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  楼盘评测：龙湖春江天曜

  楼盘名称：龙湖春江天曜

  开放商：长沙珑悦置业有限公司

  产品均价：14000元/平（带装修价）

  产品总价：154万起

  产品户型：110-170平三房至四房

  总户数：620

  楼栋数：5

  容积率：2.77

  绿化率：35%

  楼盘地址：新姚路与友谊路交汇处西北角

  楼盘亮点

  交通便利 全程可达

  享受省府配套交通，700m可达地铁1号线，附近有湘府路和万家丽路主干道，交通便捷。

  周边文化气息浓厚

  周边1公里范围聚集有“四馆一中心三公园”：省群众艺术馆、科技馆、文化馆及地质博物馆，一个青少年活动中心。

  自带大体量商业

  项目自建龙湖新姚天街，作为长沙规划面积最大的天街，省府人民都报以极高的期待。

  科技住宅产品

  交付标准采用全屋新风系统和中央空调，在南方很受欢迎。

  测评1 便利指数

  周边交通：

  自驾：省府周边交通路网密省府周边交通路网密布，大道通途。

  以芙蓉路和湘府路为横纵轴线，省府板块东连高铁武广新城，西接河西洋湖、大王山新城板块，向南加速直抵株洲、湘潭，向北直达长沙五一商业核心区。布，大道通途。以芙蓉路和湘府路为横纵轴线，省府板块东连高铁武广新城，西接河西洋湖、大王山新城板块，向南加速直抵株洲、湘潭，向北直达长沙五一商业核心区。

  项目自驾经芙蓉路往北12公里可达侯家塘，9.6公里达到五一广场。经湘府路高架桥，向东行驶4.4公里可达德思勤广场，方便购物逛街；向西过湘府路大桥，6.1公里可达洋湖湿地公园，周末可带上家人前去踏青。

  公交：公交出行方便，项目500m内有6个公交站，分别是新姚路木莲路口站（121m）、友谊路新姚路口站(225m)、新姚路木莲路口站(342m)、石人村站(350m)、省政务中心站(391m)和明德天心中学站(471m)。其中最近的是新姚路木莲路口站，可乘坐105、145、226、穿梭巴士2号线等公交线路，105路为火车站方向，9站可达黄土岭，10站可达侯家塘，17站可达芙蓉广场。

  地铁：距离项目最近的地铁线路为地铁1号线（友谊路站）约700m，距离省政府·清风站1站，湖南省科学技术馆、湖南省青少年活动中心、湖南省文化馆、湖南省地质博物馆咫尺即达。3站可以换乘地铁4号线黄土岭站，5站直达侯家塘站换乘地铁3号线，7站可达长沙商业中心步行街黄兴广场。

  周边教育：自带约1700㎡公立幼儿园，3km里内的中小学校主要有在建中的师大附中双语实验学校（331m），明德天心中学（645km），天心区实验小学（1.2km）；百年名校明德中学本部(1.1km)，青园小学（2.4km）和长郡双语实验中学（2.5km）等。

  长沙明德中学属于湖南省示范性高级中学，百年名校，截止到2021年7月，长沙明德中学城市排名为第六名，其本部是众多学子向往中的学校。另师大附中双语实验学校是周边竞争楼盘中建钰和城出资筹办，入学或会优先中建钰和城业主，具体以当地教育局相关规定与政策为准。

  周边医疗：距离项目最近的是普瑞医院（500m），日常简单医疗需求均可在此处理，5km范围内还有：长鸿医院（1.2km），长沙市中心医院（2.7km），湖南省第二人民医院（3.4km），湖南中医药大学第一附属医院（4.7km）。其中湖南中医药大学第一附属医院为三级医院，儿科医生较为有名，小儿日常小病，除省儿童医院外，可去中医附一，看病准，重要的是开药也不贵。

  周边商业：项目自带商业综合体，新姚天街建面约12万方，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态全龄段的一站式的大型商业综合体。

  同时也是为天心区重磅打造的湘府消费中心——新开铺商圈的矩阵之一。连同长沙融创中心、五江城市商业广场、天城国际广场片区四大商业中心阵容，计容商业面积超120万方，未来将打造为南城滨江高品质复合型商圈，涵盖购物、餐饮、休闲娱乐等多功能。

  周边公园：项目周边邦嘉家事法治文化公园（209m）、海棠公园（790m）、石人冲社区公园（662m）三大公园环绕，兼顾人文及休闲等功能。

  测评2 小区品质

  项目规划：项目占地约7.28万㎡，总建面约11万方，由3宗小地块组合而成，共规划为5栋住宅、1栋公寓、1所幼儿园和一个12万方新姚天街，属于小而精的全配套社区。

  项目特色：小而精的全配套社区

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。龙湖春江天曜的小区容积率为2.77，居住较为舒适。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。龙湖春江天曜绿化率为35%，整体而言是比较宜居的生态规划。

  测评3 主力户型分析

  项目定向为省府周边较有经济实力的客群，在户型设计上以大而方正的户型设计为主。169㎡的面积原本可以设计为五居室，四室两厅两卫的布局有些可惜。但在空间分割上，该户型各独立空间都较为宽裕，毫无紧凑感，很舒适。入户玄关采用内嵌式鞋帽柜，不占用过道空间，略显大气。

  客餐厅一体化，并连接南北阳台，使得室内活动空间十分宽敞，通透性也很高。南向大景观阳台与次卧相连，适合家中老人居住，平时种种花草，可改造成一个小型空中花园。

  主卧占地面积超过20㎡，与7㎡的主卫形成套房设计，最大的亮点是步入式衣帽间，与梳妆台浑然一体，卫生、化妆、换装都在较为私密空间的空间内完成，对女主人十分友好。

  左侧生活区域的3个卧室，均有全赠送飘窗，较大的提高了户型的得房率。总结一下，整个户型看了让的感觉就是很大，户型大，活动空间大、主卧大、厨房大、卫生间大...。另外可以一提的是，交付标准配有全屋中央空调+全屋壁纸。

  测评4 价格分析

  龙湖春江天曜3#栋建面约110－165㎡高层，带装修均价约14500元/㎡，另有1#栋约142套建面110-170㎡高层已经启筹，预计9月17日开盘，带装修参考均价14000元/㎡。后期还有2#栋待售。

  新房方面：周边较多项目在开发建设中。其中离龙湖春江天曜较近的新盘有中建钰和城（1.1km），中煤和悦府（2.4km），江悦和鸣（3.6km）等。

  其中中建钰和城相比龙湖春江天曜小区规模要更大，规划有2841户，年初所推房源定价为毛坯13000元/㎡左右，毛坯定价比龙湖春江天曜本次所推房源（毛坯11600元/㎡）要高1400元/㎡。后续预推建面128-143㎡毛坯住宅，价格待定。虽然中建钰和城相比龙湖春江天曜离省府更远，但其出资兴建的师大附中双语实验学校，是片区内较为重点的9年制学校，中建钰和城业主或能优先入学（具体以教育部门相关文件为准）。

  二手房方面：省府周边二手房供给充足，主要有保利花园（11361元/㎡）、湘水熙园（12831元/㎡）、长沙奥林匹克花园（12531元/㎡）等，总体来说周边主要楼盘二手房售价，相比龙湖春江天曜（毛坯11600元/㎡）为倒挂状态。如果项目2500元/㎡的精装标准，能够保证品质，其整体带装修14100元/㎡的售价，在这个区域是可以接受的。

  价格潜力：价格潜力：项目周边汇聚湖南70%的省直机关单位，另外国家电网、华菱钢铁等60余家重点单位省级总部也安家在此，未来人口还将持续导入，从人口增长趋势来看，省府板块是一个还在持续发展中的板块。而项目本身自带的天街商业，体量教大，未来将会成为省府板块重要商业配套，作为紧挨这个座商业体的住宅小区，未来潜力可以期待。

  温馨提示：除了169㎡的户型南北通透外，其他的户型都不能算是南北通透；小区只有5栋住宅，整个社区略小，后期内部配套的品质与完善有待观察。