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  楼盘名称：鑫湘雅韵

  开发商：长沙鑫润房地产开发有限责任公司

  产品均价：7000-7500元/㎡

  产品总价：82.6万起

  产品户型：建面约118-165㎡

  容积率：2.8

  绿化率：40%

  楼盘地址：望城区腾飞路与同福路交汇处

  楼盘亮点

  地处产能实力板块

  项目位于高铁西板块经开区，长沙高铁西定位于为“湖南湘江新区商贸商务副中心”，未来发展潜力大。

  紧邻南雅学校 教育资源有保障

  项目距离南雅望城学校仅441米，另外822米处还有东马小学，周边教育资源有保障。

  国企打造 准现房

  项目由湖南轨道集团打造，为准现房，预计2022年6月底交付，所见即所得，不必担心烂尾。

  适合人群：项目在售118-165㎡毛坯住宅，临近南雅望城学校，适合对教育有需求的刚需刚改家庭。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：项目临近小河路、腾辉路、金星路、雷锋大道等主干道，沿腾飞路行驶约980米即上雷锋大道，雷飞大道双向六车道，南北向串联起岳麓区与望城区，周边住宅区、办公区、工业园、各类学校资源丰富，至金星北前端基本无拥堵，需避开观音岩片区沿线、及两区交汇路段的早晚高峰期。

  另外腾飞路连接片区内在建有香炉州大桥，兴联路过江通道，通车后河西、河东通勤更方便快捷。

  公交：距离项目最近的公交站为马桥河村站，仅157米，1公里范围内还有沿河路腾飞路口（245米）、金龙站（490米）、东马站（752米）、干湖招呼站（850米）、望城环球奥特莱斯站（890米）、三木村站（899米）、金星路口北（929米）、马桥河路口（1.0公里）。

  途经903路、W117路 、W188路 、 W226路 、 W227路、 918路 、W106路、 W107路 、W111路、 W116路、 W136路 、W204路、 W220路、 W305路等多路公交车，约5-10分钟有一趟。其中乘坐903路10站可直达长沙市第四医院(滨水新城院区)，乘坐W111路可直达河东中山亭。

  轨道：目前项目周边暂无轨道交通，公共出行受限。距离规划中的地铁4号线北延线同心路站约1公里范围。

  据悉，4号线北延工程北起连江路站，南接罐子岭站（不含）,主要沿金星北路及雷锋大道铺设，共设站8座。但目前仍处工程前期研究阶段，最终线站位方案以市政府批复为准。

  点评：项目周边公交车出行比较方便，不管是去往河西热门板块还是河东都有直达公交，且周边道路通畅，自驾出行也比较便捷。

   周边教育：项目将自建幼儿园，距离9年制南雅望城学校约441米；距离东马小学约822米，就读距离不算太远。

  2公里范围外还有大湖中学约（1.2公里）、周南望城学校（1.2公里）、周南望城学校（1.2公里）、新世博学校（1.9公里）等教育资源，目前，望城学制已与内五区并轨，中考可报考四大名校。

  周边医疗：项目距离望城区星城卫生院约1.2公里，长沙医学院第一附属医院约2.5公里，长沙市第四医院(滨水新城院区)约5公里，无论是头疼发热或是健康疗养均方便。

  周边商业：项目自带8万方商业，能满足业主日常生活需求，距离环球奥特莱斯约1公里左右，吃喝玩乐购一应俱全。

  周边景观：项目楼下即为马桥河生态长廊景观带，并设计有休闲广场、主题花园、木栈道、休息长廊、亲水台阶，是日常饭后散步休闲的好去处。另外5公里内还有、东马社区公园（589米）、米兰公园（904米）、鸿海公园（2.2公里）、玉湖公园（4.2公里）等。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目总占地面积101亩，建筑面积25万方，由7栋高层住宅、2栋公寓、1栋写字楼以及一所自带幼儿园组成，项目自带8万方商业配套，容积率2.8，绿化率40%，2梯3户类板设计，得房率约85%，楼间距约50米。

  目前在售高层面积段为118-165㎡毛坯住宅，均价7000-7500元/㎡；即将推出的公寓面积段为45-75㎡平层公寓，均价5600-6000元/㎡；物业为鑫悦物业，高层物业费1.95元/㎡，公寓2.45元/㎡。

  项目特色：小区为围合式布局，中心区域为小区园林，园区内设计有园内规划设置休闲区、爱心草坪、老年休闲区、儿童游乐场，满足不同年龄段业主需求，打造全龄段休闲社区。

  测评3 主力户型分析

  建面128㎡三居室，户型方正，双阳台设计，南北通透，双套间设计，三开间朝南，整体采光通风效果较好。

  入户为独立玄关，鞋柜处可增设双开门的衣帽柜，解决换鞋和更衣收纳等问题，兼具功能与整洁要求。厨房与餐厅相连，方便备餐与用餐， 且面宽约5.1米的生活阳台与厨房和餐厅相连，增加了厨房的储物空间，同时采光效果更好。

  客厅面积约13.86㎡，空间通透，进深约3.3米、面宽约4.2米，面宽比例适宜，光照、通风有保证，且客厅与南向景观阳台相连，加大了房屋采光面。入户处有一间面积约9.9㎡的南向卧室，与主卧分布在客厅两边，既保证室内日照充足性，也保证居室间的私密性。

  南向主卧面宽比例适宜，面积约18.13㎡，带独立衣帽间和卫浴，居住舒适性较高，主卫面积约4.56㎡，干湿分离，可摆放一个浴缸，能满足生活需求。与之相邻的北向卧与次卫相邻，次卫距离主卧较近，可能对主卧休息造成一定干扰。

  测评4 价格分析

  项目目前在售5#118-165㎡毛坯住宅，均价7000-7500元/㎡，首付三成约24.7万起，刚需人群上车比较轻松。

  对比周边新房：目前周边在售新房例如凯尔花缇紫郡，均价6500元/㎡；澳海云天赋高层，均价6900-7200元/㎡，鑫湘雅韵均价7000-7500元/㎡，价格方面没有太大优势，但项目为准现房，且离学校和周边商业更近。

  对比周边二手房：项目周边已达二手房交易年限的住宅较少，仅晟通城有35套高层挂牌，均价6900-8300元/㎡。

  价格潜力：随着片区“三高四新”战略的推进，经开区康佳华中区域总部、美松科技总部及智能打印机产业园、美的家用空调事业部湖南总部、兆兴博拓汽车电子智造及华中总部、希格玛电气智能配电终端、芯易德集成电路封装测试产业园等项目的落地，片区内的居住需求旺盛，且项目距离周边教育、商业配套较近，未来有一定的升值空间。

  项目为望城区少有的准现房，临近学校，商业等配套，且所处经开区发展潜力较大，综合来看，未来有一定的升值空间。