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乐居楼盘测评系列 测评师：张钰婧

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

城北月湖旁保利“和光”系高端硬核新作，城区山水湖景赋能，容积低至1.6，将推108-189㎡空中院墅

【项目亮点】

1、项目以人与自然的和谐共生为宗旨，层层配园林、户户带庭院，打造为极具未来感的第四代住宅

2、北眺捞刀河、南临月湖公园、西倚麓峰山，东面原始山体环绕，拥山揽水，生态/景观资源已满级

3、该地块为月湖板块罕见的纯住宅用地，整体容积率仅1.6，原生生态中配有多重园林景观，内外皆景

4、第四代住宅产品均有双阳台/多花园/多飘窗的赠送面积，层层配庭院，户户带景观，舒适度和实用度均高

【价格分析】

保利和光尘樾前身为首批集中土拍的【2021】长沙市031号地块，由于是纯住宅用地，竞拍者较多，规划有普通住宅和第四代森系住宅（不少于50%）的建设。当天共有14位买家报价，达到熔断地价22.1亿元，熔断楼面价4950元/㎡，最终由湖南华源房地产开发公司（保利地产）摇号夺得，其普通住宅限价12500元/㎡，但第四代住宅则未限价，将首开108-189㎡高层住宅，带装修交付，放风价约15000元/㎡。对标周边新房：月湖板块内在售项目新盘不多，商业为主，就近的龙湖·春江天玺清盘在售建面约114-168㎡非毛坯住宅，均价13000元/㎡，长房·雍景湾建面约120-143㎡顶底楼非毛坯住宅，均价11800元/㎡。对标周边二手房：项目周边挂牌二手房较多，多为10年以上的住宅，高层/洋房/别墅均有。其中，悦湖山二手房挂牌均价约11000元/㎡，在售建面约80-129㎡户型，恒大雅苑挂牌均价约12000元/㎡，在售有79-305㎡户型；而同样以环境取胜的藏珑湖上国际花园二手房挂牌约16000元/㎡。从价格上来讲项目无明显优势，由于该地块毛坯限价已是板块内的“天花板”，后期带装修交付，总价约160万起步，刚需有一定的压力。但该项目产品是保利“和光”系在长沙的开山之作，无论是从月湖成熟地段的新房或是和光系革新式的产品来看，产品的期待值已经拉满。

项目地处长沙传统的高端住宅区，地段优渥，加上保利首个第四代建筑+和光产品系IP的光环，品质过硬，更符合置业者对住房高品质的追求，可称为潜力股中的新秀。

【楼盘规划】

保利和光尘樾由实力央企保利发展操盘的低密纯住区，是其高端产品”和光“系与第四代建筑的首次碰撞，以建筑之美融入自然当中，倚山瞰水，层层带院，整体舒适度较高。且后期将有保利物业服务，约2.9元/㎡/月，品质、产品双强。

从规划上来看，该项目占地约18万㎡，呈多个小地块组团，住宅总建面达44.3万㎡，将分5期开发，整体呈小高层住区、高层住区两大模块，以山月路（建设中）为界，将建设有13栋高层和28栋小高层，其中，建面大于150㎡户型约1374户，建面在90-150㎡之间户型约1523户，刚需和改善均囊括，另有3270个停车位的配置，人车分流，配比超过1:1.1。

整体建筑依山而建，形态规整有序，均为纯板楼设计，南北通透。其第四代建筑，户户南北向错位布置，带超宽的花园阳台，整栋下来宛如一座林木葱郁的山峰。以此垂直森林建筑为基底，引原山森林入社群、并沿着山月路集中打造有活力商业街区及配建一所54个班九年一贯制学校，最低容积率仅1.6，综合容积率2.46，绿化率35.8%，辨识度极高，自配套也能打。

【楼盘基础信息】

1、该项目住宅均为纯板楼设计的高层和小高层，小户型也南北通透，舒适度明显高于塔楼或板塔结合建筑

2、项目整体综合容积率为2.46，最低容积率仅1.6，是二环边为数不多的低密产品

3、社区多地块独立分开，整体人车人流，车位配比超1:1，可满足改善家庭一家多车的现状

基础信息点评：保利“和光”系创新式第四代住宅，是兼具审美与实用性的未来建筑，产品力十足，虽然项目有安置的需求，也能做到合理的分区，自身配套及规划兼顾购房者和城市的需求。

【户型分析】

建面约119平米户型-四居室-建面约119㎡

项目小高层为两梯两户，高层则是两梯三户、两梯四户的配比，产品中，建面大于150㎡户型约1374户，建面在90-150㎡之间户型约1523户，有普通住宅和第四代建筑两种选择，刚需和改善均有选择空间。

其建面约119㎡的第四代建筑起步户型，奇偶错层设计，四房两厅两卫布局，带一花园、双阳台、三飘窗的超高赠送空间，其中花园计20%的产权面积，阳台计50%的产权面积，飘窗全赠送，实用面积较多。

从整体分布来看，该户型动静分区明显。动线上，入户玄关紧贴u型厨房，洗涤区、烹饪区、操作台、冷藏区等空间划分极其明确，且餐厨垃圾独立分区，餐厨动线互不干扰。除此，一体化的餐客厅+南向大面宽阳台+空中花园，活动空间充足，引森林绿植入户，舒适度极高。

四开间朝南，卧室均集中于里端，各空间隐私性均较强，其中北向套内花园连通飘窗，可打通作为独立房间，实用性较强，主卧则是酒店套房式设计，带转角式衣帽间+景观飘窗+独立卫浴，功能十足。

该户型户户带窗，充分引光入室，呈全明通透格局，整体动线紧凑合理，互不交叉，实用性较强。遗憾的是，受中间电梯的阻挡，无法做到全南北通透。

【交通出行】

轨道交通：项目距离地铁口均在1公里开外，出行略有不便。距离地铁5号线白茅铺站1.1公里，地铁3/5号线交汇处月湖公园北站约1.4公里。从白茅铺站出发，1站到达月亮湖公园北站可换乘3号线，6站到达万家丽广场换乘2号线，10站到达圭塘可换乘4号线等；而从月湖公园北出发，7站到达长沙火车站可换乘2号线，12站到达侯家塘可换乘1号线，出行通达，通勤不拥堵。

公共交通：项目周边500米范围内覆盖有开福区福元小学/福元路山月路口/国防科大3号院/三字墙/白茅铺地铁站等5个公交站点，期间有X205路东线、203路、217路、807路、社区巴士8号线、X205路西线、X210路等公交车途经，候车时间约3-5分钟，可直达汽车西站或1/2/3/5号线地铁口进行换乘。

自驾：项目位于开福区福元路以北，山月路东、西两厢、捞刀河风光带以南，周边还有多条规划道路，距离城市交通枢纽长沙火车站约9.1公里，距离城区繁华地段五一广场约12公里，基本是双向四车道，日常交通畅达，出行便捷。其中，东侧的城市主干道万家丽北路，串联起万家丽高架、东二环、芙蓉路、开福大道、福元路、三一大道等纵横的交通线路，自驾可选择线路较多。

交通点评：项目临城市主干道，还有山月路（在建）将拉通社区间的距离，不足的是，项目距地铁口超1公里范围，需通过公交转乘。

【周边配套】

教育配套：项目自身规划有54班小学（品牌待定）、两所高标准幼儿园和一所托儿所；周边2公里范围内有福元小学（391米）、史家坡小学（350米）、长沙大学附属中学(1.4公里)、金鹰小学（1.7公里）等优质教育资源,且与长沙大学仅马路之隔，周边书香气息浓厚。

医疗配套：项目周围设有多个卫生服务站，2公里范围设有中国人民解放军国防科技大学医院（1.5公里),湘雅博爱康复医院福源院区（1.6公里）,联勤保障部队第九二一医院（2.1公里）等多重优质医疗资源，可为每个业主家庭提供及时的医疗保障。

商业配套：项目沿着山月路集中规划有商业街区，基本可满足业主的日常生活所需。周边还聚集了福元路商圈、广电商圈、伍家岭商圈，其中包含有五矿长沙LIVE（2.8公里）、河马公园购物中心（5公里）、麦德龙（5.7公里）、长沙方圆荟南广场（7.4公里）、另外再建有龙湖天街等购物中心，能充分满足购物、休闲等需求。

公园配套：项目周边自然环境优渥，北靠捞刀河风光带、南临月湖公园（3.1公里），西倚500亩生态山体麓峰山，近距离开福区山鹰潭度假村，依山傍水，宜居度高。

配套点评：项目可谓是不离自然的城市绿洲，自然风光优美，商业/医疗/公园/教育等资源均有，生活便捷。

108㎡户型起步，普通高层和第四代建筑均有，毛坯限价12500元/㎡，适合城区外溢的品质刚需及改善

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