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  楼盘评测：福天藏郡院子

  楼盘名称：福天藏郡院子

  开发商：湖南福天桦郡置业有限公司

  产品均价：11000-12800元/㎡

  产品总价：140万起

  产品户型：建面约128-251㎡

  总户数：1006

  容积率：2.3

  绿化率：35%

  楼盘地址：天心区芙蓉南路与高云路交汇处

  楼盘亮点

  自建幼儿园、中小学

  自建公立福天藏郡幼儿园（今年秋季开园），开发商全额出资建造全日制公办九年一贯制学校长郡天心实验学校，孩子上学更方便。

  楼下沃尔玛

  自建有约10万㎡复合商业，已签约沃尔玛，生活购物便利。

  自带山体公园 生态宜居

  项目整体容积率约2.3，自带近30亩山体公园，还配备有1000米的环山步道，适合饭后休闲散步。

  每户均带6米挑高的空中庭院

  项目户型有复式和平层两种，每户自带6米挑高建面约22-61㎡的空中庭院，庭院面积赠送80%，采用奇数层、偶数层交错设计。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于芙蓉路旁，约1.5公里可上万家丽南路，日常出行通畅，自驾可快速前往省政府、中心城区等地。

  万家丽高架是贯穿长沙南北走向的交通大动脉、往南可到芙蓉区政府、雨花区政府、万家丽广场、长沙汽车南站等，并且可以通过万家丽高架串联东二环，一条环绕全长沙的交通动脉，能够在长沙内五区畅通无阻。

  公交：项目1公里范围内设有芙蓉南路高云路口、高云路芙蓉路口、高云路芙蓉南路口、楠竹山、芙蓉南路万家丽路口、西湖村、村委会、西湖C区公交停靠站点，有27路、52路、58路、125路、134路、209路、212路、289路等公交线路途经。

  距离项目最近的公交站是芙蓉南路高云路口站，相距约165米，有8条公交线路途经，可以抵达天心南、芙蓉区、雨花区等地。

  地铁：福天藏郡院子距离已经开通的地铁1号线较远，最近的站点是尚双塘站，相距有1.6公里，可以依靠公交和骑行搭乘地铁，尚双塘站为地铁1号线的起始站，出行不拥堵。

  周边教育：自建公立福天藏郡幼儿园（今年秋季开园），开发商全额出资建造全日制公办九年一贯制学校长郡天心实验学校，目前小学、中学均已开学，孩子上学更方便。

  周边医疗：距离原湘雅五医院约2.7公里，湖南省荣军医院约3.2公里，长沙融城医院约3.8公里。湘雅五医院（原名）选址于天心区果子园路以东、新谷路以南、仙姑岭公园以西、环保大道以北，定位三甲综合医院。

  周边商业：自建有约10万㎡复合商业，已签约沃尔玛；3公里内有友阿奥特莱斯、环宇城、步步高广场、麦德龙等商业环伺，购物娱乐方便。

  测评2 小区品质

  项目规划：福天藏郡总建面约70万方，容积率约2.3，绿化率约35%，规划1006户，车位数1588个，车位配比为1:1.5。目前住宅一、二期都已售罄，三期“院子”系列，是福天藏郡的收官之作，体量约18万方，共15栋17/22层高层组成，4栋复式，11栋平层。每户自带6米挑高建面约22-61㎡的空中庭院，错层设计，包括种植区+休闲区+自留绿地区三大区域，是第四代住宅。

  项目特色：所有绿植由开发商种好后再交付给业主，物业定期进行维护和修剪。庭院通过自动感应灌溉系统、智慧喷淋感应系统、智慧管理系统以及智慧清扫系统等，可实现远程监控智能打理。

  社区拥有全龄共享的多重园林、30亩山体公园、1000米环山步道，可移步换景。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:1.5，可以满足业主停车需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率2.3，居住密度较低。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率35%，舒适度尚可。

  测评3 主力户型分析

  福天藏郡院子奇数层建面约204㎡的平层户型，四室两厅三卫，80%赠送的庭院面积约62.28㎡。约10.5米庭院横跨客厅和次卧，增加通风和采光面，丰富室内景观。

  餐客厅一体，公共空间比较大，与北向生活阳台相连，可洗衣、晾晒、防止打扫工具等，拓展更多家务工作空间。U型厨房设计，洗涤区、烹饪区及操作台、冷藏区等空间划分极其明确，功能配置充足，动线无缝衔接。

  四房两两分布于户型两端，互不打扰，私密性很高；双主卧套间设计，都带独立卫生间，既保护了隐私又生活更加便利，互不打扰，老人和年轻人分开，适合三代同堂。

  总的来说，204㎡户型非常大气，双套房设计；南向80%赠送的庭院，北向半赠送的阳台，得房率高，南北通透。

  测评4 价格分析

  福天·藏郡院子在售5-10#、12#、13#、15#建面128-251平毛坯住宅，均价11000-12800元/平。

  对标新房：周边新房有橘郡·礼顿山（538米）、怡海星城（1.3公里）、蓝光雍锦府（1.5公里）、京盛和府（1.5公里）、卢浮原著（1.5公里）、橘郡·礼顿山毛坯均价11000元/㎡；怡海星城毛坯住宅性质公寓均价6600元/㎡；蓝光雍锦府非毛坯洋房均价11500元/㎡；京盛和府毛坯洋房均价11000-12000元/㎡；卢浮原著毛坯住宅均价8300元/㎡。

  对标二手房：芙蓉南路旁二手房价在6200-9400元/㎡。

  整体上看，福天藏郡院子价格高于周边高层住宅，与洋房产品售价差不多，刚需置业门槛相对较高。

  价格潜力：福天藏郡院子处于长株潭融城片区，可以享受政策规划带来的利好。项目周边交通、商业等配套上已经初具规模，地铁1号线的开通，拉近了片区与长沙主城区之间的距离，片区内已有友阿奥特莱斯、环宇城等多个大型商场，生活氛围成熟。

  从项目本身而言，自建幼儿园、九年制长郡学校，配套入学，教育优势突出；内有30亩山体公园及10万方复合型商业，配套规划齐全。产品方面，设计新颖，为长沙首个第四代建筑，每户均带80%赠送的空中庭院，在市面上极具稀缺性，可以吸引一批追求一定生活品质的购房者，潜力不言而喻。

  温馨提示：福天藏郡院子位于三环外，距离主城区较远。空中庭院的户型设计，影响室内采光，存在私密性和安全性问题，后期入住的绿植打理和蚊虫问题也有待商榷。