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  楼盘评测：绿地麓湖郡

  楼盘名称：绿地麓湖郡  

  开发商：长沙绿地梅溪湖置业有限公司

  产品价格：25300

  产品总价：445万起

  产品户型：176-245m²叠墅

  总户数：1299户

  楼栋数：95

  容积率：1.1

  绿化率：35%

  楼盘地址：梅溪湖泉水路，象鼻窝森林公园北侧

  楼盘亮点

  亮点一：地处梅二区位优势明显

  项目处在梅溪湖二期，紧邻梅溪湖CBD和城市中轴，周边配套醇熟，区位优势明显。

  亮点二：环境优美生态宜居

  虽然项目容积率比联排别墅略高，但由于背靠象鼻窝森林公园，外部环境优美，空气清新，生态宜居。

  亮点三：上下两户真叠墅罕见大开间设计

  项目是真正的上下叠复式结构，区别于“上中下叠”洋房式叠墅，且是罕见的大开间设计，居住感更佳。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：绿地麓湖郡临泉水路，从营销中心出发，右转上泉水路，行驶约90米，进入绕城高速梅溪湖路口，快速打通望城区、岳麓区、长沙县、雨花区、芙蓉区、天心区之间的距离。

  公交：绿地麓湖郡周边1km范围内设有梅溪湖金茂湾、泉水路映日路口、泉水路梅溪湖路口、梅溪湖路近湖八路口、近湖八路、梅溪湖儿童公园、周南梅溪湖中学东、城市岛公园等13个公交站点，有W107路、233路、N108路、207路、211路、269路、367路、W109路、社区巴士17号线、社区巴士17号线等近10条公交线路途径，可直接通往月亮岛、滨江、麓谷、大王山等热门区域，也可通过社区巴士到汽车西站中转至长沙各区或者省内外。

  地铁：绿地麓湖郡距离地铁2号线梅溪湖西站点约1.1km距离，离地铁2号线西延线映日路站（规划中）距离约800米，未来延长线将深入梅溪湖二期、麓谷高新区、望城高铁西等热门板块。

  周边教育：项目位于教育高地梅溪湖片区，学校环伺。教育入学方面，根据2021年9月长沙市教育局的回复，义务教育阶段，绿地麓湖郡按照相对就近的入学原则，纳入映日小学（建设中）招商范围。周边环绕的长沙周南梅溪湖中学等梅溪湖一期规划配套建设学校学位没有富裕，不适合划定为二期楼盘项目的配套学校。

  此外，对于距离项目最近，但属于高新区的木棉中学、看云中学，将根据梅二规划跨区安排配套入学，在梅二配套学校未建成之前，项目业主子女初中入学按照相对就近原则，通过微机派位入学（具体情况以官方消息为准）。

  周边医疗：绿地麓湖郡是以医疗产业和康养为主的带产业地块，自身配备有绿地梅溪湖国际专科医院，同时将引入绿地康养集团、绿地医疗产业战略合作伙伴。目前以于世界500强德国费森尤斯集团正式签约。周边还规划有爱尔国际眼健康科技产业园等大量高端医疗健康产业。

  周边商业：项目周边5公里范围内覆盖有梅澜坊商业街、梅溪郡万科里商业广场、罗马商业广场、步步高梅溪新天地等大中型商业综合体，可满足日常业主休闲娱乐的需求。

  测评2  小区品质

  项目规划：绿地麓湖郡整体分为住宅区和康养中心两大块，占地面积28.76万方(431亩)，总建面43.22万方，含0.11万方商业，容积率1.1，绿化率35%，住区共规划有95栋建筑，1299户，全部由叠墅和洋房组成。叠墅为4层，洋房为5-8层，均面向改善客群。

  项目特色：项目基地位于医疗健康产业园的门户位置，定位集生物医药产业总部、国际专科医院和新中式高端颐养社区于一体的国际生态健康。项目外在景观背靠5200亩象鼻窝森林公园，内在景色规划3座原生态山体公园，设置有52种被群，构建三进院落，将建筑融入山水间，与山水进行立体式生活互动。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。绿地麓湖郡的容积率为1.1，低密宜居。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。绿地麓湖郡的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约176m²3+2房2厅3卫户型，叠墅中罕见的大开间设计，进深面宽比约1:1，南北双阳台，充分保障室内采光通风，居住舒适度更高。

  下叠带花园，可以养花种菜，享受怡然自得的悠闲生活；另有地下室，改造性强，可作为多功能厅、娱乐室等娱乐社交空间，功能分区更明显。

  一层电梯直接入户，餐厅、客厅、厨房一体化设计，整体面积超60m²，空间感十足，6.5m宽的大横厅外接南阳台，打造观景平台，欣赏花园美景；一层次卧可以作为老人房或客房，空间独立互不干扰，充分保证隐私。

  二层客厅上方可搭板改造为超大套间，面积超30m²，北向卧室套房设计，配有独立卫生间，外接9.3m²露台；公卫三段式设计，干湿分离，多口之家使用更方便；南次卧外接6.27m²露台，全明通透，视野好，空间也更充裕。

  综合来看，这个户型是市场上少见的大面宽叠墅设计，南北通透，面积浪费少，改造性强，功能分区、动线规划合理。美中不足的是主卧略显狭小，舒适度一般。

  测评4  价格分析

  绿地麓湖郡全部由叠墅和洋房组成，目前在售建面约176-245m²叠墅，参考均价约25300元/m²，总价445万起，是梅溪湖片区为数不多的低密的墅区住宅，后期无推新。

  对比周边新房，距项目2.3km的中海濮源推出了1-9#建面约193-279m²的叠墅，均价24800元/m²起，总价478万起，卖点同样是低密高绿的宜居环境及梅溪湖的醇熟配套。与项目同在一条路，仅隔658米远的祥源森林之光在售商业联排别墅，建面约147-295m²，总价300-700万元/套，单价差距不大，但置业门槛更低。

  对比周边二手房，同样位于梅溪湖南岸的中海半岛墅建面约228m²联排别墅挂牌914万，折合单价39974元/m²，达美溪湖湾建面约251m²双拼别墅挂牌价1006.73万，折合39999元/m²，产品性质不同于叠墅，所以价格远高于新房。

  绿地麓湖郡处于梅溪湖热门片区，生活配套齐全且优质，但多为高密度、高容积率住区。而目前长沙在售的墅区，几乎都处于郊区地段，城市配套稀缺，是十年来梅溪湖少有的纯墅区的楼盘，存在一定价格倒挂，保值升值潜力大。

  价格潜力：绿地麓湖郡均价和周边竞品相比相差无几，但产品以康养为特色，规划上颇具亮点，且背靠不可再生资源—象鼻窝森林，具备一定保值升值潜力。