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  楼盘评测：新长海·玖龙台

  楼盘名称：新长海·玖龙台

  开发商：湖南省炜翔置业有限公司

  产品价格：9000元/平

  产品总价：107万起

  产品户型：119-161平小高层

  总户数：212

  楼栋数：8

  容积率：2

  绿化率：40%

  楼盘地址：  长沙县蟠龙路与望新路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：地铁5号线正地铁口

  项目距离地铁5号线水渡河站约200米，步行可达，上班出行通勤方便。

  亮点二：低密宜居社区

  项目绿化率约40%，容积率约2，属于低密宜居社区。

  亮点三：小高层8字头起

  项目部分房源折后8000元/㎡，入手门槛较低。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于蟠龙路与望新路交汇处，通过蟠龙路约200米可上万家丽北路，从北至南贯穿星沙城区、开福区、芙蓉区、雨花区、暮云。距离星沙联络线约600米，是城北与星沙连接的东西向快速通道，向西与二环线相连，到达市中心也很方便。

  公交：项目1公里范围内设有万家丽路蟠龙路口、蟠龙欣苑、水渡河市场、师大附中星沙实验学校、金鹰机电市场西、荣盛花语城体育公园、荣盛华语城体育公园、水渡河市场北、水渡家园、腾辉路蟠龙路口公交停靠站点，有X212路、环松雅湖B线、X205路西线、X205路东线、X205路西线、X212路、X204路、X206路、142路、280路、281路、267路等公交线路途经。

  地铁：项目距离地铁5号线水渡河站约200米，步行可达，上班出行通勤方便。

  周边教育：项目东门口有幼儿园，目前已经开学，周边有湖南师大附中星沙实验学校（574米）、湘龙小学（1.2公里）、星沙实验小学（2公里）、长沙县百煕实验学校初中部（2.4公里）、龙塘小学（2.5公里）、湖南工程职业技术学院（618米）、湖南安全职业技术学院（1.3公里）、湖南大众传媒职业技术学院（2.8公里）。

  周边医疗：项目周边有湘雅博爱康复医院（1.4公里）、长沙楚元中西医结合医院（2.3公里）、长沙县星沙医院（4.4公里）。

  周边商业：项目周边有和悦城（105米）、蟠龙时代广场（157米）、G51跨界城（262米）、筑梦商业广场（2.7公里）等商超。

  测评2  小区品质

  项目规划：新长海·玖龙台占地面积约2.2万方，建筑面积约4.25万方，绿化率约40%，容积率约2，由6栋叠墅及2栋高层组成，叠墅为6层2叠规划，上下两叠，每叠3层。4#、8#为17-18层小高，其中4#为36套建面约161㎡大平层，两梯两户配置，可直接刷卡入户；8#建面约119-137㎡。共计212户，车位配比约1:1.2。

  项目特色：项目利用地形优势，采用台地式设计形式，隔断地面干扰，完全人车分流设计。小区V型布局，小高层采光和视野阻挡少。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。新长海•玖龙台叠墅为2梯2户配置，相当于电梯直接入户。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。新长海•玖龙台车位比约为1:1.2，车位数量充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。新长海•玖龙台的容积率为2，建筑密度低，舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。新长海•玖龙台的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约119㎡四室两厅两卫，三开间朝南，餐客厅一体连接约4米南向景观阳台，室内空气流通无阻挡。

  L型厨房设计，洗切炒一气呵成，烹饪动线合理。

  卧室均分布在户型右侧，动静分区合理，双卫设计，家人生活更加健康有序。

  户型为封闭阳台，没有赠送的面积，不过据悉公摊较小（14%），整体得房率尚可。各卧室面积分布比较均匀，考虑到了每位家人的居住体验，不过相应地主卧就会比较小。

  测评4  价格分析

  新长海·玖龙台在售4#、8#建面约119-161㎡毛坯住宅，均价9000元/㎡，部分房源（161㎡）折后8000元/㎡。

  对标新房：周边新房有荣盛锦绣学府（219米）、公望府（468米）、荣盛城（897米）、湘核星城春晓（1公里）、保利金香槟（2.1公里）。荣盛锦绣学府非毛坯住宅均价9300元/㎡；公望府毛坯住宅均价9500元/㎡；荣盛城非毛坯住宅均价8600元/㎡；湘核星城春晓毛坯均价7800元/㎡；保利金香槟毛坯均价9700元/㎡。

  对标二手房：万家丽北二手房挂牌均价8500元/㎡，与相距相邻的两个小区，荣盛花语城均价8300元/㎡，蟠龙新苑均价7400元/㎡。

  项目为墅区小高层，在视野和采光方面优于一般高层小区，不过价格方面也会高些，对于附近上班且对社区环境有一定要求的购房者是一个新选择。

  价格潜力：新长海·玖龙台毛坯出售，却与周边带装修房源价格差不多。周边挂牌的二手房较多，5、6字头的房源也有选择，整体上看项目价格优势不大。