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  楼盘评测：金科景朝·集美星辰

  楼盘名称：金科景朝·集美星辰

  开发商：湖南宏吉置业发展有限公司

  产品均价：11000元/㎡

  产品总价：125万起

  产品户型：101-149m²

  总户数：952户

  绿化率：38%

  楼盘地址：人民东路与东十路交汇处西北角

  项目亮点  

  教育优势明显

  项目与湖南第一师范学院星沙实验学校仅一墙之隔，周边还有长沙县一中等不错的中学，教育优势明显。

  出行便利

  项目毗邻城市主干道人民东路和黄兴大道，还近地铁6号线地铁口，出行便利。

  享受四大板块利好

  项目地处临空经济示范区、黄兴板块、武广新城、星沙商圈四大板块交接处，享受各大版块规划利好。

  准现房

  项目预计将于今年年底交房，属于准现房，置业有保障。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目毗邻城市主干道人民东路和黄兴大道，日常出行不拥堵，通达全城。

  从项目出发，往西途经远大二路和人民东路，行驶15.5km，可达长沙火车站，继续驱车2km左右，就是五一广场；往东途经映霞路和人民东路二段，行驶11.6km，可达黄花机场。

  公交：项目周边1公里范围内有广汽菲亚特站、东十路映霞路口站、海关站、顺捷物流站、人民路黄兴大道口东站、人民路黄兴大道路口东站、吉星汽配站、广汽菲克站、日盛湖湘公寓站、东方美地站十个公交站，有X123路、X220路、XT30路等公交经过，但数量不多。通过X123路公交，14站后可达锦泰广场地铁站，再经由地铁2号线通达全城。

  地铁：项目距地铁6号线龙华站800米左右，有一定距离，但在可接受范围内。

  周边教育：项目规划有社区幼儿园，与湖南第一师范学院星沙实验学校一墙之隔，无需过马路，周边还有长沙康礼·克雷格学校（970m）、长沙县第一中学（1.7km）、龙华小学（1km）等中小学，湖南警察学院也在项目附近，教育资源在星沙比较突出。

  周边医疗：项目周边有长沙韶光医院（2.8km）、长沙县第二人民医院（3.5km）、湘之雅贵宾医院（1.3km）、长沙经开医院（在建中），医疗资源较为一般。

  周边商业：项目周边有昌和商业中心（3.2km）、湘桦购物广场（3.2km）、百盛购物中心（3.7km）、规划有约25万方的力都商业综合体/爱琴海商业街以及永旺梦乐城（4.4km）。

  测评2 小区品质

  项目规划：金科景朝·集美星宸占地6.3万方，总建面超过19万方，由18层的小高层、11层的复式洋房、商业及公寓组成，容积率约2.4，绿化率达38%，总规划952户，车位数1328个，配比超1:1，数量充足，打造低密墅级高端社区。项目洋房梯户比为1梯2户，高层2梯4户，公摊面积约18%（不加赠送）。

  项目小高层产品目前已经全部售罄，仅有洋房在售，户型包括101m²的洋房，114-120-127-138-149m²的复式，以及214m²的大平层，毛坯均价11000元/m²起，预计今年年底可以交房。

  项目特色：项目以三进五景东方规制，打造“一环、二轴、二区”的景观布局，设有约500米夜光健康慢跑道、儿童游乐区、邻里共享空间区，以及约6.57万方园林面积。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。金科景朝·集美星辰车位配比超1:1，停车位较为充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。金科景朝·集美星辰容积率2.4，居住环境舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。金科景朝·集美星辰绿化率为38%，居住环境比较舒适。

  测评3 主力户型分析

  建面约120m²复式洋房，四室两厅两卫格局，赠送面积大，得房率约为126%。

  一层呈L型，设有三间房间、厨房、次卫以及客餐厅。厨房L型设计，约8m²，动线合理；书房外接阳台，面积半赠送，可改造作为卧室；两间次卧的一半面积也是半赠送，大大提高得房率；客餐厅一体设计，面宽约7.1米，达采光通风佳，活动空间充足。

  二层主卧套房设计，带独立衣帽间和卫生间，总面积约51m²，空间非常宽裕，坐北朝南，采光佳。

  复式需自行搭板，所以层高相较普通平层会比较矮；另外就是这个户型虽然是毛坯交付，但承重墙比较多，可改造空间小；除主卧外，其它三间房均朝北，采光一般，卧室面积也不大，舒适度一般；厨房的油烟可能会影响到两边的房间。

  测评4 价格分析

  项目小高层产品目前已经全部售罄，仅有洋房在售，户型包括114-120-127-138-149m²的复式，以及214m²的大平层，毛坯均价11000元/m²起，预计今年年底可以交房。

  对比周边新房，新城恒伟汇隽风华毛坯洋房均价9200元/㎡；佳源东方璟园洋房均价8500元/㎡；华远碧桂园海蓝城毛坯洋房8900-12000元/㎡。

  对比周边二手房，开元路区域二手房均价8800元/㎡，泉塘区域二手房均价7400元/㎡，位于项目隔壁的君合新城玺樾二手房挂牌价为9700元/㎡。

  整体来看，项目产品均价略高于周边竞品，但位置更靠近主干道，离地铁和学校也更近，所以性价比还可以。

  价格潜力：项目处于空港新城片区，是正处于发展初期的新兴板块，空港+高铁+自贸区等多核利好联动，生活配套正在逐步完善中，可坐享发展利好，未来片区具备一定的溢价空间。

  虽然周边有多个近地铁6号线的竞品楼盘，但项目坐拥紧挨人民东路主干道+与学校一墙之隔的利好，算是同类型产品中优势比较突出的。但长沙县远离主城区，发展需要较长时间，短时间内难有明显升值。

  温馨提示：项目靠近主干道，会有噪音、灰尘污染；复式洋房南北不通透，部分户型比较一般。