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  楼盘评测：和苑天辰

  楼盘名称：和苑天辰

  开发商：长沙东部新城房地产开发有限公司

  产品均价：7400元/m² 

  产品总价：73万起

  产品户型：99-141m²

  总户数：1300户

  容积率：3.5

  绿化率：40%

  楼盘地址：黄江大道与向荣路交汇处(新都城小区西侧）

  楼盘亮点

  亮点一：毗邻多所学校，教育资源较为丰富

      项目自带幼儿园，目前已开园，周边2km内还有5所学校，距离许家园小学仅594米。

  亮点二：生活配套齐全，满足日常需求

  项目自带近6万方商业，肯德基、上海联华超市已进驻，日常购物逛街较为方便。

  亮点三：毛坯7字头准现房，上车难度小

  建面约99㎡户型，首付22万起，4#、7#栋预计2022年交房。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目西接向荣路，北向有香樟东路、杜荣路，东侧是香园路、东四线，南侧黄江公路，接驳湘府路高架桥，周边道路交通较多，日常通行顺畅，无堵车现象，去往市区较为便捷。

  公交：项目1km内有5个公交站，分别是金凤村委会站（751m），黄兴青年家居广场站（764m），光达村部站（180m），新都城站(256m)，黄兴镇政府站（468m）。距离最近的光达村部站可乘坐220路、X105路、X112路等，可到达地铁站进行转乘，到达长沙火车站，长沙火车南站、五一广场等地方，但是等待时间较长。

  地铁：项目3km内有2个地铁口，分别地铁4号线杜家坪站1.4km，地铁2/4号线光达站2.5km。

  周边教育：项目自带青果树幼儿园，目前已开园。周边2km内有许家园小学（594m），黄兴中学（664m），金凤小学（1.7km），黄兴镇中心小学（2.2km），黄兴镇高塘坪小学（2.0km），另外距离规划中的许家园中学仅一路之隔。

  周边医疗：项目一路之隔就是湖南省妇幼保健院光达院区，另外还有黄兴镇医院（1.2km），湖南长轴科技发展有限公司职工医院（1.2km），基本满足日常看病就医需求。

  周边商业：项目自带近6万方商业，规划有酒店、公寓、商业街区、集中商业等多种物业形态，肯德基、上海联华超市已进驻，但目前周边无大型商业中心，以个体商户和底商为主，能够满足日常生活所需。

  测评2 小区品质

  项目规划：和苑天辰总占地约5.5万方，总建面约为24万方，规划有12栋建筑物，其中高层住宅7栋，购物中心1栋，酒店1栋，公寓1栋，集中商业1栋，幼儿园1栋，规划住宅总户数约1300多户，停车位约1853个，车配比约1:1.42，其中6#、8#是2梯3户，其他楼栋为2梯4户，小区绿化率为40%，容积率约为3.50，居住舒适度比较高。

  项目特色：项目楼栋呈围合式分布，围合超20000方中央园林，首层采取全架空，最大限度扩展园林空间，内部有绿植组团、儿童乐园、有氧跑道、中央庭院等，能够满足不同年龄段业主活动需求。类板楼设计保证了充足的采光性，私密性也较好。项目自带近6万方商业配套，肯德基、上海联华超市已进驻，形成丰富多彩的居家生活。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位配比约1:1.42，车位充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率3.5，建筑密度偏高，居住舒适度一般。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，环境优美。

  测评3 主力户型分析

    建面约126.9㎡四室两厅两卫，动线独立，客餐厅占据中心，卧室分布在四角，呈对称布局。入户即是厨房和餐厅,L型厨房宽约3m，能够流畅进行洗切炒等工序。客餐厅一体，面宽3.9m，从视觉上有较大的空间感。南向7m阔景阳台，不仅能够欣赏户外风景，还能作为晾晒衣服的空间，加上连接客厅卧室，使得室内空间更加宽阔，提高了一定居住舒适性。

      主卧室带独卫，面积约为12.95㎡，加上卫生间面积，能达到20㎡左右，日常起居还是比较舒适，全赠送的飘窗也使得室内阳光充足，透风透气，其他三间卧室面积都在9㎡左右，由于毛坯交付，后期可以根据房屋主人需求，改造成书房，娱乐室都行。

      总体来说，该户型几乎无浪费面积，格局方正，三面通风透气，采光较好，居住舒适度较高。

  测评4 价格分析

  和苑天辰毛坯均价为7400元/平。

  对比周边新房，项目周边在售新盘较少，会展三润城在售毛坯住宅，建面86-171平，毛坯均价8100-8200元/平，星发·东宸花园在售建面103-143平毛坯住宅，均价为7680元/平。对标同类竞品，价格方面相差不大。

      对比周边二手房，项目周边同类竞品较少，分别是武广新都城挂牌4套，挂牌均价约为7600元/平，佳辉丽景鑫城挂牌22套，挂牌均价约为7300元/平，新城景苑挂牌8套，挂牌均价约为7100元/平，价格与同类竞品基本持平。

  价格潜力：项目目前周边主要依靠自驾公交出行，距离高铁新城板块核心区较远，但周边教育、医疗配套基本能够满足正常需求，总体来说适合周边刚需改善人群自住，性价比较高，价格预计也要随着区域发展有所浮动。

  温馨提示：项目离市中心较远，发展需要一定的时间；况且距离地铁口较远，出行不方便；周边目前无大型商超，购物逛街不方便。