正文

  楼盘评测：长燃璀璨明珠

  楼盘名称：长燃璀璨明珠

  开发商：湖南长燃置业有限公司

  产品价格：11000元/平

  产品总价：167万起

  产品户型：152平

  总户数：140户

  楼栋数：6栋

  容积率：1.5

  绿化率：40%

  楼盘地址：开福竹隐路与秀水路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：项目属于低密宜居社区

  整体项目容积率约为1.5，绿化率则高达41%，居住舒适度高。

  亮点二：教育，医疗配套较为完善

  项目周边2km内3所中小学，3km内有3所医院，能满足上学就医的需求

  亮点三：生态资源丰富，居住环境较为舒适

  项目靠近350亩楚家湖，靠苏托垸湿地公园（在建），周边还有秀峰山公园，相当于天然大氧吧，居住环境好。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于开福大道与北二环交会处,周边主干路有芙蓉路、东二环两条连接南北城，福元路和北二环贯穿东西方，从该项目出发，距离五一广场9.9km，长沙汽车北站2.8km，日常驾车出行通畅，河东河西、城南城北都可快速通达。

  公交：项目周边直线600m内有5个公交站，分别是清水塘试验小学站（411m），高岭村站（426m），招呼站（514m），龙塘小区站（526m），兔子坡站（552m）。

  距离最近的公交站为清水塘试验小学站，可乘坐263路、265路、w178路、149路，乘坐263路能够到达长沙火车站，149路能够到达楚家湖公园。

  地铁：项目2km内无地铁口，周边规划有9号线和1号线北延线。

  地铁1号线北延线一期工程，北起彩霞路站，南端止于开福区政府站（不含），线路主要沿芙蓉北路敷设。线路全长约9.839km，设5座车站，建设工期4年，计划于2023年4月完工。

  周边教育：项目周边2km内有3所中小学，分别是清水塘实验学校（354m），金湾小学（2.0km），新竹小学（2.0km），长沙市北雅中学（2.1km），中岭小学（2.1km）,能够满足基本的上学需求。

  清水塘学校为九年一贯制，占地面积达52亩，小学部30个教学班、初中部15个教学班。

  周边医疗：项目周边3km内有3所医院，分别是长沙康德医院（2.4km），长沙市第一医院北院（2.5km），长沙康地医院（2.9km），还是能基本满足日常看病就医。

  长沙市第一医院是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复和公共卫生救治于一体的三级综合性医院。

  周边公园：项目距离秀峰山公园1.6km，外部靠近2.2万亩苏托垸湿地公园（在建）和楚家湖。

  楚家湖背靠秀峰山，前临捞刀河，是长沙城区内最大的活水内湖，与捞刀河湘江贯通，距今有600多年历史。

  测评2  小区品质

  项目规划：整个项目总占地约15126㎡，总建筑面积约34106.23㎡，规划总栋数为6栋，分别是1-3#栋为8层洋房，有128套，4-6#栋为别墅，有12套，该项目总共140套房源，容积率约为1.5，绿化率则高达41%，属于低密宜居社区，而车位方面，一共180个，车位比1:1.28，车位充足，后期停车无压力。

  目前项目在售1-3#建面约152平毛坯洋房，均价11000元/平，预计2022年底交房。

  项目特色：长燃璀璨明珠处于苏托垸门户位置，苏托垸作为二环内低密湿地公园，规划有国际体育村、生态住宅区、企业会所区、商务休闲区、文体娱乐区、时尚购物区等，又紧靠楚家湖，自然居住环境非常舒适。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。长燃璀璨明珠车位比1:1.28，车位充足，后期停车无压力。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。长燃璀璨明珠的容积率为1.5，属于低密宜居社区。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。长燃璀璨明珠的绿化率为41%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约152㎡四室户型，南北无遮挡，经典的四叶草户型，采用一梯两户双开门带梯控设计，因为这种设计，相当于入户区域只有房屋主人才能进入，安全性大大提升，南北双阳台，不仅使得室内采光性好，空气流通，减少室内细菌的滋生，而且北向阳台4.5m宽，能够一览户外景色，南向阳台作为晾晒衣物，堆放杂物，非常实用。

  客餐厅面积约50㎡，面宽4.5m，长11m，整体非常宽敞，无论是日常就餐还是家庭好友聚会，都能展示主人的大气。主卧约30㎡，4m的开间，整个室内空间大，套间设计，带有飘窗，居住舒适感高。次卧、书房也分布在四角，都是独立空间，户型周正，利用率高，且私密性好。

  总的来说该户型无浪费面积，布局较为合理，飘窗全赠送，两阳台半赠送，使得得房率高，适合周边的改善人群。

  测评4  价格分析

  目前项目在售建面约152㎡洋房户型，一梯两户双开门，均价11000元/㎡。

  周边新房方面，周边在售房源以为高层为主，洋房较少，仅城发恒伟·北城首府在售毛坯洋房，均价约13000元/㎡，毛坯高层均价为8500元/㎡，深业堤亚纳湾毛坯高层8500-9000元/㎡，对标相同类型的竞品，该项目略低于城发恒伟·北城首府2000元/㎡。

  周边二手房方面，周边洋房项目较少，仅深业堤亚纳湾洋房挂牌均价在13000元/㎡，目前价格上存在倒挂现象。

  价格潜力：苏托垸作为二环的低密湿地公园，总体量相当于梅溪湖和洋湖，对比现在这两区域的房价，自然该项目所在的苏托垸湿地潜力巨大，况且规划有国际体育村、生态住宅区、企业会所区、商务休闲区、文体娱乐区、时尚购物区等，以后发展带来的红利也不少，加上周边新盘洋房项目不多，价格对比起来，有一定的优势，在未来预计溢价空间较大。

  温馨提示：项目周边暂无地铁，出行靠公交和自驾，周边商业中心较少，购物逛街不方便。