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  楼盘评测：金富湘江悦城

  楼盘名称：金富湘江悦城

  开发商：长沙金冠房地产开发有限公司

  产品价格：10500元/平

  产品总价：114万起

  产品户型：109-162平

  总户数：2684户

  楼栋数：25栋

  容积率：4.0

  绿化率：40%

  楼盘地址：望城区银杉路与月亮岛路交叉路口往南约160米

  楼盘亮点

  亮点一：正地铁口物业 迅达全城

    对于主城区外溢购房者，地铁是必不可少的交通工具，项目出门即是地铁口，可快速通达城区，有效的节省了通勤时间。

  亮点二：1公里范围内生活全覆盖

  项目自带幼儿园、商业，1公里范围内覆盖有2公园、4学校、1综合商业，无论是生活还是休闲均方便。

  亮点三：高绿化 宽间距高层住区

  社区最大楼间距约150米，规划有16000㎡园林广场，并设有独立架空层，为业主提供更多开放活动空间。

    亮点四：价格倒挂明显 性价比高

      住宅单价低至9字头起，且带中央空调配置，首付35万起，倒挂同区新拍地块5000+，购房压力不大。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：金富湘江悦城出营销中心及可上银杉路，一路可通达滨江新城南北，是河西南北向主干道。双向6车道，路况较好，但因地铁4号线的修建，路面坑洼，今年下半年已进入提质改造中，改造路段正面临堵车的情况，建议早晚高峰提前规划出行道路，避免拥堵。

  公交：项目周边公交线路发达，1公里范围内覆盖站点约15余个，多条线路通达。距离营销中心最近站点为月亮岛西地铁站（194米），有W186/W188/W189路内环/W189路外环/W208路/W226路/W230路等公交途经，可快速通达望城各区。

  地铁：项目属于正地铁口物业，地铁4号线月亮岛西站2号出口就在售楼部的前面，出门即到。

  周边教育：项目自建一所12班幼儿园，距离望城区金潇小学约478米，距离湖南师大附中星城实验中学约724米，步行可到，接送便捷。1公里范围内还有师大附中星城实验中学一小（972米）、师大附中星城实验中学二小（796米）、白石湖中学（1.0公里）等优质教育资源环绕。

  周边医疗：片区内正在建设一座三甲综合医院-市四医院滨水新城院区，预计今年年底能正式对外营业，距离项目约2.5公里，需借助交通工具到达。

  周边公园：依托月亮岛一江（湘江）、一岛（月亮岛）、六公园的发展规划，项目周边自然景观丰富。距离星悦湖公园约838米、银星湾公园公园约954米，1.9公里可登陆月亮岛文化公园。月亮岛文化公园已开放网球场，滑行场，卡丁车，星空露营公园等休闲项目，部分餐饮已营业，无论是平时散步或是节假休闲，均是不错的选择。

  测评2  小区品质

  项目规划：金富湘江悦城属于金星北拿地较早的楼盘，地铁口正对营销中心，整体价格倒挂，性价比较高。项目主打高层住区，两梯三户或四户的的工字型塔楼，更适合开福区、岳麓区外溢刚需购房群体及望城区本地工作人群。加之带装修交付的便捷，对时间精力都有限的青年置业者特别友好。

       项目总占地约14万方，总建面约52万，整体分三期开发。由23栋高层住宅、1栋酒店、1栋LOFT公寓围合而成，内部设置独立架空层，最大楼间距可达约150米，私密性较强。住区总户数为2684户，车位为3522个，配比可达1:1.3，配置充足，全人车分流设计，在减少噪音尾气污染的同时提高小区的安全性。

  项目特色：绿化方面，社区内部规划有1广场+2花园+多个小组团景，设有内部约8000㎡绿化广场+约16000㎡中心园林广场+外部约5000㎡休闲广场的场景设置，整体容积率约4.00 ，绿化率达40%，形态较为丰富。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。金富湘江悦城梯户比涵盖2梯3户和2梯4户，基本能满足住户需求。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。金富湘江悦城总户数为2684户，车位为3522个，配比可达1:1.3，配置充足，

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。金富湘江悦城的容积率为4.0，建筑密度高，居住舒适度一般。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。金富湘江悦城的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

    建面约109㎡N+1户型，两梯三户或两梯四户的中间户，呈长条布局。多功能房、厨房、餐厅、客厅、阳台南北一字分布，约13米的长进深+3.8米面宽。

       虽然过道空间被有效的利用，但厨房、餐厅的采光受限，阴天或者低楼层存在暗厅的情况。入户近多功能房，建面约12.8米，可改造为次卧、北向书房或工作室，独立且互不干扰。

       另有主卧、次卧集中排布于两边，最小房间都在10.5㎡之上，空间富足，而主卧南向采光，面宽约3.5米，建面约13.6㎡，置放梳妆台及入墙式衣柜，舒适且还预留有儿童床的位置。

  测评4  价格分析

      项目在售建面约109-162㎡高层住宅，参考均价10500元/㎡。

       新房方面：金星北属于望城开发较早的片区，目前在售新盘、老盘在售房源较多。马路之隔的润和湘江天地均价约12500元/㎡（带装修）、越秀·湘江星汇城均价约12500元/㎡（带装修），对标同类型产品，价格明显高于金富湘江悦城。而今年上半年6月拍出的[2021]望城区018号地块，月亮岛组团，住宅毛坯限价已达13000元/㎡，项目倒挂约5000元/㎡，价格优势明显。

       二手房方面：片区内靠近湘江周边基本无二手房在售，往金星大道上走，二手房挂牌均价基本在9500-10000元/㎡，近期成交的学林西海二手房已达到了11150元/㎡，楼栋年限时间较长，还有一定的改造成本。

       价格潜力：项目处于金星板块与月亮岛板块的交汇处，一手月亮岛产城发展红利，一手金星北集中醇熟配套，区位优势明显，正处于发展的红利期。而项目拿地时间较早，土地成本低，加上正地铁口的位置，无论是价格还是配套，性价比肉眼可见。除此，月亮岛片区还有新一代半导体产业链体系的兑现，人口流量将再次迎来井喷潮，金富湘江悦城作为临近的在售高层，无论是自住或者租售，都有一定的价值空间。

       温馨提示：高层均为工字型塔楼，户型公摊比连廊户型小一些，但是中间户会南北不通透，边户的户型可能会出现北向的客厅。