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楼盘评测：大都汇天悦  

楼盘名称：大都汇天悦

开发商：湖南嘉宇实业有限公司

产品价格：13500

产品总价：145万起

产品户型：108-166㎡

总户数：三期909户

楼栋数：8栋

容积率：3.92

绿化率：33%

楼盘地址：雨花区劳动路与马王堆南路交汇处（砂子塘小学对面）

楼盘亮点

亮点一：交通网成型 轨道出行便利

项目周边路网发达，可通达全城，周边有地铁4号5号线和城铁长株潭城铁，轨道出行便捷。

亮点二：教育资源丰富

项目自建幼儿园，配套入学砂子塘嘉宇小学，周边还有砂子塘新世界小学等，教育资源丰富。

亮点三：商圈环伺 生活便利

项目位于树木岭商圈、东塘商圈、喜盈门商圈、劳动东商圈四大商圈辐射中心位置，生活便利。

测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目周边交通路网可以概括为三纵三横，三纵为东二环、马王堆路、万家丽路快速干道；三横为人民东路、长沙大道、劳动东路，可通达全城，沿马王堆路途经劳动东路2.4公里可到达保利MALL，沿万家丽高架途经万家丽中路，4.8公里可到达万家丽购物广场。项目处于老城区核心位置，道路交通通达度一般，会有一定拥堵，尤其是东二环和万家丽高架日常比较拥堵。

公交：有220路、917路、204路、276路、X112路、147路、601路、806路、917路等多条公交线路途经项目。距离项目最近的公交站为招呼站，仅77米，其次是新塘垅小区站，直线距离190米，其中乘坐204路5站可直达湖南旺旺医院，乘坐276路6站可直达保利MALL。

地铁：大都汇天悦周边1km范围内分布有地铁4号线树木岭站、地铁5号线圭塘站、高桥南站和城铁长株潭城铁树木岭站，最近的树木岭站直线距离仅526米，可借由地铁通达全城，交通便利。

周边教育：项目自建幼儿园和砂子塘嘉宇小学，均为公立学校，目前已完工，预计今年秋季开学。项目业主可配套入学砂子塘嘉宇小学，该校与一期一路之隔，总占地约35.6亩，总建面约24000㎡，规划班数达30个班，可同时容纳1350个学生就读。幼儿园位于天悦组团内，接送方便。

除此之外，项目周边3km范围内还分布有砂子塘新世界小学、华益中学、砂子塘吉联小学、周南雨花中学等学校，教育资源丰富。

周边医疗：距离项目最近的为旺旺医院，仅2.7km，乘坐204路公交车5站可直达，周边5km左右还有湖南省人民医院、长沙市中心医院、湘雅附二医院等。

周边商业：项目规划了近1.5万方的商业盒子，将引进城市5代店等商业品牌，与天悦组团仅一路之隔，未来购物、休闲娱乐都很方便。项目所处的树木岭商圈生活氛围浓厚，5km范围内还有吾悦广场、保利mall、旭辉mall、万家丽广场等大型商业中心，能满足日常生活需求。

测评2  小区品质

项目规划：大都汇占地约15万方，分五期开发，总建面约75万方，一、二、四期住宅已售完，五期为砂子塘嘉宇小学，目前已完工，预计于2022年秋季开学，投入使用。

三期天悦组团约13万方，湖南中智建筑工程有限公司承建，由6栋1梯1户、2梯3户，20-34层的住宅和2栋商业组成，商住分离，共规划909户，车位926个，人车分流，配比超过1:1，数量充足，项目容积率为3.92，绿化率约33%，楼间距约40-50米，规划有108-118㎡三居室，以及142-155-166㎡改善户型，预计2024年三月底交房。

项目特色：整个小区南北轴线长约234米，采取“轴对称”设计理念，以中轴设置中央花园系统，加宽楼间距。园林设计上，以五星园林理念打造一公园、一核心、一轴、三华园的景观空间结构，首度引入“入园水景、中央绿色会客厅、全龄活动场地、架空扩展空间”四大景观系统。

梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。大都汇天悦梯户比为2梯3户和2梯4户， 不同楼栋梯户比也有所不同。

车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。大都汇天悦规划332户，车位579个，人车分流，其中29个为地上车位，配比超过1:1，数量充足。

容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。大都汇天悦的容积率为4.0，建筑密度高，影响居住舒适度。

绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。大都汇天悦的绿化率为29.11%，小区内部绿化有限。

测评3  主力户型分析

建面约142m²四居室，位于B1#、B3#和B6#，户型方正，南北双阳台，四开间朝南，全明空间设计，采光通风俱佳。

私梯入户，内外玄关设计，充分保障居家，并增加室内收纳空间；书房与约6.5米宽的阳台相连，无论是作为办公场所还是改造为客房，都能与主次卧区分开，功能分区更清晰；客厅、餐厅、厨房、南北阳台一体化设计，动线流畅，与书房共同组成约57m²的会客、活动空间。

静区由主卧和两间次卧组成，均带飘窗，面积全赠送；主卧套房设计，约21m²，带步入式衣帽间和独立卫生间，居住更舒适；南北次卧到卫生间距离均等，三段式干湿分离的卫生间设计也大大提高生活便利度，使早起洗漱不再拥挤。

测评4  价格分析

大都汇天悦目前在售三期建面约108-166㎡毛坯住宅，均价约13500元/㎡。

对比周边新房：项目周边大部分为刚需刚改住宅，目标客群基本相同。前身是新城新世界四期用地的旭辉国悦府，目前在售建面约110-142㎡住宅，非毛坯均价15200元/㎡，而紧邻项目的国欣向荣府同样是卖毛坯产品，建面约110-255㎡，均价约12600元/㎡。

对比周边二手房：项目周边二手房如新城新世界，一二三期均有二手房挂牌，均价12000/㎡。天翼花园目前挂牌二手房1套，售价约14000元/㎡；尊邸华庭目前挂牌二手房13套，均价11000元/㎡。

综合来看，大都汇天悦在价格上优势不大，但胜在体量大，内部配套全，产品规划更宜居，具有一定竞争力。

价格潜力：树木岭是长沙老城区，靠近东二环，城市面貌比较老旧，但胜在配套醇熟，生活氛围浓厚，在城市外缘向外一扩再扩，好地段房源愈发稀缺的今天，项目具备一定保值升值潜力。