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　　乐居买房讯  2023开年，房地产市场多项数据出现起色，房贷利率一路走低。在“保交楼”“支持刚性和改善性住房需求合理释放”的大背景下，2023年的楼市走向会如何？购房者面对全新的市场环境该作何选择？房企经营策略怎样优化转向？对此，乐居买房对话了湖南中原研究院执行院长陈世霞 。

　　陈世霞表示，今年春节以后，市场回暖明显，一系列利好政策刺激效果显现，客户置业的信心逐渐恢复，但相对于17年-19年的热度仍存在较大差距。去年以来长沙落地了不少针对刚需/改善客户的利好政策，但未大水漫灌放开限制性政策，接下来长沙新房市场的走势将整体维持平稳复苏态势。而相对期房交房的不确定性，二手房对于客户的吸引力在增强，2023年长沙二手房市场或将迎来新的交易高峰。

　　针对今年的置业策略，陈世霞认为刚性和改善性需求关注点是有区别的，刚性需求可根据预算和自身需求选择热门板块内高性价比项目，抑或潜力板块高品质项目尽早入手。而改善性需求可根据自己的居住/投资需求选择高性价比、物理属性优势突出的高品质项目置业。

　　陈世霞还提到，对房企来讲，需根据市场变化前期调整拿地策略，做好拿地-开发-销售全流程统筹铺排，。通过联合拿地、代建、小股操盘等模式减少房企压力，扬长避短发挥优势，实现共赢。同时也要根据项目物理质素合理定位产品，理性定价，避免盲从。做好品质展示输出，奠定市场口碑；低成本、阶段性强营销实现市场突围。

　　以下为对话实录：

　　Q:近期，房地产利好消息频传，您有观察到长沙楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

　　陈世霞：从长沙内五区整体成交来看，春节后连续两周环比上涨（02.05-02.11周成交1000套、13.9万方），已高于去年周均水平；从市场监控来看，六区一县监控项目总来访量环比春节周上涨167%，总成交量环比上涨189%，盘均来访量仅次于去年国庆周，人才购房门槛降低、二套房首付降低等利好政策刺激效果显现，客户置业的信心逐渐恢复。

　　Q:从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年长沙的新房市场，将呈现怎样的发展趋势？

　　陈世霞：平稳复苏。

　　现阶段的市场回暖，主要是疫情放开前压抑购房需求+刚需购房门槛降低+改善利好释放+低利率等多项因素的累积效应，但市场数据的上涨仅是相对前期低位水平，相对17-19年热度仍存在较大差距。

　　2023年长沙GDP增长目标7%左右，远高于2022年4.5%，说明对于2023年经济走势，市场乐观预期在不断走强，同时强省会战略相应措施不断落地，不断吸纳人才补充客户池，市场需求回温支撑有力；

　　但长沙作为房地产调控“模范生”，去年以来虽针对刚需/改善客户均有一定的利好政策刺激，“房住不炒”底线依然坚守，并未大水漫灌放开限制性政策，同时据国家统计局数据，长沙房价连续23个月上涨，房贷利率动态调整短期难以突破下限，市场整体将维持平稳复苏态势。

　　Q:长沙二手房市场在数据层面率先/暂缓回暖。放眼全年，您认为这种趋势是否可以延续？2023年长沙的二手房市场将面临怎样的变化？

　　陈世霞：1月春节月，长沙内五区二手房成交面积亦出现6%涨幅，领跑新房市场，2月11日贝壳宣传单日二手签约量突破123单。

　　湖南“稳增长20条”新增着重提到要促进二手房交易，盘活现房，同时长沙市住建局也表示“带押过户”政策相关部门正在组织研究。政策支持，加上相对期房交房的不确定性，二手房对于客户的吸引力在增强，2023年长沙二手房市场或将迎来新的交易高峰。

　　Q:无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

　　陈世霞：开发商主要可以从以下五个方面进行调整和优化：一是前期调整拿地策略，做好拿地-开发-销售全流程统筹铺排，缓解资金压力；

　　二是通过联合拿地、代建、小股操盘等模式减少房企压力，扬长避短发挥优势，实现共赢；

　　三是根据项目物理质素合理定位产品，理性定价，避免盲从；

　　四是做好品质展示输出，奠定市场口碑；

　　五是低成本、阶段性强营销实现市场突围。

　　Q:多城的土地出让 “两集中”政策近期迎来优化完善。您认为，此种变化会对2023年房企拿地带来哪些影响？房企应如何调整拿地策略？

　　陈世霞：适时完善和优化原有集中供地政策，放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地有利于缓解房企的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，激发房企拿地信心，增加房企参与拿地的积极性，进一步稳定房价、地价和市场信心。

　　房企可联合拿地，缓解开发资金压力，优势互补；参与城市更新，和政府协议降低拿地成本；以代建或小股操盘模式参与项目开发，低成本降低开发风险。

　　Q:针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

　　陈世霞：对刚需而言，强省会降低购房门槛、低利率、高公积金贷款倍数，刚需客户可根据预算、家庭需求等因素选择热点板块高性价比项目，抑或潜力板块高品质项目尽早入手；

　　对改善客户而言，二套房首付降低，同时多孩增加购房资格政策落地，政策利好明显；且目前长沙改善产品逐渐进入红海竞争，多个热点区域、优势资源项目入市，价格相对武汉等同级城市仍处低位，资产保值升值属性良好，改善客户可根据自己的居住/投资需求选择高性价比、物理属性优势突出的项目置业。

　　Q:“好房线上购”第二季即将开启，由中房协发起的“保交楼”行动倡议是活动的一大亮点。可否请您评价一下，这一倡议对于正处在复苏阶段的房地产行业而言，将产生哪些积极意义？

　　陈世霞：从房企层面上，督促房企做好全流程全链条统筹，降低房企自身开发风险，让房企从高杠杆逻辑中抽身，调整发展思路，汰劣留良，推动房企管理精细优化；

　　从行业层面上，有利于稳妥化解房地产领域风险，守住不发生系统性金融风险底线，同时对于上下游产业链也有稳定作用，畅通地产链条循环；

　　从客户层面上，有利于保障客户购房权益，进一步恢复市场信心，促进销售回暖。