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  楼盘评测：敏捷珑玥府

  楼盘名称：敏捷珑玥府

  开发商：长沙市敏鸿房地产开发有限公司

  产品价格：7500-14000元/平

  产品总价：69万起

  产品户型：93-126平高层 155-175平叠墅

  总户数：2576户

  楼栋数：19栋

  容积率：3.0

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙县星沙东十路与远大路交汇处东南角

  楼盘亮点

  亮点一：首付低购房压力较小

  高层毛坯均价7500元/㎡，首付21万起，置业门槛相对较低。

  亮点二：100米内规划有商业文体中心

  项目对面100米处即将打造远大路旗舰公园商业文体中心，未来将成片区内提供文体、文娱的核心场所。

  亮点三：地铁11号线规划正地铁口

  距离地铁11号线丁家岭站（规划中）约100米以内，是潜在的地铁盘。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：紧邻东十路、远大路两条城市主干道，出门即可上远大路，直达长沙中心城区。外围有三条高速，绕城高速、杭长高速、机场高速，出长沙市也比较方便。

  公交：1公里范围内设有丁家岭公交首末站、东九路口、丁家岭安置区、丁家岭西、廖家祠堂水厂、丁家岭小学、蓝色产业园、丁家岭、警校、东十一路远大路口公交停靠站点，有808路、园区B线、114路、114路晚班车、X301路、园区A线、园区B线、园区C线、X108路等公交线路途经。

  地铁：项目距离地铁6号线檀木桥站（在建中）约1.8公里，距离地铁11号线丁家岭站（规划中）约100米以内，不过兑现时间较长。

  周边教育：自建幼儿园，2公里范围内有长沙市人民警察学校（497米）、长沙县星沙镇丁家小学（504米）、湖南广益实验中学（879米）、华夏实验学校（845米）、湖南警察学院（881米）、长沙县第一中学（1.8公里）。

  周边医疗：距离泉塘街道社区卫生服务中心584米、长沙县妇幼保健院3公里、长沙市中医医院5.3公里。总投资22.18亿元的湖南省人民医院星沙分院也已动工在建，总用地面积14.68万㎡，床位1200张。

  周边商业：项目对面100米处即将打造远大路旗舰公园商业文体中心，周边分布有永旺梦城、力都商业综合体、东方韵动汇（1.9公里）。

  测评2  小区品质

  项目规划：敏捷珑玥府总占地约8.6万方，总建面约24万方，绿化率约40%，容积率约3，由4栋住宅、3栋公寓和12栋叠墅组成，高低搭配V型布局。1、2栋为平层公寓，3栋为4.5米层高公寓，4、5、6、7栋为高层住宅，其余为叠墅。项目总户数2567户，总车位1624个。住宅为17/31/32层，2梯4户，物业费是2.2元/㎡；叠墅为6层，1梯1户，物业费是4元/㎡。

  项目特色：内部规划约3.4万方全龄乐园，1250方童趣天地、450方青年运动公园，700方邻里交流会客厅、800方长者健身花园、300米环氧跑道，人均绿化34㎡。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。敏捷珑玥府高层住宅为2梯4户，叠墅为1梯1户。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。敏捷珑玥府规划2567户，停车位1624个，配比不到1:1，后期可能出现停车位不足的情况。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。敏捷珑玥府的容积率为3.0，建筑密度偏高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。敏捷珑玥府的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  敏捷珑玥府建面约96㎡三房两厅两卫户型。三开间朝南，餐客厅、厨房在一条直线上，连接南向约3.6米景观阳台，增加公共活动空间的通风和采光面。

  卧室全部分布在右侧，动静分区，保证各区功能性相对独立。南向主卧带独立衣帽间和位于，对男女主人比较友好。同时双卫设计，洗漱不拥堵，让家人生活更加健康有序。

  整体上看，96㎡户型设计周正，动静分区，是比较标准的刚需户型。不过户型在做到了双卫的同时，卧室面积就会比较小，南向次卧约8.2㎡，北向次卧约7.42㎡，居住会有拥挤感。

  测评4  价格分析

  敏捷珑玥府建面约93-126㎡毛坯住宅，均价7500元/㎡；建面约155-175㎡毛坯叠墅，均价11000-14000元/㎡。 

  对比周边新房：周边新房有华远碧桂园·海蓝城（613米）、新城恒伟汇隽风华（994米）、金科景朝·集美星宸（1.6公里）、日盛湖湘花苑（2.5公里）、佳源东方璟园（3.2公里）。

  华远碧桂园·海蓝城毛坯住宅均价7800-8000元/㎡、洋房均价8900-12000元/㎡；新城恒伟汇隽风华毛坯洋房均价9200元/㎡，住宅均价8000元/㎡；金科景朝·集美星宸毛坯住宅均价8200-8300元/㎡、洋房11500元/㎡；日盛湖湘花苑毛坯住宅均价8250元/㎡；佳源东方璟园毛坯住宅均价7600-7800元/㎡、洋房均价8500元/㎡。

  对标二手房：东十路两侧二手房挂牌均价6300-8600元/㎡。

  整体上看，项目周边无叠墅竞品，高层住宅价格处于低位，有一定的价格优势。

  价格潜力：项目处于空港新城片区，是正在发展初期的新兴板块，空港+高铁+自贸区等多核利好联动，可坐享发展利好，未来片区具备一定的溢价空间，不过项目距离长沙主城区较远，客群有限，市场竞争力有限。