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  楼盘评测：金地·都会风崋

  楼盘名称：金地·都会风崋

  开发商：湖南创鸿置业有限公司

  产品均价：11000元/㎡

  产品总价：120万起

  产品户型：建面约109-143㎡

  总户数：1711户

  容积率：3

  绿化率：35%

  楼盘地址：雨花区万芙路与汇金路交汇处

  楼盘亮点

  立体交通

  项目坐拥汽车南站，地铁7号线（规划中）正地铁口，可与多条地铁线换乘，出行便利。

  商业资源丰富

  配建的天虹购物中心将与德思勤广场、通程商业广场、复地星光天地等商业综合体构建百万商圈，资源丰富。

  城市赋新

  随着城市更新的落地，红星商圈、省府版块将迎来新的发展机遇，成为长株潭城市群的多重中心。

  名牌房企

  开发商金地集团三道红线全部达标，为2021年房企前十，产品开发有保障。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目毗邻城市主干道汇金路、长沙绕城高速以及先锋路，日常出行便利，道路畅通。

  从项目出发，往北途径韶山路和韶山南路，行驶9km可达长沙市中医院；往南经过环保西路和芙蓉南路，自驾9.6km可达生态动物园；往西途径万芙北路和芙蓉中路，行驶18.6km可达五一商圈；往东经由湘府路高架桥和雨花大道，12.4km后抵达长沙火车南站。

  公交：项目周边一公里范围内有汇金路黑梨路口站（139m）、万芙路汇金路口站（247m）、汇金路万芙路口站（277m）、鄱阳社区公园站（322m）、鄱阳村站（530m）、汇金路黄谷路口站（582m）等19个公交站点，21路、27路、141路、212路等多路公交经过。

  地铁：项目在地铁7号线万芙路站上盖，未来出行便利，可经由地铁通达全城。目前距项目最近的地铁站是1号线大托站，直线距离约2.2km。

  周边教育：项目自建品质幼儿园和品牌小学（拟定），周边有长郡雨花外国语第一附属小学（852m）、仰天湖中建小学（1.5km）、雨花区和平小学（1.4km）、先锋小学（2km）、长沙市雨花区金海中学（1.2km）、长郡雨花外国语学校（1km）、长沙市长郡湘府中学（2.2km）等中小学。

  湖南女子学院、长沙理工大学2所本科院校也位于项目周边。

  周边医疗：项目周边5km范围内有长沙市口腔医院（4.8km）、长沙鼎好医院（354m）、长沙永济医院（2.4km）、湖南省人民政府机关医院（3km）、长沙仁和医院（4.7km）、长沙鹤诚医院（4.8km），以及正在建的中南大学湘雅五医院（1.9km）。

  周边商业：项目配建的鄱阳汇金中心签约天虹购物中心，将建成总面积约12万方的天虹旗舰店。除此之外，项目周边还有德思勤城市广场（2.9km）、红星国际会展中心（2.4km）、友阿奥特莱斯（2.3km）三大商业综合体，能满足购物出行，休闲娱乐需求。

  测评2 小区品质

  项目规划：金地·都会风崋占地200多亩，总建面约75万方，包括45万方商业和30万方住宅，分两期开发。项目规划由15栋18-21层的住宅、4栋公寓和少量底商组成，此外还配建商业综合体以及写字楼，打造TOD大城。项目容积率为3.0，绿化率约为35%，纯板楼设计，共规划住宅1711户，1756个车位，配比超1:1，车位比较充足，梯户比有2梯3户和2梯4户两种。

  项目特色：园林设计方面，项目提取潇湘八景意象，营造“一环八境”新东方美学意境，承袭千年礼序，三境一厅入园。此外，还重视人和空间的链接，融入360°plus玩呗，打造儿童主题乐园，创造功能景观多远、空间场所共享、艺术生活共融的精铸生活美学空间。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比超1:1，车位比较充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3，居住密度尚可。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率35%，舒适度尚可。

  测评3 主力户型分析

  建面约109m²三居室，2厅2卫格局，整体户型方正，居家静线与来客动线互不干扰。

  四堵承重墙构建了约28.5m²的活动空间，可作为客餐厅；客厅外接约6.8米的阳台，兼具景观和生活功能，也可进一步扩大会客空间。

  居家区域，主卧、次卧双开间朝南，采光充足；主卧约15m²，自带卫生间，提高居家生活便利性，另赠送飘窗，增加使用面积；北向次卧外接阳台，面积半赠送，提高得房率。

  作为毛坯产品，空间可灵活利用。但美中不足的是，该户型有小户型惯有的毛病——南北不通透，而且厨房和公卫朝向在一个设备平台，室内通风会比较差。

  测评4 价格分析

  金地·都会风崋1#、3#、4#已获证，共296套建面约109-143平毛坯住宅，预售价11000元/平，预计12月10日晚开盘。

  价格现状：对比周边新房，在售住宅产品不多，金科集美天辰非毛坯住宅均价9500-10200元/㎡，虽然同在红星板块，但距主城区位置更远；距项目最近的中海珑悦府今年2月推出的非毛坯住宅均价10500元/㎡左右；去年推出的长房星城天地非毛坯住宅均价12400元/㎡。

  对比周边二手房，汽车南站区域内二手房挂牌均价约为9500元/㎡，项目周边的三0一佳园二手房挂牌6400元/㎡，中天佳园二手房7300元/㎡，高升时代广场8700元/㎡，均低于新房价格。

  价格潜力：省府红星版块是长株潭融合的桥头堡，南部建设发展的重心之一，随着城市更新计划的推进，省府红星的整体拆迁和改造会逐步落实完成，版块将迎来新的面貌。

  基础建设上，地铁6号线开通后，7号线的建设也会提上日程，版块内交通日益便捷，与主城区的距离将被大幅度缩短；中南湘雅五医院的建设落成也将提高版块内医疗实力；商业上，天虹旗舰店将成为版块内又一座大型商业综合体，和德思勤、汽车南站组成三站三座TOD。

  综合来看，未来省府红星版块充满潜力，因为项目会有一定升值空间，但目前相较其它项目，价格偏高，因而升值空间有限。

  温馨提示：项目规模大，开发周期会比较长，周边配建商业综合体，后期还有地铁建设，住宅区会受到施工的噪音、粉尘等污染；南侧项目靠近绕城高速，部分楼栋会被噪音、尾气影响。