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  楼盘评测：大汉春和云境

  楼盘名称：大汉春和云境

  开发商：长沙汉驰房地产开发有限公司

  产品价格：待定

  产品总价：待定

  产品户型：首开100-140平高层

  总户数：2018户

  楼栋数：25

  容积率：2.4

  绿化率：40%

  楼盘地址：长沙县劳动东路与泉井路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：位于高铁会展板块有发展潜力

  项目位于高铁会展板块，长沙市旨在将其打造为高端服务功能片区，片区发展潜力大。

  亮点二：自然景观资源丰富居住环境舒适

  项目临近画田苑湿地公园以及约3.7公里中轴绿化公园、周边还有浏阳河生态景观带、磨盘洲生态公园等。

  亮点三：一字纯板楼设计容积率仅2.4

  项目为纯板楼设计，南北通透，视野和采光较好，且容积率仅2.4，居住环境低密舒适。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目临近劳动东路、向荣路、高塘坪路、中轴大道等城市主干道，周边道路通达度较好，沿劳动东路，途经黄兴大道约13.7公里可到达黄花机场；沿劳动东路，途经雨花大道约6.4公里可快速到达长沙南站。

  公交：项目1.5公里范围内有5个公交车站，距离项目最近的为先锋山站仅73米，其次为劳动东路高塘坪路口（632米）、茅园站（801米）、黄兴车辆段（1.3公里）、劳动路螺塘湾路口（1.5公里），仅途经X122路、X220路两趟公交车，车次较少，等待时间较长，公交出行稍有不便。

  地铁：项目周边目前暂时没有地铁，根据规划项目临近2号、14号线地铁。

  周边教育：项目自带一所幼儿园，博才高塘坪小学与项目仅一路之隔，周边799米处还有黄兴镇高塘坪小学，另外1.3公里处还有松树中学，预计明年秋季可投入使用。

  周边医疗：距离项目最近的医院为长沙县第二人民医院，约2.8公里，4.6公里处还有长沙韶光医院，另外项目附近还有邻川河医院、国际医院两所规划中的医院。

  周边商业：项目自建约2800㎡独立社区商业，临近的城发恒伟121地块需配建不少于8万方具有国际元素的高品质商办物业，自持不少于2万方商办物业，其余6万方商办物业中不少于30%面积直接或委托商管物业管理运营不少于5年，待建成后能满足日常生活需求。周边6公里范围内还有吾悦广场、保利MALL等大型商业。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目占地面积约11.4万方，建筑面积约28.6万方，由20栋20-27层高层以及4栋商业和1栋幼儿园组成，容积率为2.4、绿化率40%，规划住宅户数2018户，其中90平以下户型366户，90-150平户型1652户；停车位1833个，车位配比1:0.9，停车位稍显紧张；楼间距约37-57米左右。住宅全部为一字板楼，2梯4户设计。

  项目特色：项目西南角为2800㎡社区商业，可满足业主日常生活需求，园林方面，打造“一心两环三轴多岛组团”森系园林，构建全龄段活动场所，另外配置有入户系统、社区安放系统、社区便民系统、居家智能系统等12大智能化系统，打造智能社区，让业主生活更安全、便捷。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。大汉春和云境梯户比为2梯4户，中规中矩。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。大汉春和云境住宅户数2018户，停车位1833个，车位配比1:0.9，停车位稍显紧张。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。大汉春和云境的容积率为2.4，建筑密度低，居住舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。大汉春和云境的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面120㎡四居室，户型方正，三开间朝南，进深短面宽大，因住宅为一字板楼设计，南北通透，采光通风好，功能分区较为集中。

  动线上，入户为厨房与餐厅，厨房为U型设计，带有北向明窗，有利于通风采光，客餐厅形成一个整体，且客厅与南向景观阳台相连，加大了房屋采光面的同时，也增加了储物空间。

  静线上，南向主卧为套间设计，带独立卫浴和衣帽间，功能俱全，舒适性高。同主卧相邻的南向卧室与客厅共享南向阳台，向外延展了空间居住更舒适。稍显不足的是公卫位于主卧和该卧室的中间，距离主卧太近，并未很好做到动静分离。

  该户型方正，南北通透，采光和通风效果较好，美中不足的是公卫与主卧相连，并未很好的做到动静分离。

  测评4  价格分析

  项目是长沙会展新城的[2021]长沙县045号地块，于2021年9月3日，被大汉城镇建设有限公司以57238万元底价竞得，楼面价2500元/平；首开建面约100-140㎡毛坯住宅，均价预计9500-10000元/㎡。

  对比周边新房：目前周边在售新房较少，新城明昱东方毛坯复式均价12000-12500元/㎡，环球融创会展上东区毛坯住宅均价10500元/㎡，临近的城发恒伟121地块毛坯限价13800元/㎡，就价格来看大汉春和云境有一定优势。

  对比周边二手房：项目处于正在开发的片区，周边无挂牌的二手房。距离较近的长沙县的佳辉丽景鑫城挂牌价7200元/平，在周边配套方面，与该项目无可比性。

  价格潜力：项目所在的南湖新城板块距南门口、五一商圈仅有3km左右的距离，配套齐全，而且临湘江，瞰岳麓，环境优美，处于保值升值的黄金地段，综合来看项目未来有一定的升值空间。

  目前项目所处板块内毛坯限价已刷新至14000元/㎡，项目首开均价9500-10000元/㎡，属于目前在售项目中性价比较高的项目，未来有一定的溢价空间。