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开发商：湖南京师湘发房地产开发有限责任公司

产品价格：预计单价5字头起

产品户型：105-181㎡

占地面积：约7.3万㎡

建筑面积：22.3万㎡

总住户：1443户

楼盘地址：九华经济开发区湘江路以东、九昭东路以南

  楼盘亮点

亮点一：央国企双强联袂打造 品质过硬

项目由北京京师大和湘发城投联袂打造，央、国企品质背书，产品规划、设计、到建筑施工均采用知名合作方。

亮点二：情景交融的全龄乐活社区

社区依据原始地形围合布局，容积率仅2.6，且各楼栋间打造有不同活动及园林场景，为健康乐活的住区。

亮点三：教育资源丰富

项目自建京师大幼儿园,一墙之隔为九华雅礼中学，周边在建有湘江湾小学。

适合人群：建面约105平米起步户型，单价6字头起，不限购， 适合片区内及长沙外溢的刚需及刚改客群。

  测评1  便利指数

周边交通：

地铁：距离已开通的城际铁路昭山站约8.4公里，湘潭综合交通枢纽湘潭北站约7.9公里，可直通沪昆高速铁路。

且该点规划有长沙地铁3号南延线湘潭北站的出入口。地铁3号线南延线起于沪昆高铁湘潭北站，止于3号线一期工程起点站山塘站，建设工期为4年，预计2023年12月通车试运营，未来将拉通长株潭城际及沪昆高铁之间的距离。

公交：项目周边楼盘暂未交付，周边公交站点较少，1.5公里范围内仅九华七幼的公交站点，途径的D82路公交从九华首末站至黄河集团，串联起九华经济开发区的工业、学校、住区之间的距离。

自驾：项目位于九华经济开发区湘江路以东、九昭东路以南，沿九昭东路可直通临沿江路，沿江路作为长株潭三市融城发展的重要轴线，可快速连通长沙、株洲与湘潭老城区。

除此，3公里范围内还有昭华大桥，可快速穿梭于昭山示范区、长沙大王山度假区、湘潭经开区、长沙暮云经开区之间。

点评：项目周边路网较广，通达性较高，享有三横三纵的交通路网以及地铁口的规划，但目前该片区人口密度大，公共交通覆盖有限，未来随着周边的成熟，绿色交通将有进一步的提升。

周边教育：项目自建京师大幼儿园，一墙之隔为已开学的九华雅礼中学，周边还规划有九华湘江湾小学，入读较为便捷。

周边医疗：项目2公里范围内规划有湘潭市中心医院九华分院，该项目已于2020年动工，估算总投资约14亿元，规划总用地面积151.43亩，总筑面积约24万平方米，将按照按照公立性质三级甲等医院的标准设计和建设，未来业主可就近享受健康医疗保障。

周边商业：项目西北侧和南侧分别规划了约3000方的活力广场，洋房区域还有社区底商部分，后期引进生活配套，基本可满足日常生活需求。

另外，临近的湘江富力城有多业态复合商业的规划，将配套引进万豪酒店、约2万方情景式商业mall，滨江商业街区，24小时社区邻里商业街。

周边公园：项目距离昭山风景区约3.2公里、昭山古寺、天王殿约2.9公里，周边多文物古迹环伺，近湘江；另外距离仰天湖公园约4.2公里，合山社区公园约5.3公里、九华湖中华德文化公园约5.4公里，周末休闲、露营均有去处。

点评：项目地处湘江湾新区长沙南的位置，依托九华开发区的产业，片区内有地铁、教育、医疗、商业的规划，发展潜能较大，但目前开发仍处于初期，还有一定的发展周期。

测评2  小区品质

湘江玺悦府为北京京师大和湘发城投联袂打造的央、国企综合大盘，自建幼儿园、带商业，临九华雅礼中学，后期将采用国泰集团下属的——北京国信好望物业护航，属于“高低配”的洋房+高层组合社区。

从规划上来看，项目总占地面积7.3万㎡，总建筑面积22.3万㎡，整体分为两期开发，其中包含约17.8万㎡高端住宅、约2600㎡幼儿园及4500㎡商业。将打造有12栋高层和6栋洋房，规划近1443户，约1401个车位。项目将开2#高层及13#洋房新品，产品跨越面积段较大，兼顾刚需及改善的需求。

布局上，项目依据原始地形地貌布局，整体建筑呈西高东低的围合式排布，楼栋之间错位排布，形成近1.5万方的中央园林，同时环绕小区楼栋还设立有健康跑道及公区健身场地，综合容积率2.6，绿地率为35%，活动场景丰富，社交性较强。

点评：项目为片区内为数不多的高层+洋房的组合社区，央、国企实力托底，并采用北京三磊建筑设计、杰恩国际设计公司来规划设计，品质更有保障。

测评3  主力户型分析

项目主打建面约135㎡-181㎡洋房，纯板楼设计，1梯2户，顶层为建面约181㎡复式；高层则主打建面约105-140㎡三房至四房，2梯4户，类板楼设计，得房率约90.2%，兼顾刚需及改善的需求。

其主推的建面约135㎡洋房户型，主要分布于13#-18#栋的外边户，集中位于小区靠中间位置，一梯两户两单元的排布。

该户型为典型的“四叶草”布局，呈四房两厅三卫的空间，动线上，双玄关入户，可将收纳外延，内、外分区，兼顾私密性和实用性。其生活阳台、餐厅、客厅、景观阳台南北向依次排布，公区集中且通透，各空间使用方便且不交叉。

起居线上，各房间围合公区四角设置，其中主、次双套房的空间，南向大采光面，均独立卫浴及充足的衣帽收纳空间，方便了生活习惯不相同的三代人。

点评：该户型各空间尺寸合理，布局巧妙，带三阳台半赠送及双飘窗的全赠送，利用率极高，一步到位的刚需及首改均适合。不足的是，次套间为暗卫，装修时应注意其灯光及排风的设置。

测评4  价格分析

湘江玺悦府主打建面约105-128㎡高层和建面约135㎡-181洋房，首开单价5字头起，周边在售新房较为分散，其中，湘江富力城二期约5500-5800元/㎡、金侨·印象湘江约5600元/㎡、湘江保利时代约6200元/㎡，而周边挂牌二手房较少，临近的湘江富力城高层二手房挂牌约5508-6665元/㎡。

从价格方面来看，项目首开走低，单价5字头起，具有一定的价格优势，加之洋房的产品较为稀缺，产品有一定的差异化，“高低组合的社区”品质和舒适度上明显高于纯高层小区，价格又明显低于别墅产品，更多可满足市场刚改及改善客群的需求，另一方面，九华经济开发区属于湘江新区湘潭地区的发端位置，片区发展潜能较大，对标一路直达的长沙大王山板块，住宅（毛坯）限价已高达13300元/㎡，其近一半的价格和不限购的优势，是限购长沙外拓的不错选择。

点评：受长沙地价逐年攀升及限购的影响，外围临近的城市住区需求明显增加，加之湘江新区的发展赋能，片区内的综合配套将进一步完善，板块价值较为明显，存有较大的溢价空间。