正文

　　近日，湖南省住房和城乡建设厅、省统计局发布了《关于2019年湖南省房地产市场形势的通报》，情况显示，2019年，全省住宅销售面积8073.25万平方米。全省9个市州实现商品房销售面积正增长，增幅居前三的市州为张家界市、常德市、衡阳市，跌幅最大的三个市州为株洲市、怀化市、永州市。

　　也就是说，全省14个市州里，有5个市州住宅销售面积下跌了，其中株洲、怀化、永州三个城市“最惨”，到底情况如何？又为什么会这样？我们来一探究竟。

　　先看株洲，根据株洲市2019年国民统计公报显示，2019年，全市商品房销售面积684.5万方，下降20.3%；商品房销售额419.6亿元，下降16.9%。价量齐跌，并且幅度还不小，确实挺惨。此外，数据显示，2019年末，株洲全市常住人口402.85万人，比上年增加0.77万人。全年只新增了7700人，如果扣掉新生人口所占的比例，全年新增人口就更加少了。

　　怀化方面，官方暂时没有发布最新数据，但根据克尔瑞数据统计，2019年，怀化市城区住宅成交363.5万方，全年出现多个低谷期，购房者热情不高。人口暂时也没有最新数据，但根据2018年的国民统计公报显示，2018年底，怀化全市常住人口474万人，过去10年共增加了10万人。值得注意的是，就在2019年这一年时间里，长沙新增人口就达到了23.98万人。

　　永州方面，根据房产类网站数据统计，2019年，永州主城区整体住宅共成交7230套，总面积约89.16万方，同比分别下降42.8%和43.9%。情况比株洲更为惨烈。人口方面，官方暂无最新数据，但根据2018年度统计公报显示，2018年，永州年末常住人口545.21万人，比2017年减少了2.76万人，人口甚至在外流。

　　可以看到，这三个市有一个共性，新增人口量极低，甚至外流。这意味着，城市的房地产销售基本依靠本市原住民，而这一部分购买力年复一年的消耗，如果没有外来人口增加潜在购房需求，楼市成交难以维持长久的高位。其实这也是很多三四线城市的“通病”，人口净流入量极低，住房需求在持续消耗。

　　另一方面，三四线城市房地产销售很大部分程度依靠棚改的推动。自 2015 年以来，政府推行棚改货币化安置，引发了三四线城市楼市狂欢，一度成交大涨、房价大涨，相应地，棚改政策也在慢慢透支三四线城市的住房需求，当棚改力度减弱，楼市热度也会下降。比如怀化，2017年之前，全市棚改规模较大，2008年-2017年期间完成了保障性安居工程项目计划任务19.7万套，此后棚改规模骤降。株洲和永州也是如此，2017年以后，棚改力度断崖式下跌。其中永州2018年棚改用户仅23550套，远低于前几年；株洲2018年棚改用户22933户，同比2017年下降近50%。棚改力度下降的影响，最终在楼市成交上得到了显现。

　　此外，从这几个城市的房价来看，根据中国房价行情网的数据，目前，株洲为6587元/平，怀化房价为5971元/平，永州为6432元/平，长沙房价则为11467元/平，虽说当前长沙的房价比这三个城市要高出约5000元/平，但长沙仍有不少低于1万/平，甚至低至6字头、7字头的房源，这三城市也涌现了一大批均价破万的楼盘。并且，数据显示，2019年，房价涨幅较快的城市就包括永州和怀化。所以当这三个城市房价与长沙差别不算大，甚至房价还在涨，消费者能在长沙买到同等价位的房子时，对这三个城市的人而言，或许有一部分更愿意到长沙来置业，毕竟无论是就业机会，还是医疗、教育等各方面，省会长沙都有足够的优势。

　　不过话又说回来，市场变动千变万化，没有谁能保证楼市成交年年上涨，株洲、怀化、永州这三个城市不是个例，那些人口吸附力弱、棚改力度下降、房价上涨到一定程度的三四线城市，如果没有新的推动力，楼市都将作出回应。再加上今年突发的疫情，这些三四线城市或将面临更大的风险和考验。