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乐居楼盘测评系列 测评师：张钰婧

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

经开区双国企打造的低密改善社区，与奥特莱斯临街，享地铁规划，目前首推143㎡叠墅产品。

【项目亮点】

1、经开区近日已成功签约六大总部经济项目，总金额约25.5亿元，发展潜力巨大，当前买入正值爆发前期。

2、约40万方低密墅区，容积率低至约2.0，绿地率高达约40%，分高层、洋房、叠墅三大业态。

3、项目叠墅首付50万起，整体均价约13000元/㎡，基本和同区月亮岛板块的高层住宅持平，性价比较高。

【价格分析】

长房越秀·星悦荟目前首开建面约143㎡4层叠墅产品，实得面积超200㎡，上叠约167万/套起，下叠约196万/套起，均价13000元/㎡。新房方面：周边几乎无竞品，与之相邻的房聚云台府洋房（7980元/㎡）、联排别墅（12000元/㎡）、周边鑫湘雅韵高层（7000元/㎡）、凯尔花缇紫郡高层（6500元/㎡）、澳海云天赋高层（6900-7200元/㎡）。二手房方面：项目周边已达二手房交易年限的住宅较少，仅晟通城有35套高层挂牌，均价6900-8300元/㎡，同区别墅盈峰翠邸小面积下叠挂牌均价约14553元/㎡，南山苏迪亚诺中间户约15630元/㎡，龙湖湘风原著A2区中间户约20625元/㎡。总的来说，项目周边竞品较少，与同区的叠墅存在约1500+元/平的倒挂，基本和月亮岛板块的高层价格持平，性价比极高。价格潜力：限墅令后，别墅类产品越发的高不可攀，除了存量之外，新推产品有限，不是在售面积超180㎡，就是单价2万起，存在一定的置换压力。而项目叠墅仅143㎡，具有私家院子+地下室+双层空间的特性，舒适可观。加之产品总价才167万/套起，首付约50万，完全在月亮岛、梅溪湖、滨江等热门片区的高层购房预算范围内，可以说品质刚需踮踮脚也能够得着。不仅如此，随着片区“三高四新”战略的推进，经开区康佳华中区域总部、美松科技总部及智能打印机产业园、美的家用空调事业部湖南总部、兆兴博拓汽车电子智造及华中总部、希格玛电气智能配电终端、芯易德集成电路封装测试产业园等项目的落地，片区内的居住需求旺盛，且长房越秀·星悦荟改善的特性将更具市场份额。

【楼盘规划】

长房越秀·星悦荟为越秀与长房双国企联袂打造的中型体量改善住区，限高80米，限价7700元/㎡。近学校，近奥莱商业，另有地铁延长线规划，配套基本完善。

从规划上来看，项目总占地面积约19.9万㎡，规划建面约40万㎡，分两期开发。涵盖有27栋高层、7栋洋房、27栋叠墅、1栋幼儿园、1栋托儿所、3栋独栋商业、1栋社区服务办公用房和部分配套底商，住区较为纯粹，共计约3416户，停车位约3701个，配比约1：1.08，基本满足后期的停车需求。

通过“高低配”的产品布局，小区整体容积率约2.0，绿化率约40%，带约16万方景观面积+8万方绿地覆盖率品质园林，并设有儿童成长乐园、老人活动场所、中心会客厅等场景，活动场所丰富。

目前项目首推一期4层叠墅新品，一梯两户，建面约143㎡。上叠约167万/套起，下叠约196万/套起，均价13000元/㎡，后期或将推7层两梯四户建面约131-150㎡洋房，具体推新情况待定。

【楼盘基础信息】

1、容积率低于3的高低配组合社区，带40%的绿化率，多景观组团，社区负氧离子高。

2、低密综合型大盘，带商业/住宅/学校等业态，在社区基本可完成生活所需。

3、精装地下车库大堂入户，全人车分流社区，车位配比超1:1，可有效的保障居住空间的舒适与安全。

【户型分析】

上叠户型-三居室-建面约143㎡

4层叠墅产品，一梯两户，由2-3个单元组成，每个单元仅上下2户，均为建面约143㎡户型，实得超200㎡，具有低公摊+高得房率的属性。

建面约143㎡上叠户型，实际位于建筑的第3-4层，拥有独立的入户动线设计，基本不会和下叠邻居交叉，私密性有保障。另赠送有私家屋顶花园（星空露台）+一楼入户区旁的北向花园，可通过电梯直达。如此巧妙的设计，让上叠住户也能做到"有天有地"的墅质空间。

除此，电梯还可直达负二层的专属地下室，可改造为儿童娱乐室、酒吧、影音室、健身房等多功能空间，利用率极高。

从户型内部来看，室内约6.2米挑高，经创意改造后，可做到五房两厅三卫布局。样板间为大横厅设计，约6.3米面宽的餐客一体空间，整体约45㎡，可容纳全家的活动空间。二层可打造为纯栖居空间，三房分布空间都显富足，也可打造为南向大套房，空间灵动实用。

下叠户型-三居室-建面约143㎡

建面约143㎡下叠户型，属于花园式墅区。首层面宽约6.3米的南向大横厅，设有中西双厨分离设计+南向阳光套房，仍可打造出约57㎡超大餐客厅空间，还可外接50-60㎡的南向私家庭院，活动空间可自由延展。

室内约6.2米层高，享客厅挑空格局，二层带面宽约7.5米的跑道式阳台，无论是双套房或是多房设计，均不用担心空间利用率及采光问题，完全可以根据需求自我主张。

值得一提的是，下叠地下室，预留了南北双采光井，可改造成品酒区、健身房，抑或在夹层做一个童玩室、电竞房，空间都富足且舒适。

【样板房细节】

【交通出行】

轨道交通：目前项目周边暂无轨道交通，公共出行受限。距离规划中的地铁4号线北延线同心路站约1公里范围。据悉，4号线北延工程北起连江路站，南接罐子岭站（不含）,主要沿金星北路及雷锋大道铺设，共设站8座。但目前仍处工程前期研究阶段，最终线站位方案以市政府批复为准。

公共交通：项目营销中心外约82米设有三木村站，途经有918、W106、W107、W111、W116、W136、W204、W220、W230路公交，可快速抵达梅溪湖、麓谷、月亮岛、谷山、金星北等热门片区。另外，1公里范围内还设有干湖招呼、望城环球奥特莱斯、金星路口北、东马、马桥河村、大湖中学、金星路口南等8个站点，有903、W117、W188、W123等近13趟公交穿梭于此，约5-10分钟有一趟。

自驾：从营销中心出发即上雷锋大道，双向六车道，南北向串联起岳麓区与望城区，周边住宅区、办公区、工业园、各类学校资源丰富，至金星北前端基本无拥堵，需避开观音岩片区沿线、及两区交汇路段的早晚高峰期。另外，片区内在建有香炉州大桥，兴联路过江通道，通车后河西、河东通勤更方便快捷。

【周边配套】

教育配套：项目将自建幼儿园，西南角预留有一块小学用地，距离9年制南雅望城学校约630米；距离大湖中学约868米，就读距离不算太远。1公里范围外还有东马小学（约1.1公里）、周南望城学校（约1.4公里）、星城镇同福小学（约1.5公里）、新世博学校（约1.9公里）等教育资源，目前，望城学制已与内五区并轨，中考可报考四大名校。

医疗配套：项目距离望城区星城卫生院约1.3公里，长沙医学院第一附属医院约3公里，长沙市第四医院(滨水新城院区)约5公里，无论是头疼发热或是健康疗养均方便。

商业配套：项目自带约2万方商业街区，下楼即可满足日常生活需求，一路之隔就是约50万㎡大型商业环球奥特莱斯，吃喝玩乐购一应俱全。

公园配套：项目距离米兰公园约451米，马桥河风光带约2.5公里，茶余饭后休闲散步均有去处。

首付30万起，建面约130平的低密墅区复式洋房，改造性强，适合区域内追求品质的改善群体。

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