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楼盘评测：金地湖山樾

开发商：湖南金麓房地产开发有限公司

产品价格：16000-18500元/㎡

产品户型：192-346㎡叠墅

占地面积：184亩

总户数：212户

楼栋数：36栋

容积率：0.4

楼盘地址：望城区雷峰大道与银星路交汇处西南角

楼盘亮点

亮点一：环景建墅 生态宜居

项目自建双公园，周边集湖、山、岛、寺、岭多重生态于一体，自然景观资源丰富，空气负氧离子高。

亮点二：0.4的低密半山湖居墅

建筑面湖环山而建，以约0.4低容积率、约18%建筑密度建造别墅集群，居住环境纯粹舒适。

亮点三：风光与烟火气环绕

自建公园，配建的幼儿园、商业均已兑现，周边另有大型商业规划，享湖山之外的一公里繁华生活圈。

适合人群：192-346㎡上、下叠产品，首开16000-18500元/㎡，总价300万起，是终极改善的进阶之选。

测评1  便利指数

周边交通：

自驾：项目北侧有银星路、黄金大道、普瑞大道等主干道，东侧有雷锋大道、长沙绕城高速等重要道路，与汽车西站、高铁西站、均可无缝对接。除此，项目一期北面将出资修建道路连通银星路，方面项目单独出入。

但现在正值雷锋大道改造时期，且该路段路面又相对较窄，上下班高峰期将面临车流拥堵的问题。

公交：项目距离公交站点均超1公里，最近的为银星路口站约1.4公里，途径有918（汽车西站-望城汽车站)、W111(望城环球奥特莱斯-观沙岭城铁站）、W228（城轨长沙西站-汽车北站）、W204（高域自然城-汽车西站(玉兰路)、W207（望城汽车站-汽车北站）、W208（南北干道北环路口-榔梨公租房小区首末站）等公交贯通岳麓区、望城区及开福区。

地铁：项目周边暂无地铁通往，距离城铁尖山站约4.8公里，地铁6号线长丰站约6公里、地铁4号线罐子岭站约6.4公里，均需要通过其他交通工具才可抵达。未来周边有地铁12号线及13号线的规划，具体站点仍未落实，等待周期超5年。

点评：由于项目深入社区内部，周边公交超1公里，且暂无轨道交通的建设，更适合有车一族的出行。

周边教育：项目自建有2所幼儿园，目前均已开学，3公里范围内覆盖有星城实验第二小学、长沙市一中金山桥学校、博雅学校（在建）。

博雅学校为九年制学校（博雅学校），位于金山桥街道，规划办学规模为72个班级，其中小学36个班，初中36个班，预计可提供学位3400多个。该校品牌正式落定，为望城一中教育集团的新成员，预计2022年9月开学。

周边医疗：周边医疗配套有限，2公里范围内覆盖有金坛社区卫生室、观音湖社区卫生服务站、金坪社区金沙卫生所等基础医疗场所，可基本解决头疼发热、疫苗等日常医疗所需，3公里范围内覆盖有康乃馨老年病医院、长沙医学院附属第一医院等综合医院。

周边商业：项目自带的约1.3万㎡风情商业街+约3万㎡西悦街区商业街外，一路之隔的吾悦购物中心汇集了世纪华联、永辉超市、麦当劳、肯德基、茶颜悦色、星轶电影等品牌商家，看完电影逛完街，走路就能回家。

此外，项目还紧临约永旺梦乐城（已签约），据悉。该购物中心预计明年开工建设，2024年建成开业，未来将建设成多功能复合型大型购物中心。

周边公园：项目背靠项目背靠原山山体，自带约1.8万方山顶公园+1.5万方山底公园，对望鹭岛、高尔夫球场，享约4000米观音岩湖岸头排的资源，外临400年洗心禅寺、北侧还有约1100亩的百果园，集湖、山、岛、寺、岭多重业态于一身，生态环境丰富、宜居。

点评：项目景观资源优势明显，且周边楼盘集中，商业、学校等生活配套日渐繁华，但医疗资源有限，大型综合医院近10公里。

测评2  小区品质

金地湖山樾实为金地三千府在观音岩板块潜行12年的收官大作，绿档金地操盘，背靠约2000亩的五座原生态山脉，直面约4000米观音岩湖岸头排的景观，环湖观打造有212户叠墅产品，后期由金地物业护航，物业费暂定约4元/平/月。

从规划上来看，该地块占地约184亩，总建面约5万方，整体分两期开发。建筑则循湖岸线朝向排布，仅用18%的面积来建造住区，规划有36栋上、下叠组成的少梁化设计+大面积玻璃的现代化建筑，楼高1倍间距，景观层层递进。且为保证每户的瞰景效果，楼栋依山体层级错位搭建，最高地势高差约60米，山体上、下还将各自打造有两个内部公园，环境舒适，容积率仅0.4，绿化高达42%，且每户配有2个停车位，宜居指数较高。

点评：项目占据景观+低密+生活便利等叠墅购房的因素，产品稀缺，配套齐全，但由于是该项目前期高层、别墅、洋房聚合在一起，业态较为杂乱，出入略有不便。后期该地块规划有北侧道路直通银星路，或多或少能解决该问题。

测评3  主力户型分析

目前在售产品均为地上5层的双叠，上叠为地上5层中的上三层，带顶层大露台，下叠为地上一二层+庭院+地下室，"三面宽"全明户型，标准层高达约3.2-3.3米，预留电梯井、中央空调和地暖的位置。

其主推的253平米户型，下叠首层达9米4的单层开间，会客面积可达120平米，可打造中西开放式餐厨+阳光老人房布局，使用便捷，互不干扰。客厅多面玻璃幕墙享270°观景视野，拥有平层的既视感，另有庭院的延伸，可打造为私人花园，平日养花、种草均可满足。

二层则可打造为超70平米的循环套间，独立玄关+套房式主卧+步入式衣帽间+沉浸式瞰景大露台+独立卫浴，空间连通实用，私密感极强。

难得的是负一层同样是全明空间，双面采光，层高达到4.5米，可根据需求改造为藏书室、家庭影院、健身房等多功能空间。

测评4  价格分析

目前项目一期在售建面约192-346㎡叠墅产品，首开走低，均价16000-18500元/平，总价300万/平起，属于终极改善产品。

对标新周边新房：同区同类产品绿城高尔夫小镇在售建面约172-275㎡坡地叠院，均价15200元/平；盈峰翠邸在售建面约178平的联排，均价12000-13000元/平；时代建发·和著建面约159-195㎡叠墅，均价20000-25000元/平；

对标周边二手房：相邻的中粮北纬28°多叠墅挂牌，参考均价26000元/平；前期产品金地三千府别墅挂牌单价14641元/平起，而其一套建面约969㎡的独栋别墅，近期二手成交价高达2200万。

从价格方面来看，相较于前期拿地的同类产品来说，金地湖山樾的价格优势不明显，但综合区位来看，观音岩湖岸，金地三千府、绿城高尔夫别墅、中粮北纬28°共同连接了约4000米的环湖别墅圈，环境纯粹，市场认可度普遍较高。未来随着改善的当道，不可复制的生态环境及品质还可托举产品的价值。

点评：自限墅令之后，别墅用地资源的相对减少，长沙高品质别墅产品由此变得更加珍贵，加之不可再生的景观资源，都为项目留有很更多的溢价空间。