价即将突破两万大关。

　　当然，也并不是所有的洋房产品都能在市场上热销，目前长沙楼市上部分楼盘依旧沿袭此前的产品打造形式，没有根据市场变化创新，依旧面临着去化不易的难题。

　　高端改善客户对居住舒适度的要求是高于一般客户的，所以单纯的地域优势并不能成为其购买的理由。不难发现，从前面提及的热销盘嘉臣道到中建钰山湖再到万科森林公园瑧玺、运达滨河广场，它们在占据地域优势的同时也在产品方面下足了功夫。如嘉臣道，地处月亮岛板块，拥有江景资源，打造纯9F洋房大平层稀有产品，洋房地块容积率仅1.14，各户型均为四开间朝南，采光和通风更好，而其它高端大平层项目只有少部分四开间朝南。

　　再比如运达滨河广场，地铁上盖物业，配建师大附中九年一贯制学校，自带近万平米地铁商业，运达豪装体系精装标准，毗邻运达汇高端商业；项目还斥资创新打造内外人居环境，筑水坝、造公园、建广场，内有38000平美学精品园林，外建约47000平滨河临街双公园。

　　从洋房到大平层再到洋房大平层，市面上的热门产品不断升级迭代，背后透露的也是人居观念的转变，如今更偏重改善置业的群体不再单单满足于大平层产品的宽绰面积、户型通透，他们在满足大户型的基础上，也看重小区居住舒适度、品质以及配套等等。归根结底，只有真正的好产品、创新产品、高端品质产品才能在当下两极分化严重的长沙楼市中开辟出一条新的赛道。