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  楼盘评测：玛丽的花园三期

  楼盘名称：玛丽的花园三期

  开发商：湖南金斗房地产开发有限公司

  产品价格：8600元/平

  产品总价：81万起

  产品户型：95-166平

  总户数：2420户

  楼栋数：17栋

  容积率：3.17

  绿化率：40.41%

  楼盘地址：金星大道与金潇路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：园林配套实景呈现

  项目一二期共享的绿化及配套均已实景呈现，入小区即享受。

  亮点二：近地铁口，交通便利

  项目距离4号线月亮岛西站773m，周边500m内有6个公交站，出行较为便利

  亮点三：教育资源配套齐全

  配建的幼儿园已入读，入住后无需等待直接享受，周边600m内有3个中小学，上学方便。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边已形成四纵四横的交通网络，能够通达全城，四横分别是普瑞大道、银星路、二环线、金潇路，四纵为潇湘大道、金星大道、银杉路、雷锋大道，整体道路宽阔，日常通行顺畅，另外银杉路、潇湘大道直达滨江，未来银星路过江通道修好后，还可以直达开福北，交通非常方便。

  公交：项目周边500m内有6个公交站，分别是金桑园（299m）、天鹅塘（369m）、金星路银星路口北（370m）、月亮岛路金星大道路口（398m）、月亮岛路银月路口（447m）、金星路月亮岛路口南（467m）。

  距离项目最近的公交站为金桑园（299m），可乘坐355路、357路、403路、903路、w115路、w117路、w157路、w106路、w116路、w136路等线路，交通出行比较方便。

  地铁：项目距离4号线月亮岛西站773m,滨江新城站1.1Km。从月亮岛西站出发坐8站可到溁湾镇换乘2号线，12站到阜埠河换乘3号线，14站到黄土岭换乘1号线，18站到圭塘换乘5号线，通过地铁出行能够通达全城。

  周边教育：项目自带金麦田幼儿园，周边600m内有3个中小学，分别是湖南师大附中星城实验中学（410m），金潇小学（439m），星城试验小学（583m）。

  湖南师大附中星城实验中学是长沙市望城区委和政府按照“区域窗口、省内名校”的构想高标准、高起点建设的全区唯一一所区属规范化、小班化、现代化、实验性、示范性公办初级中学。

  周边医疗：项目周边3km内有3所医院，分别是德馨医院（490m），仁安医院（2.1km），长沙市第四医院滨水新城院区（2.9km），日常看病就医较为便利。

  今年6月，长沙市第四医院正式通过三级甲等医院复评审，滨水新城院区的建设也进入了加速度，预计今年是能投入使用。

  周边公园：项目距离望城谷山体育公园1.5Km，银星湾公园2.1km，谷山森林公园3.1km，另外距离月亮岛2.4km，都是闲暇之余可以带着家人一起去游玩散心的好去处。

  测评2  小区品质

  项目规划：玛丽的花园位于望城区金星北路与金潇路交汇处，总占地面积为9.8万㎡，总建筑面积37.2万㎡，该项目分三期开发，目前一二期已经全部售罄，且已经入住，三期作为玛丽的花园收官之作，一共4栋，共约660套房源，梯户比是2梯4户，能满足正常上下楼。该项目整个项目的容积率为3.19，绿化率达到41%，整体居住舒适度较高，小区一共2315户，车位为2041个，车位配1：0.88，后期停车位会有些紧缺。

  玛丽的花园8#9#16#17#目前已全部开盘，在售建面95-166㎡毛坯住宅，均价8600元/㎡。

  项目特色：目前一二期的园林已交付，整体采用建筑、水体、丰富多样的植物和景观小品相结合，构建出具有生态、艺术兼实用性的现代园林风格，项目自带的金麦田幼儿园紧邻三期项目，现已经是投入使用状态。总体来说，玛丽的花园作为金星北8年以上的老盘，加上一二期房源已经交付入住，小区内的设施及商业配套基本已成型，三期也在紧张地建设中，是金星北板块刚需置业者的选择之一，也避免了一些配套与宣传不符的尴尬。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。玛丽的花园三期为2梯4户，能满足正常上下楼。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。玛丽的花园一共2315户，车位为2041个，车位配1：0.88，后期停车位会有些紧缺。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。玛丽的花园的容积率为3.19，居住密度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。玛丽的花园的绿化率为41%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面106㎡两室两厅，整体格局呈T字型，入户即餐厅和厨房，方便备餐用餐，厨房自带生活阳台，可以晾晒衣物，也保证了厨房的采光，使得空气流通，有益于身心健康。客厅宽约4.2m，与朝南景观阳台连接，阳台面积约8.6㎡，加大房屋采光面并可存放居家闲置物品，增加房屋使用率。但次卫与厨房距离较近，容易滋生细菌的传播。

  南向主卧面积约为14.04㎡，带有飘窗，保证室内采光透气充足，提高居住舒适度，另外北向连接一个面积约10.08㎡的户内花园，由于毛坯交付，后期可以改造成儿童房，可以更方便照顾小孩，或者根据个人兴趣，改造成书房、电竞室都行，展现主人的个性，可以说改造空间大。

  总体来说，整个户型适合刚需的三口之家，两个阳台加一个户内花园半赠送，一个飘窗全赠送，使得得房率高，不足之处就是主卧没有独卫，影响一定的居住舒适度。

  测评4  价格分析

  该项目8#9#16#17#目前已全部开盘，在售建面95-166㎡毛坯住宅，均价8600元/㎡。

  对比周边新房：项目周边大部分同为刚需住宅，例如崇文名邸均价约8500-9000元/㎡；乐万邦康桥悦城均价约9500元/㎡，明发国际城均价约7800元/㎡，玛丽的花园与周边价格相差不大。

  对比周边二手房：项目周边二手房均价基本在9500-10000元/㎡左右，润和又一城，目前挂牌二手房21套，均价约9600元/㎡，学林西岸，目前挂牌二手房22套，均价约9500元/㎡，名家翡翠花园，目前挂牌二手房32套，均价约10000元/㎡，而玛丽的花园一二期，目前挂牌二手房19套，均价约9500元/㎡，价格倒挂1000元左右。

  价格潜力：综合来看，玛丽的花园三期周边商业配套成熟，小区自带幼儿园，学校都在项目500m内，上下学方便，所处的地区地铁、公交都非常便利，不管是去往主城区还是高铁西站都非常方便，加之月亮岛毗邻，可享受金星北的成熟配套及月亮岛的发展红利，最后该项目毛坯交付，可根据自己的需求进行改造，8字头起，上车压力小，性价比还是很高，仍有一定的溢价空间。

  温馨提示：项目推出的部分户型，在功能布局上存在不合理的情况，次卫正对餐厅，与厨房相邻，会对日常用餐有一点影响。