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      楼盘评测：天健云麓府

  开发商：长沙市天健房地产开发有限公司

  产品价格：待定【毛坯限价10500元/平】

  产品户型：111-130㎡

  总户数：400户

  楼栋数：7栋

  容积率：1.6

  绿化率：40.3%

  楼盘地址：岳麓区金洲大道与汇智路交汇处

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  楼盘亮点

  亮点一：上市国企天健集团操盘

  项目是深圳特区建工旗下的核心企业——天健集团开发在长沙的又一新作，兑现能力较强，品质有保障；

  亮点二：容积低于2的纯板楼社区

  11-17层的小高层、洋房组合，容积率约1.6，仅约400户，是片区内为数不多的低密纯板楼社区；

  亮点三：麓谷潜能区 多配套环绕

  项目地处麓谷发展潜力区，1公里范围内有学校、地铁、商业、企业的规划，板块开发强度高。

       适合人群：面积段在135㎡以下的小高层+洋房的纯板式社区，居住环境纯粹，更适合周边的品质刚需群体。

  测评1  便利指数

  轨道：项目距离规划中的地铁2号线延长线金州大道站约650米，距离2#出入口最近，日常通勤步行可达。

  目前2 号线西延二期工程已土建施工，预计2025年11月初期运营。该线路起于长沙西站（原规划金桥枢纽），沿汇智路往南引入梅溪湖片区，再沿梅溪湖中轴线往东穿越西三环，止于 2 号线西延一期工程起点站梅溪湖西站。

全程共设有3座换乘站 ，分别为长沙西站与 S2 线、10 号线、12 号线、长株潭城际、渝长厦高铁换乘，枫林西路站与规划长宁快线换乘，省图书新馆站与 6 号线、S2 线、岳长衡城际换乘。

  公交：从项目营销中心出门右侧约50米即是真人桥、金洲大道汇智路公交站点，途径有268路、219路、270路、W177路、W202路、W217路、W221、W222、N809路等9趟公交线路，

周边1共里范围内还有国际健康产业园、汇智路金洲大道口、杉杉新能源、颜家塘、车田湾、李家湾、汇智路林语路口、联东U谷等9个公交站点，约5-10分钟有一趟公交通往。

  自驾：项目位于金洲大道与汇智路交汇处，享四纵（黄桥大道、汇智路、雷高路、长沙绕城高速）四横（岳麓大道、金洲大道、谷苑路、枫林西路）的交通路网，出行便捷。

  其中，金洲大道为省内东西走向的城市主干道，双向6车道，时速80公里，全长12.53公里，可快速串联起岳麓区）、望城区、和长沙金洲新区。

但目前地铁2号线延长线正在沿路铺展，施工占据主干道，且多大型渣土车途经，部分路段路况较差。

点评：项目周边路网纵横交错，通达性高，未来可享地铁口的便捷，但目前周边多工程建设，进出城车辆较多，路面起伏，部分路段路况较差。

  周边教育：麓谷片区目前已经集合长郡、雅礼、师大、沙市一中、四大名校资源，且一直实行单校划片（对口升学）的招生方式，对应中学相对固定。项目周边教育资源丰富。

  三公里范围内覆盖有长郡麓谷中学（在建中，约452米）、湖南一师高新二小（约1.8公里）、长沙高新区雷锋小学（约2.3公里）、湖南师大附中高新实验中学（2.8公里）等多所学校，未来可享就近入读的优势，具体划分将以教育文件为准。

  周边医疗：项目周边医疗资源有限，最近的为雷锋医院（高新区雷锋街道社区卫生服务中心），约2.9公里，乘坐W217路、W221路坐6站可到达，该医院在常规科室中，另配有中医馆、儿童保健中心、数字化示范性门诊等综合科室，基本能为周边社区提供基本医疗及公共卫生服务。

  而大型综合医院均在6公里开外，距离长沙市妇幼保健院河西分院（在建中）约6.6公里、湖南省人民医院岳麓山院区约6.8公里，湖南航天医院约7.5公里、中南大学湘雅三医院约11.5公里。

  但项目临近国际健康产业园，未来梅溪湖二期还有有大量的医疗配套规划，落成后可与麓谷片区共享。

  周边商业：项目仅带1900㎡社区商业，东边约500米处规划有12万方商业综合体，南侧直线距离900米处规划有10万方商业，建成后将引进多重商业形态，距离最近的大型综合商业体梅溪湖步步高新天地约5.3公里，可享休闲、购物多重选择。

  周边景观：项目周边预留有规划的公园地块，距离恒道体育公园约1.9公里、雷锋文化主题公园约2.1公里、乐喜湖公园约2.5公里，自然及人文环境均覆盖。

  其中，雷锋文化主题公园占地7.3万方，与雷锋纪念馆、雷锋小学联系隔路相望，打造出连贯的大片区雷锋文化环境，可在满足周边现代居民休闲、游憩等需求的同时实现雷锋文化的现代创新与发。

  点评：项目周边配套丰富，1公里范围内覆盖有学校、商业、产业等业态，但均为规划或建设中的项目，居住氛围还未显现，后期运营情况也待考究。

  测评2  小区品质

  天健云麓府为上市国企天健集团操盘的低密社区，临地铁口、产业园区及综合商业，住区纯粹且配套丰富，后期由天健物业护航，物业费暂定为2.4元/㎡/月，品质可参照天健芙蓉盛世、天健壹平方英里、天健城等已交付项目。

  从规划上来看，项目占地约33481.98 ㎡，总建面仅68774.25㎡，共规划有2栋洋房+5栋小高层+2栋商业+1个3班制幼儿园，高层均为11-17层高，前高后低的列队组合，间距约41米，建筑密度约20.62%，容积率约1.6，绿地率40%，各楼栋间的采光通风俱佳，舒适度较高。

       其住区共约400户，配有360个地下车位和50个地上车位，配比超1:1，人车人流，居住环境较为纯粹。值得一提的是，现已呈现的中心后期将为物业用房，另有10#栋二楼商业将预留为社区用房，用于托管或活动中心，布局较为贴心。

  点评：项目属于小体量的精细社区，预计2024年统一交付，居住环境更为纯粹且客群统一，加之国企品质的背书，兑现能力较强，入手更放心。

  
测评3  主力户型分析

  项目仅111㎡洋房和130㎡高层两个户型，纯板楼设计，采光、通风双强，且客群较为集中，居住人口相对更纯粹。

  建面约130㎡小高层户型，一梯一户，共17层，3+1室2厅2卫的主、客分离空间，私密性和通透性极强。

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  室外独立入户，收纳空间可有效的向外延伸，实用性能较强。四开间朝南，所有空间均带窗，室内采光面做到最大化。一体化餐客厅，连通7.2米阔景阳台，呈南北通透的活动空间，舒适度明显高于同面积段其他高层产品。

  储物间连通南向阳台，可打造成独立房间，为二胎或三孩之家预留有充分的空间。3.6米开间主卧，拥有独立卫生间+景观飘窗+转角式衣橱，整体达约16.6㎡，使得刚需户型也能彰显出大平米住宅居住的品质。

  点评：少见的私梯入户的小高层产品，宽景阳台的半赠送，可拓展出独立房间，充分满足刚需及刚改的空间需求，但L型厨房设计，空间略拥挤，更适合单人操作。

  测评4  价格分析

  项目前生为长沙首次集中供地的[2021]长沙市038号地块，纯住宅地属性，市场参与度较高，当日有26位竞买人参与了现场摇号，最终被天健摘得，住宅毛坯限价10500元/㎡，楼面价4500元/㎡，再次刷新了片区最高限的天花板。据了解，项目将推建面约111㎡高层和130㎡洋房，带装修交付，放风价约13000元/㎡。

  对标周边新房：片区内在售新房较为集中，且产品类型相似，价格优势不明显。与之相邻的汉唐世家高层带装修参考均价10800元/㎡，毛坯洋房约10200元/㎡，阳光城·翡丽云邸高层带装修约10600元/㎡，带装修洋房约12000元/㎡，阳光城溪山悦带装修高层约12000-12500元/㎡,长沙如院带装修洋房约12300元/㎡，毛坯住宅约9200元/㎡。

  对标周边二手房：项目属于麓谷二期的发端位置，正值开发初期，周边挂牌几乎无高层二手房源，相临的麓谷一期项目中冶中央公园挂牌约12000元/㎡，梅溪湖片区的梅西峰汇挂牌约12000元/㎡，多为刚需高层楼栋，而项目低密小高层的配置更显舒适、宜居。

  价格潜力：项目处于麓谷金洲大道沿线的软件智慧城区，目前该片区集聚了天际汽车长沙制造基地、中联重科、中国中冶、易能生物、湖南三安半导体、九芝堂国家健康产业园、艾盛智能等产业云集，产能丰沛。且片区内配套的地铁延长线已正式施工，长郡麓谷中学、湖南师大附属雷锋阳光实验小学（拟命名）、高师大附中高新凌云等多所优质学校已先后亮相施工，未来周边人口聚集，居住需求旺盛。

  点评:该项目为片区内2021年的地价天花板，区位价值明显，预计2022年全年完成所有去化，其产品力和保值能力较强。