正文

　　一、项目概述：弘阳•阳光城•天宸府由11栋低密洋房组成，仅有135㎡和151㎡两种户型，房源较少，仅有274套。

　　二、适合人群：项目房源较少，户型较大，入手门槛较高，适合对品质要求较高的改善型人群。

　　三、地段位置

　　1. 地段描述： 长沙南部商业核心区域

　　2. 区域概述： 弘阳·阳光城·天宸府位于长沙市雨花区，该区域是长沙的“东南门户”，处在长株潭“两型社会”示范区的重要区位地带，是湖南推进“长株潭一体化”的重要区域所在。而项目所在的雨花区的红星片区，起步早，发展成熟。片区涵盖高铁、城铁、高速、城际快速道、公交、航道的立体交通网络。规划了7所中小学，包含2所中学，1所九年一贯制学校，4所小学，总计学位11460个。

　　雨花区是长沙市除岳麓区外，在售房源最多的区域，近期日常成交量一直排列前三，房价总体平稳。

　　3. 板块概述：弘阳·阳光城·天宸府所在的红星片区由湘府路、万家丽路、时代阳光大道、卉园路等围合区域组成。片区内有省森林植物园、圭塘河生态景观带等生态景观，紧邻省政府、长株潭生态绿心保护区，毗邻汽车南站交通枢纽，长株潭城际铁路、地铁5号线（通车）、8号线（规划）贯穿其中，是长沙市首个城市更新和双修试点示范区。

　　根据公示信息显示，长沙市政府、雨花区政府计划对红星片区实施整体“城市更新”，按规划，红星片区将按照“统一规划、整体布局、逐步实施、分块推进”的原则，从2020年开始，用10年时间分三期完成红星片区的整体拆迁和开发建设工作，打造“中部首创、国内标杆”的城市更新试点示范项目。最终实现整体城市复兴，打造“森林公园商务区”， 建设“千亿级”产业聚集区，成为未来长株潭城市群的经济中心、商务中心、文化中心，为省会长沙创建国家中心城市提供强劲支撑。

　　红星片区是长沙比较成熟的老片区，除开城市更新地块外，新推出地块较少，周边二手房较多，二手房价格略高于新房价格。

　　另外，其板块内的红星商圈是目前长沙仅次于五一商圈的第二大商圈。目前已建成的有德思勤广场、复地星光天地、红星美凯龙、喜盈门范城等大型商场，步步高星城天地目前正在筹备中，商业体量超百万方。

　　四、产品特色

　　1.特色描述：低密度、5-8层纯板楼洋房

　　2.产品特色概述：

　　弘阳·阳光城·天宸府是由弘阳地产、阳光城集团两大上市房企联合开发，项目占地60亩，规划11栋洋房，皆为5-8层的板楼结构，总共274套房源，仅135㎡和151㎡两个户型，其中151㎡户型占比约70%，一梯两户纯板楼结构。小区绿化率35%，容积率1.2，车位比是1:1.1，为70年产权。另外楼盘采用带装修交付，全屋采用新风系统，配备地暖和中央空调。

　　与周边产品相比，弘阳·阳光城·天宸府的1.2低容积率非常少见，舒适度较高。随着长沙楼市改善人群的不断壮大，洋房类型的产品一直处于供不应求，而目前市面上还存在较多的“伪洋房”，楼层一个比一个更高。弘阳·阳光城·天宸府5-8楼的纯板楼洋房是其最大的亮点，是市场上少有的纯洋房产品。

　　项目总共274套房源，目前仅剩5#、12#两栋房源，约72套房源待售，售完即无。带装修交付均价约14600元/㎡。

　　五、户型分析

　　1.户型亮点：大阳台、通风采光性较好

　　2.户型描述：

　　楼盘户型： 玺著户型

　　项目仅开放了建面约151㎡的样板间，该户型四房两厅两卫，约15米大面宽，整体空间感较强。户型周正，南北通透，装修设计上无需再做较大改动。配套约7.9米长的大阳台，连接客厅和右侧次卧，增加房间内的空间互动，适合老人居住。主卧采用套房设计，占据面积较大，可设计衣帽间，私密性和舒适性都较好。主卧与左侧次卧均带赠送飘窗，增加了户型整体得房率。北阳台与设备平台在装修时可以合理利用，增加整体面积，或可改造一个新的书房空间。

　　六、样板间细节

　　户型南北通透，约15米大面宽，整体空间感较强。

　　约4.8米宽阔厨房，可利用空间高

　　主卧套间设计，私密性强

　　六、交通出行

　　1.出行描述：自驾与公共皆便利

　　2.轨道交通：弘阳·阳光城·天宸府靠近主干道湘府路和万家丽路，湘府路则是连接湘江、省府和武广高铁的黄金通道，是长沙新轴线，区域位置尤为重要。另外项目周边分布有地铁，但周边公交车较少。距离项目最近的地铁线路为地铁5号线，目前已通车，相距约1公里。从板塘冲站乘坐该线路地铁可达喜盈门范城（1站）、万家丽广场（8站）等大型商场，可直达圭塘河生态公园（1站）。目前板塘冲站上下班期间人流不拥堵，日常出行较为通常。

　　3.公共交通：项目周边公交车分布不多，周边公交车站有天际岭隧道北公交站（距离90米）、板塘村公交站（距离359米），公交线路有212路、370路、810路，可直达长沙南站、地铁4号线站点、南门口、马栏山等地。离项目最新的公交站台是天际岭隧道北站，可乘810站前往劳动东路、万家丽广场、马王堆。

　　4.自驾： 项目北面约800米为湘府路高架，连接德思勤商圈、洋湖、高铁站等地。万家丽高架可以直达星沙。周边自驾方便，但是车流量大，早晚高峰期周边的主干道拥堵，交通畅通性差是其项目出行的不足之处。

　　七、周边配套

　　1.配套描述：商业与教育配套较多

　　2.教育配套： 周边分布有泰禹三小（距离约1.3公里）、枫树山南屏锦源小学（距离约1.6公里）、雨花实验小学（距离约3公里）、南雅中学（距离约3.5公里）等学校。此外，片区还规划了一所9年制学校、4所小学、2所中学，具体学区划分以教育部门文件为准。其中泰禹三小是由泰禹小学托管，而泰禹小学此前是长沙四大教育集团砂子塘集团旗下的一个分校，虽然2019年开始脱离了砂子塘教育体系，但是由于其出色的教学理念和管理，泰禹小学目前依然在长沙市场上热度不减。

　　3.医疗配套：项目离长沙市中心医院约5.6公里。长沙中心医院是一所集医疗、急救、保健、康复、科研、教学为一体的三级甲等综合医院。距离湖南旺旺医院约8.5公里。湖南旺旺医院是经国家卫生部、商务部批准的首家中外合资大型综合性医院。距离长沙市妇幼保健院约9公里。长沙市妇幼保健院是一所集预防、保健、医疗、康复、科研和教学为一体三级甲等妇幼保健院。

　　4.公园配套： 项目离湖南省植物园3.9公里，距离圭塘河生态公园自驾约4.9公里。

　　5.其他配套： 地处红星商圈，周边分布有德思勤广场（距离约2.9公里）、复地星光天地（距离约3.2公里）、红星美凯龙（距离约2.6公里）、喜盈门范城（距离约2.9公里）等多个大型商场，另还有步步高星城天地（距离约2.4公里）目前正在筹备中。

　　八、价格分析

　　1.价格描述：装修交付，均价略高于周边新房

　　2.价格现状：项目毛坯定价12000元/㎡，带约2600元的装修交付标准。由于项目主要面向高品质需求的改善型客户，产品注重品质打造，因此均价相对其周边产品而言优势不大。目前周边附近在售新房长房明宸府毛坯均价9900元/㎡，二手房在售均价五矿万境园12000元/㎡。但是从周边产品来看，竞品中改善型产品较少，目前1.2的容积率产品在整个长沙市场上都较少，其12000元/㎡毛坯定价较为合理。再加上其采用全屋新风系统，配备地暖和中央空调，2600元/㎡的装修定价略高于长沙市面上主要采用的2500元/㎡的标准。总的来说，该楼盘适合在雨花区、天心区上班，有改善置业需求的购房群体。

　　3.价格潜力： 从整个片区而言，雨花区整体均价在11000-12000元/㎡左右，今年来房价走势波动不大。项目相对于片区整体新房均价而言，价格不太具备优势。但是项目的整体容积率仅1.2，整个占地面积不大，每栋都是洋房，是雨花片区甚至长沙市中少见的低密产品，非常适合有高居住品质要求的置业人群。而且随着长沙城市发展的不断推进，未来低密产品将会越来越少，从某方面而言，项目在未来很长一段时间都具备一定的保值空间。

　　九、项目亮点

　　1.舒适度高，适合改善人群

　　容积率仅为1.2的洋房，适合对品质要求较高的改善人群。

　　2.周边生态环境较佳

　　离省植物园仅3.9公里，圭塘河生态公园车程约4.9公里。

　　3.商业配套丰富

　　德思勤城市广场、喜盈门范城、通程商业广场、步步高均在项目5公里范围内。

　　4.科技住宅产品

　　交付标准采用全屋新风系统，配备地暖和中央空调。

　　5.交通出行方便

　　距离地铁5号线约1公里，附近有湘府路和万家丽路主干道，交通便捷。

　　十、项目不足

　　项目周边分布两大主干道，车流量大，未来产生的噪音或许会对生活质量产生一定的影响。另外，小区楼下或还将建垃圾站。