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  楼盘评测：绿地·长沙之门

  楼盘名称：绿地·长沙之门

  开发商：长沙纳川置业有限公司

  产品均价：预计14000元/㎡

  产品总价：预计171万起

  产品户型：120-220m²

  总户数：2376户

  容积率：3.11

  绿化率：40%

  楼盘地址：雨花区杜花路地铁站4号口

  楼盘亮点

  位于潜力片区，发展红利肉眼可见

  依托会展+高铁+自贸区等多核利好联动，发展潜力大，未来片区溢价空间较大。

  位与2、4号线地铁口旁，出行方便

  项目在地铁2号线杜花路站盖的，举步就能到达地铁口，距离地铁4号线平阳站约200米。

  教育、商业配套齐全

  项目自建2所幼儿园加一所小学（品牌待定），自身商业配套加上绿地长沙城际空间站商业配套能到达74万方。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目靠近纵贯南北的黄兴大道，红旗路，毗邻横贯东西的机场高速、劳动东路、湘府路快速路，驾车距离五一广场约16km，长沙黄花国际机场19km,总体来说交通四通八达，能够快速到达全城，但是由于处于主干道，日常出行可能有拥堵情况。

  公交：项目600米范围内有4个公交站，分别是杜花路地铁站（小于100m）、长托站(508m)、平阳地铁站（561m）、黎托村（567m）等，可乘坐8路、16路、67路、68路、124路、135路、167路、280路、917路、星沙111路、社区巴士2号线、39路、63路、159路、160路、220路、262路等多条线路，可到达长沙火车南站，汽车西站、湖湘中医肿瘤医院、锦泰广场等。

  地铁：项目在地铁2号线杜花路站盖的，举步就能到达地铁口，距离地铁4号线平阳站约200米，由于该项目住宅所处地块不同，部分住宅实际到地铁口距离也不同。

  从杜花路从发，1站可到达长沙火车南站，6站能到达长沙火车站可换乘3号线，10站到五一广场可换乘地铁1号线，总体来看地铁出行极其方便，能够快速穿梭于城市各地。

  周边教育：项目自建2所幼儿园加一所小学（品牌待定），周边2公里范围内还有砂子塘启新小学（1.0km），长沙市南雅中学（1.1Km），黎郡小学（1.6km），雅礼雨花中学（1.6km），长沙市雨花区雨花实验小学（1.7km）、圭塘小学（1.9km）、枫树山明昇小学（1.9km）等，3公里范围内有湖南广益实验中学、长沙南雅双语实验中学等，长沙市一中雨花新华都中学等多所名校，能够满足多年龄段的教育需求。

  长沙市南雅中学现有教学班109个，学生5470人，教职员工430人，其中正高级教师3人，特级教师2人，中高级教师287人，外籍教师5人。

  周边医疗：项目4公里范围内有长沙正圆医院（树木岭路）3.1km，湖南有色医院（3.1km）等中小型医院，还有多个卫生服务站，6公里范围内有长沙市中心医院、长沙妇幼保健院等大型医院，除此以外，高铁新城规划有三甲川河、长托等6所医院，床位数约9190个，后期能够满足看病就医需求。

  长沙市中心医院有2个院区，分别位于湖南省长沙市韶山南路161号，湖南省长沙市开福区长春巷2号，始建于2000年6月1日，占地面积达190亩，是一所集医疗、急救、康复、科研、教学为一体的三级综合医院。

  周边商业：项目自身商业配套加上绿地长沙城际空间站商业配套能到达74万方，将打造自贸缤纷购物中心，入驻全球贸易，3公里范围内内有保利mall（1.4km）、长沙高铁吾悦广场（1.1km）、旭辉mall(2.4km)、友阿奥特莱斯（2.5km）、天虹mall、山姆会员店等大型商超，商业中心较为聚集，日常吃喝玩乐购极其方便。

  测评2 小区品质

  项目规划：绿地长沙之门是由绿地集团以商贸为核心，斥巨资打造集住宅、办公、商业等复合型功能为一体的国际自贸综合体。

  从规划来看，绿地长沙之门总建面约为86.7万方，占地面积约为21.8万方，综合容积率约3.11，共规划2376户，该项目一期开发共计3个地段，整体地势抬高3.5米，分别是1#地块为住宅用地，规划6栋高层，7栋复式洋房，1所幼儿园，高层为2梯3户，共计13栋，其中洋房为1梯1户，2#地块为公建地块，规划2栋268米超高层地标性建筑长沙之门，3栋超高层公寓加上商业，4#地块为商住用地，规划17栋高层，2栋公寓，1所小学，1所幼儿园，住宅户数1727户，层数29-33层。

  项目特色：项目首开1#地块，该地块紧邻4号线平阳站，容积率约为2.25，绿化40%，住宅户数645户，车位比约为1：1.11,，采用超宽楼间距设计，保证了住宅的采光、通风、私密性效果，也将打造全龄健康园林，全区人车分流，多重安防系统等。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位配比1：1.11，可以满足业主停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3.11，居住密度较为适宜。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，舒适度较高。

  测评3 主力户型分析

  建面约122㎡的三室两厅，全明户型设计，三开间朝南，室室带阳台或者飘窗，保证采光充足，整体做到动静、干湿分离，功能布局较为合理。

  入户有玄关设计，能够放下鞋子、杂物等，有一种归家的仪式感，宽约3.1m的厨房，烹饪工作台分布在两侧，能够使得洗切炒有序进行，外接西向面宽2.6m的生活阳台，有充足的空间放下洗衣机，作为日常晾晒衣物的地方，也使得有利于厨房空气流通，减少有害气体的伤害。

  客餐厅一体，面宽约3.8m，也有足够舒适的活动空间，外接南向约6.9m大宽面阳台，尽享户外美景同时，可作为休息娱乐场所，摆下茶桌与三两好友闲谈，也使得客厅采光充足，享受每一缕阳光。

  南向主卧面积约为14.85㎡（不含卫生间和飘窗），带有独立卫生间和衣帽间，不仅保证了私密性和居住幸福感，飘窗的设计也大大提高了居住舒适度，采光透气性好。南向次卫连接大面宽阳台，北向次卧带有飘窗，这无论作为卧室或者书房，都是比较舒适的。总的来说，该户型赠送面积多，得房率也高，浪费面积较少，户型还周正，比较适合刚需人群。

  测评4 价格分析

  绿地长沙之门项目是非限价地，目前具体价格还没出来，但是据置业顾问透漏，带装修的普通高层价格预计14000元/平左右，毛坯洋房价格预计18000元/平左右。预计首开建面122平和167平住宅。

  对比周边新房：项目周边在售新房有轨道万科悦府带装修均价14000元/平、兴旺壹品毛坯均价11200元/m²，舜元·臻园带装修均价约12500元/m²、卓越伊景苑毛坯均价11500元/m²。该项目与11月开盘的轨道万科悦府价格基本持平。

  对比二手房方面：周边在售二手房源较少，以公寓为主，其中挂牌住宅为万里时代广场住宅挂牌约12000元/㎡、樱之谷挂牌约20000元/㎡、雅致名园挂牌约22000元/㎡，该项目与周边二手住宅价格上还是存在一定倒挂。

  价格潜力：该项目位于高铁会展板块高铁片区，既能享受到板块发展带来的红利，又因为临近地铁口、高铁站等，地理位置较为优越，交通配套比较齐全，加上自建2所幼儿园、一所品牌小学，自带74万方商业，周边商业众多，整体而言，绿地长沙之门有着较大的潜力潜力，改善人群考虑下入手。

  温馨提示：由于该项目住宅所处地块不同，部分住宅实际到地铁口距离较远。