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  楼盘评测：东原麓·印长江

  楼盘名称：东原麓·印长江

  开放商：湖南圣特罗佩房地产开发有限公司

  产品均价：13000元/m²（非毛坯）

  产品总价：144万起

  产品户型：111-149 m²非毛坯住宅 154-191 m²叠墅

  总户数：1745

  楼栋数：54

  容积率：1.83

  绿化率：45%

  楼盘地址：福元路与锦绣路西南角

  楼盘亮点

  亮点一：毗邻广电中心交通出行方便

  项目距离广电中心仅2.9km，对工作繁忙的广电工作人员十分友好，距地铁3号线湘龙站约0.3km，地铁5号线白茅铺站约1.4km，自驾三纵两横公路网出行方便。

  亮点二：低密度公园社区

  紧邻3.2万方私家山体公园，顺山而建，保留了“半山”的地形，容积率仅为1.83。

  亮点三：小区内部配套丰富

  小区内公共示范区配有游泳池、会议室、健身房、瑜伽馆、艺术馆、茶室。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边拥有“三纵两横”的立体交通网。三纵是指东二环、万家丽高架和京港澳高速，可由万家丽至三一大道枢纽，以及由长浏高速至京港澳高速枢纽；两横是指福元东路和三一大道，其中三一大道是长沙东西向的交通主干道。项目经三一大道与长浏高速，上万家丽高架，可达万家丽广场、湘府路、洋湖湿地公园等热门区域。

  公交：项目最近的公交站为湘龙地铁站，距离约382米，可乘坐217、280、X210、X206等多条线路。其中乘坐217路，2站可达福元小学，4站可达长大附中，21站可达市政府。

  地铁：项目距离地铁3号线湘龙站直线距离大约300米，距地铁5号线白茅铺站约1.4km。

  周边教育：项目将自建幼儿园一所，满足小区业主需求。小学方面，附近有金鹰小学（1.1km）福元小学（2.4km），中学方面，规划中的明德金鹰中学（1.2km）与金鹰小学相邻，建成后将成为一所为九年一贯制学校，占地60亩，规划小学48班、初中24班，可容纳学生3360人。

  周边医疗：距离项目最近的医疗配套，为星沙区域的八医院（4.4km）；10km范围内，还覆盖解放军921医院(5.5km，原163医院）、湖南省人民医院马王堆院区（7.6km）、国防科大医院（8.8km）。

  周边商业：因广电片区并非商业中心片区，周边缺乏大型商业体，周边商业仅能满足日常生活。目前距离项目最近的商业体为悦湖商业广场，距离项目约1.5km，位于月湖公园北地铁站旁，可乘坐地铁3号线前往。根据相关规划，地铁湘龙站东南、西南、西北三个方向的空地，均为商业用地，未来或将建成片区商业中心。

  周边公园：项目周边有世界之窗、海底世界公园。自驾4.1km可以到达位于项目西南方向的月湖公园。

  测评2 小区品质

  项目规划：东原麓·印长江占地300亩，总建筑面积24万㎡，项目产品为纯板式住宅，分五期开发，由47栋小高层和叠墅组成。目前在售111-149 m²非毛坯住宅，均价约13000元/㎡，在售154-191㎡叠墅，均价约21500-23000元/㎡。

  项目特色：项目以“紧邻山体公园，地处城市半山之上”为卖点，以低密度、大户型、毗邻广电为卖点，直击广电片区改善客户群痛点。项目除自身配套约3.2万方私家山体公园外，还设有大地之吻示范区，配有游泳池、会议室、健身房、瑜伽馆、艺术馆、茶室。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。东原麓•印长江E地块为2梯2户，在满足用户需求的基础上还能保证日常出行基本不用长时间等电梯；D地块为2梯4户。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。东原麓•印长江总规划1555户，车位比为1:1.07，即一户1.07个车位，可以满足住户的停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。东原麓•印长江的小区综合容积率为1.83，属于低密度社区，居住舒适度比较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。东原麓•印长江的绿化率为45%，将近一半，居住环境优美。

  测评3 主力户型分析

       该户型建面约143㎡，四室两厅两卫布局。

  作为定向广电片区改善型人群的设计产品，户型布局感受到了房企的用心，进门右手方向即是书房，与左手方向的生活区域独立开来，让经常加班的媒体工作者，深夜工作时不会打扰到家人。

  客餐厅一体，北面与厨房相连，南面接观景阳台，实现真正意义上的南北通透。客厅、以及包括主卧在内的三个卧房朝南，这些传统布局设计，均是作为主力购买人群的中壮年客户群体所看重的。

       北次卧与生活阳台相通，可以便于帮衬子女的老人，平时晾晒衣物。而南次卧与景光阳台相通，便于小孩平时远眺观景，保持视力。

  主卧方面采用套房设计，拥有独立的干湿分离的卫生间，卫生间与北面阳台相通，保证了主卧一定的通透性。

       卧室南面有超过2米长的飘窗，适当设计，可以改造为休闲区域，闲时夫妻二人或品茶或对弈。

  测评4 价格分析

  项目位于广电板块，有家喻户晓的湖南卫视、马栏山文化产业园等等，是长沙名副其实的文化中心，这里也拥有众多的改善客群。东原麓·印长江目前在售143平非毛坯住宅，均价13000元/㎡；建面约155平叠墅，均价21500-23000元/㎡。

  对比周边新房：周边在售新房竞品主要位于广电西南方位的马栏山V片区，目标客群同样主要为广电片区工作人群，例如绿地V岛，均价13500元/㎡左右，与东原麓·印长江高层产品价格相差不大，但户型相比更丰富，目前主推的有119㎡、139㎡、193㎡三个户型，选择余地更大。而东原麓·印长江叠墅产品，目前在周边新房市场暂时未有竞品。

  对比周边二手房：同样拥有自然景观资源的藏珑湖上国际花园，目前高层产品二手房均价为1.5万/㎡左右，高于市场新房定价；别墅约2万/㎡，略低于东原麓·印长江在售叠墅定价。而小区规模并不大的归心苑，因为距广电较近（0.8km），方便上班，二手房均价卖到了1.7万/㎡左右。

  价格潜力：随着广电南面马栏山中国V谷产业园的逐渐成熟，片区流入人口将会持续增加，使得该区域还将有足够的发展空间。而同为毗邻湖南广电的金鹰城圣爵菲斯，归心苑等二手房小区，依靠广电附加红利，多年来一直保持较好的发展趋势。项目叠墅产品在光电附近较为稀缺，或可能为片区热门户型。

  温馨提示：目前周边商业配套不太成熟，缺乏大型商业体。周边附近建有垃圾站，可能会对环境有一定影响。项目离星沙中南汽配城不远，平时较为喧闹。小高层公摊较大。