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  楼盘评测：建鸿达·辰北世家

  楼盘名称：建鸿达·辰北世家

  开发商：隆回金都置业有限公司

  产品价格：5080元/ m²

  产品总价：59万起

  产品户型：116-220 m²高层

  总户数：875户

  楼栋数：9

  容积率：3.0

  绿化率：35%

  楼盘地址：隆回县花门路与隆回大道交汇处（原卷烟厂）

  楼盘亮点

  亮点一：交通便利通达全城

  项目紧邻城市主干道隆回大道，可快速通达汽车总站、隆回高铁站和沪昆高速，交通便利。

  亮点二：多公园环绕生态宜居

  项目紧邻资江，周边分布着方大公园、顶山公园（规划中）、青山公园（规划中）等公园，环境优美，生态宜居。

  亮点三：国企背书品质保障

  项目由国企五矿二十三冶承包建设，是隆回区域少见的有国企背书的地产项目，品质有保障。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目靠近城市主干道隆回大道和花门路，道路通畅，交通便利。从项目出发，往南行驶4.4km可达沪昆高速/G60/邵怀高速的入口，往东自驾5.9公里，途经隆回大道和魏源大道，可达隆回站；往东南方向，经过隆回大道和桃花路，8.9km后即是东南工业园。

  公交：项目1公里范围内有老巻烟厂路口站、花门路口站、老巻烟厂站、花门站、魏源医院站、一职中站、帝豪澄湾站、职中新校区站、茶山路口站、湘林花园站、林苑小区站、南苑小区站、二中站、职中老校区站这14个公交站点，以及隆回7路、隆回1路。隆回5路、隆回302路等公交线路。

  轨道：项目距离隆回站直线距离约2.6km，可快速通达。隆回站于2018年正式投入使用，能直达昆明、怀化、邵阳、娄底、湘潭、长沙、衡阳、东莞、深圳等城市，大大缩短了隆回县与其他城市的距离。

  周边教育：项目周边有金鹰卡通幼儿园、南山迪诺明德幼儿园（二中斜对面）、隆回二中（1.1km）、楚才中学（1.7km）、隆回县九龙学校（1.4km）、城西中学（2.2km）、隆回九中（3.1km）、隆回一中（3.1km）、魏源实验学校（在建）等学校。小区附近还有教育用地，规划了两所九年制一贯学校一个是紧挨着隆回二中的隆回文郡学校，一个是在小区对面（隆回大道上）。

  周边医疗：项目周边有魏源医院（439m）、德铭医院（2.7km）、隆回县人民医院（4.1km）、450床二甲综合性医院（规划中）等医疗资源，小区旁边还规划有人民医院（北城新院），步行即达，能保证基本的医疗需求。

  周边商业：项目自建临街商业配套，周边还有步步昇（958m）、步步高广场（2.2km）等大型商超，能满足基本的日常购物需求。除此之外，小区东面还规划有一城市商业综合体，位于隆回大道和龙门路的交汇处，未来休闲娱乐、购物逛街会很方便。

  测评2  小区品质

  项目规划：建鸿达·辰北世家总占地面积41389.5m²，总建筑面积约153490.32m²，其中住宅建筑面积约117072.65m²，社区配套商业建筑面积约6203.03m²，容积率3.0，绿化率35%，整体包括9栋24至26层，层高3米，2梯4户的高层住宅，共规划875户，车位981个，配比超过1:1，采取人车分流，以地下停车为主。

  项目特色：小区楼栋呈围合式分布，可以做到推窗即景，移步易景。园林景观规划以“传统庭院”中轴对称、纵深多进的院落布局为本，利用“一中心两组团”的手法布局，将中心广场作为活动区，空间充裕；在北组团设置室外运动器械场地；并在小区内大量栽种广玉兰、四季桂花、杨梅、香樟等树种，打造四季有景可观，三季有花可赏的植物空间。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。建鸿达•辰北世家梯户比为2梯4户，中规中矩。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。建鸿达•辰北世家共规划875户，车位981个，配比超过1:1，采取人车分流，以地下停车为主，车位充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。建鸿达•辰北世家的容积率为3.0，建筑密度低，居住舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。建鸿达•辰北世家的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约116m²3+1房，两厅两卫布局，动静分区，多赠送面积，得房率高。

  入户玄关设计，增加收纳空间；厨房L型设计，外接生活阳台，空间灵活，布局合理；餐厅客厅一体化设计，减少了空间的浪费，客厅与南向景观阳台相连，进一步扩大活动空间，视觉效果上更阔气。

  主卧次卧双开间朝南，次卧外接设备平台，面积全赠送，最终使用面积可达12m²左右；主卧带独立卫生间，宽约3.6m，采光通风佳，居住舒适度高；北向景观阳台外接设备平台，最终使用面积中超过一半都是赠送的，得房率高，可作为多功能房灵活使用。

  因为赠送面积多，得房率高，所以虽然只有116m²，但能做出3+1房，再加上是毛坯交付，空间灵活可改动，所以无论业主是需要紧凑4房还是舒适3房，都能够满足。

  测评4  价格分析

  建鸿达·辰北世家在售建面约116-220m²高层住宅，毛坯均价5080元/m²。

  对比周边新房，隆回碧桂园在售建面约115-140m²住宅，带装修交付，均价6388元/m²，碧桂园·天玺湾在售建面约129-210m²住宅，均价4588元/m²，隆回·乾道大院在售建面约121-165m²住宅，均价5300元/m²。从价格来看，项目的售价与周边竞品保持一致，差距不大。

  对比周边二手房，同一开发商的项目辰河世家毛坯二手房挂牌价约为5300元/m²，滨江巴黎新城二手房挂牌价超过6000元/m²，均超过新房售价，存在一定价格倒挂。

  价格潜力：邵阳市隆回县分为城东南工业区、老城区和城北新区·高铁新城，项目所在的高铁新城是政府重点发展的区域，既可以共享老城区的配套，又可以享受新区未来发展的政策红利。

  温馨提示：邵阳市各区房价差距不大，隆回县与双清区、大祥区、北塔区相比，价格优势不明显，城市面貌也比较老旧，还需要较长时间发展。