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  楼盘评测：合能·枫丹宸悦

  楼盘名称：合能·枫丹宸悦

  开发商：长沙领新房地产开发有限公司

  产品价格：12800元/平

  产品总价：147万起

  产品户型：115-143平

  总户数：549户

  楼栋数：7栋

  容积率：3

  绿化率：35%

  楼盘地址：长沙市开福区福元路与锦绣路交汇处西南角

  楼盘亮点

  亮点一：毗邻广电和中国V谷

  项目距离湖南省广电中心1.5km，距中国V谷3.7km，对上班族很友好。

  亮点二：公交交通便利

  距地铁3号线湘龙站约300m，地铁5号线白茅铺站约1.2km，自驾三纵两横公路网出行方便。

  亮点三：依山而居 环境优美

  项目坐落在约3.2万m²的原生山体公园山脚，环境优美。

  亮点四：纯板式住宅

  目产品为纯板式住宅，南北通透，通风、日照良好。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目紧靠福元路、出阿年三一大道城市主干道“黄金十字中轴”，与东二环、万家丽加速、京港澳高速相连，组成高速路网。从项目出发，往南自驾9.2公里，途径福元东路和万家丽高架，可达万家丽广场，往西自驾4.3公里可达长沙大学；继续往西自驾5公里左右，抵达开福区人民政府。

  福元东路日常出行较为畅通，一般不会拥堵，但锦绣路上有著名乐园世界之窗，节假日出行人流车流会比较多。

  公交：项目周边公交线路较多，距离最近的公交站为湘龙地铁站-公交站（334m）。从卫星北路站（610m）坐808路或136路公交，5站后可达湖南广电，上班方便。此外，808路公交可直达市中心，五一广场商圈，周末到大型商圈逛街购物较为便捷。

  地铁：项目距离地铁3号线湘龙站直线距离约300m，距地铁5号线白茅铺站直线距离约1.2km，出行便利。

  从湘龙站坐3号线，再转5号线，共坐6站便可到达万家丽购物广场，或坐3号线转2号线，共计11站，可达五一广场。

  周边教育：项目在小区内自建有幼儿园，周边小学有金鹰小学（713m）、中南小学(782m)、马栏山小学（1.9km），中学有明德金鹰中学（在建中）、长沙市贺龙中学（2.2km）、长沙大学附属中学（3.6km）。金鹰小学距项目虽近，但在开福区知名度一般。项目周边的中小学多数集中在长沙县，位于开福区的较少。

  周边医疗：距离项目最近的三甲医院是长沙市中医医院（2.9km），位于长沙县星沙大道22号。湖南省人民医院距项目5.1km，是一所以医疗为主，集教学、科研、预防保健和社区服务于一体的省属的综合性三级甲等医院、爱婴医院，亦为中南大学湘雅医学院仁术教学医院。

  周边公园：项目坐落在约3.2万m²的原生山体公园山脚，距北城标志性景观公园——千亩月湖公园约2.8km，距松雅湖湿地公园约5.4km，方便周末一家人踏青游玩，静享青山绿水，远眺白鹭纷飞。

  测评2 小区品质

  项目规划：合能·枫丹宸悦位于开福区福元路与锦绣路交汇处西南角，占地25959.2m²，总建筑面积96288.13m²，项目总一期开发，规划7栋高层住宅，549户，容积率3.0，绿化率38%，车位比1:0.8。

  项目目前在售3#，共计18层，梯户比为2梯2户，主推118m²的2+1户型和143平的3+1户型，均价13000-14000元/m²，带装修交付，装修标准为2488元/m²。

  项目特色：项目产品为纯板式住宅，南北通透，通风、日照良好，紧邻约3.2万方原生山体公园，环境较为优美。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。合能·枫丹宸悦为2梯2户，比较能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。合能·枫丹宸悦车位比为1:0.8，后期可能有停车位不足的情况。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。合能·枫丹宸悦的容积率为3.0，居住密度高，居住舒适度较低。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。合能·枫丹宸悦的绿化率为38%，环境优美。

  测评3 主力户型分析

  该户型建面约143m²，层高2.95m，3+1房2厅2卫布局，可灵活规划房间，南北双阳台带来良好的通风和采光，使居住环境更宜人。

  入户玄关设计，增加收纳空间；客餐厅一体，增加活动空间；约10米的南向景观阳台和约7米的北向功能阳台将居家享受和家务动线分区，使生活更从容。

  约19m²的主卧带独立卫生间，步入式衣帽间可充分满足住户的收纳需求，南向飘窗，可供午后休息小憩，或远眺原生山体公园，放松身心。户内花园可设计为次卧，根据住户需求进行改造。

  但该户型会有一个次卧正对玄关，私密度不够，来客时易被打扰，上洗手间需穿过客厅和餐厅，略显不便。

  测评4 价格分析

  项目所处的金鹰月湖版块属于马栏山版块，湖南广电和马栏山文化产业园正在蓬勃发展，将依托于政策打造是长沙的文化中心，成为人才聚集地，因而这里也拥有众多的刚需客群。合能·枫丹宸悦目前在售建面约118m²—143m²的三居室和四居室，价格13000—14000元/㎡，直击刚需刚改人群的痛点。

  周边新房：周边在售新房竞品的目标客群同样主要为广电片区工作人群，例如绿地V岛，在售119㎡、139㎡、193㎡三个户型，均价13500元/㎡左右；东原麓·印长江，高层143㎡户型，非毛坯均价13000元/㎡；合能·枫丹宸悦与东原麓·印长江高层产品价格相差不大，但户型相比更丰富，首付压力小，更好上车。但相较绿地V岛，项目优势就不够突出了。不过版块内住宅资源稀缺，新房本身就对刚需客群存在一定吸引力。

  周边二手房：同样拥有自然景观资源的藏珑湖上国际花园，目前高层产品二手房均价为1.5万/㎡左右，高于市场新房定价；而小区规模并不大的归心苑，因为距广电较近（0.8km），方便上班，二手房均价卖到了1.7万/㎡左右。

  价格潜力：在开福区政府的政策支持下，马栏山中国V谷产业园将会成为区内重要产业支柱，这意味着片区流入人口将会持续增加，该区域还将继续发展。同为毗邻湖南广电的金鹰城圣爵菲斯，归心苑等二手房小区，依靠广电附加红利，多年来一直保持较好的发展趋势。项目价格适中，而且是较为难得的新房，房价具有一定潜力。

  温馨提示：目前周边商业配套不太成熟，缺乏大型商业体；1#和8#靠近福元东路，会有噪音污染；周边无较为优质的中小学，有入学需求的客群建议实际考察学校后再做考量。