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  昨日，我们在稿件中提到了目前长沙商务公寓“降价潮”的现状。（“直降5000”“跳水6字头”！长沙公寓盘“雪崩”式组团降价！）与此同时，也可以看到，这一轮价格战的开启确实对于推动商务公寓的去化起到了一定的成效。但值得思考的是：此轮价格战的爆发是否会就此引来整个长沙商务公寓市场的价格“雪崩式”下跌？而关于商务公寓的去化难题是否又只有降价这一条出路？

  正如我们上篇提到的，商务公寓此次降价潮的爆发离不开背后高压库存和去化难题的原因。除此之外，让公寓市场更为“焦虑”的还有不断增加的供应量。

  供应量持续增加 长沙公寓市场“步履维艰”

  根据湖南中原研究中心的每周周报数据显示，今年以来，长沙内五区共有15个商务公寓项目获批预售证，总供应套数达8755套，新增供应约44万方。且这些新增供应的价格也依然大部分要比普通住宅价格高。如中天星耀城毛坯公寓均价13000元/平，毛坯平层住宅均价12000元/平；华申阳光城未来悦LOFT毛坯公寓均价12800元/平，非毛坯住宅均价12500元/平；清控尖山湖非毛坯公寓均价12000-14000元/平，非毛坯住宅均价11500-12000元/平。

  一方面是积压许久，难以消化的高库存，另一方面又是不断增加的供应量。长此以往的供过于求状态让长沙商务公寓市场更是步履维艰。

  另外，我们可以发现，目前长沙降价的商务公寓里，多为一些积压已久的库存。如振业城、碧桂园·印象、新力铂园等都是在长沙楼市上卖了有一段时间的“老盘”了。这次的降价潮里似乎鲜见一些新面孔的背影。

  可见，并不是所有的商务公寓都会“跟风”开启价格战，一些新上市的公寓依然还是先在市场试水后再视情况而定。但是面对市场的整体下行、商务公寓又产品同质化现象严重的现状，再加上房企融资环境困难、现金流紧张的背景下，这些新上市的商务公寓是否能够扛到最后？还是依旧选择半路跳水，以价换量？这些都难以预判。

  而一个项目的价格跳水，通常也会引来后续别的项目跟进促销打折。因为竞品一旦开启价格战，则会让自身的处境变得更是难上加难。毕竟在如此不受待见、普遍同质化的长沙商务公寓市场上，谁又会为价格更昂贵的产品“买单”呢？降价，似乎成为了当前许多开发商巨大压力下的无奈“最优解”。

  价格战倒逼产品品质升级 未来公寓市场或呈两极分化局面

  当然，对于开发商而言，是否在市场降价潮的大环境下选择跟进，也是需要慎重决策的。因为一旦自身卷入了这场价格战中，则意味着再也无法“回头”。虽然暂时的以价换量能够达成一定的业绩，但是下一次如果有更激进的价格战开启，自身是否又还具备实力再次跟进？因此，对于部分没有跟进降价的开发商而言，这轮价格战的开启无疑也是在倒逼他们品质升级。

  对于长沙的商务公寓市场而言，产品很多，但是能称得上的精品却很少。事实上，近两年来，除开降价这一条手段外，为了解决商务公寓去化难的难题，已经有不少开发商们在产品方面各种“煞费苦心”了。

  其中有的在产品设计上下功夫，如设计出60-70㎡的小三房产品、接入天然气等等，让商务公寓在居住功能上更加强化；

  也有的在产品定位上出其不意。如2020年的印湘江推出的NEW288产品，该产品采用了酒店式套房的设计，还创新了户型：126-144平方米一房、191平方米为两房，在面市之前就引发市民关注；

  还有2019年的运达广场大平层摩天公寓，首创长沙全系大户型公寓产品，推出产品面积段450平方米、900平方米、1320平方米，均价39800--46800元/平，成为了当时长沙公寓市场的标杆价格，并遭市场火爆抢购。并且，即使在2年后的今天，它依然还是目前长沙公寓市场的价格“天花板”，也依然还是长沙人心中的高端豪宅“网红产品系”。据悉，运达广场今年下半年还将推出其三期产品，预计其售楼中心将于7月份左右开放，当前已经有众多“运达粉”备受期待了。

  可见，如果自身产品实力够强，也无需惧怕价格战的到来。与此同时，激烈的价格战下，长沙公寓市场或将呈现两极分化的局面。一面是无休无止的价格混战，一面又或将涌现更多高端产品，并且长久下去，两边产品的差异化或还将愈演愈烈。而对于开发商来说，降价或许能成为当下的最优解，却算不得是长久之计。如果要想从根源上解决商务公寓去化难的难题，只有不断地审视客户需求，找准自身定位，提升产品力和附加值，方是硬道理。

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