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  楼盘评测：秀峰一品

  楼盘名称：秀峰一品

  开发商：长沙市城北置业有限公司

  产品价格：9800元/平

  产品总价：110万起

  产品户型：113-225平

  总户数：511户

  楼栋数：8栋

  容积率：3.5

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙市开福区芙蓉北路与兴联路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：万元以下限价地，购房压力小

  项目住宅毛坯限价9800元/㎡，毛坯开卖，首付三成约30万左右，直接倒挂临近的限价地1700元/㎡。

  亮点二：路网发达+正地铁口物业

  项目近北二环、芙蓉北路等多条主干道，地铁1号线北延线周南中学规划有两个出入口在项目两侧，出行便捷。

  亮点三：自建学校，教育环境突出

  自带学校规划，与师范附属创远小学马路之隔，周边有周南秀峰、长郡开福、师大附中植基等初中，升学无忧。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目营销中心出门及是芙蓉北路，贯穿河东、河西的兴联路在侧，往东快速可达高岭交通枢纽，往北贯穿金霞开发区，往南可直抵湘潭，往西将快速通达月亮岛片区，路网密集，四通八达。

  目前，兴联路过江通道已进入施工阶段，地铁1号线北延线正沿芙蓉北路一路基建，路面不平整且占用部分车道，通行速度较慢，早晚高峰期较为拥堵。出行应提早规划路线，避免早晚高峰。

  公交：项目1公里范围内分布有9个公交站点，超15条公交线路途经，通达性较高。

  其中，距离最近的站点为友谊咨询大厦站，约136米，有238路、257路、128路、409路、36路、812路、129路、105路等公交车通往，约3-5分钟一趟，无论是去河西还是主城区均可公交直达。

  地铁：目前周边暂无地铁站可通达，但施工中的地铁一号线北沿线周南中学站位于项目南侧，从公示规划中显示该站点1号出入口与2号出入口分布在项目两侧，属于正地铁口物业，未来出行方便。

  目前，地铁1号线延长线已全面开工，预计2023年9月通车，将直达五一广场、省府等多个热门片区。

  周边教育：项目周边教育资源较为丰富，与长沙师范附属创远小学仅马路之隔，生源、师资、派位都不错。1公里范围内覆盖有长沙市周南中学（818米）、长沙市周南秀峰学校（825米）、周南兴联小学（844米）等学校。

  另外，从项目[2019]101号地块的让出条件来看，开发商有落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务，但从小编的实地踩盘中并未看到学校的基建工程，预计会同开发商最新拿到的[2021]108号，与之相连的地块一同建设。

  周边医疗：项目周边医疗资源有限，大型综合医院基本都在1.5公里以外，需要乘车或自驾去往市中心。

  1公里范围内仅覆盖有众源门诊部（约800米）、湖南泰和医院（约930米），基本能解决发热、感冒、体检等问题。

  周边公园：项目周边1.5公里范围内覆盖有秀峰山公园、鹅羊山公园及湘江风光带，基本步行可到，有山景有水景，自然资源丰富。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目总占地约4万㎡，建面约15万㎡，由7栋住宅、1栋写字楼组成，另有0.77万㎡的公园绿地面积。其中，商业部分建筑密度≤40%、住宅部分建筑密度≤25%、容积率≤3.5，且还将配建有教育学校和幼儿园的义务，共计511户住户，居住属性较高。

  项目全部产品已推出，后期无更新，在售2-8#建面113-225平毛坯住宅，均价9800元/平，其中主要房源集中在2-6#，7#、8#仅剩少量房源。

  项目特色：秀峰一品是由开福城投集团旗下置业公司打造的小体量商住盘，国企背景，将引入中石化总部且定向对其员工销售部分楼栋，整体居住群体及环境较为纯粹，毛坯限价9800元/㎡。

  整体楼栋呈南北向一字列队，25-32层高低排布，间距在60-70米之间，人车分流，车位配比1:1.07。并设有下沉式阳光草坪、半私密式的林下空间及全龄化设施，绿化率达约40%。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。秀峰一品为2梯2户和2梯3户，能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。秀峰一品车位配比1:1.07，可满足住户需求。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。秀峰一品的容积率为3.5，居住密度较高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。秀峰一品的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  项目刚需方面主推建面约113、145㎡两梯三户，改善方面主推建面约195、220㎡两梯两户，板式设计，采光通风俱佳。

  建面约113㎡起步户型，位于3#、4#、6#、7#栋两梯三户的中间户位置，呈三室两厅两卫布局，属于实用率较高的空间。

  家务流线上，入户玄关紧邻厨房和餐厅，储存、清洗、料理三道程序一气呵成，L型流线操作台面，连通赠送的设备平台，可承担收纳和晾晒的功能。

  客厅处于房间中间位置，一体式连通餐厅、客厅、阳台，面宽约3.9米。少有的五面朝南，舒适度较高，其卧室两边排开，主卧藏于背景墙之后，可作隐藏门来增加私密性，同时也能增加背景墙的外面，整体更显大气。

  整个空间居室比例较为科学，各空间都较为舒适，但受中间户的影响，北向小房间采光面仅1.2米，通透性不高。

  测评4  价格分析

  秀峰一品目前在售建面约113-145㎡刚需户型和195-220㎡改善户型，毛坯均价9800元/㎡，小面积段户型基本与周边新房持平，但大户型明显低于周边在售同类产品，性价比较高。

  对标周边新房：周边新房较为集中，一路之隔的湘江壹号大平层均价10800元/㎡；锦顺宸樾府均价9800-10684元/㎡，周边中欣楚天御府高层约14500元/㎡，平层约16000-17000元/㎡。

  对标周边二手房：周边二手房多为100㎡以下的刚需户型，临近的湘江壹号三期大平层挂牌均价约16000元/㎡，山语城100㎡以上户型挂牌约11200元/㎡。如此看来，无论是对标新房还是二手房均价低于万元的秀峰一品，价格上均存有一定吸引力。

  价格潜力：从开福北金霞、苏托垸、青竹湖三大主题片区的整体规划来看，交通、商业、学校、环境均有覆盖，且投入力度不小。目前地铁1号线延长线、兴联路通道、保利150万方商业综合体均已落实动工，一直沉寂的城北，终于步上了基建的快车道。

  再从项目区位上来看，临城市主干道、地铁口；自建学校与长沙师范附属创远小学马路之隔，受众面较广，无论是周边工作或是城区外溢的购房群体均适合；另一方面，项目与片区内11500元/㎡最高限价地相隔（截止至2021年10月），倒挂于周边在售新房、二手房，价差明显，存有一定的溢价空间。

  温馨提示：目前周边医疗资源有限，大型综合医院基本都在1.5公里以外，需要乘车或自驾去往市中心。