金星北正地铁口 54万方综合大盘|楼盘测评金富湘江悦城

2022-01-14 15:44:00|来源:乐居买房
摘要|

  楼盘评测:金富湘江悦城

 楼盘名称:金富湘江悦城

  开发商:长沙金冠房地产开发有限公司

  产品价格:10500元/平

  产品总价:114万起

  产品户型:109-162平

  总户数:2684户

  楼栋数:25栋

  容积率:4.0

  绿化率:40%

  楼盘地址:望城区银杉路与月亮岛路交叉路口往南约160米

 楼盘亮点

  亮点一:正地铁口物业 迅达全城

    对于主城区外溢购房者,地铁是必不可少的交通工具,项目出门即是地铁口,可快速通达城区,有效的节省了通勤时间。

  亮点二:1公里范围内生活全覆盖

  项目自带幼儿园、商业,1公里范围内覆盖有2公园、4学校、1综合商业,无论是生活还是休闲均方便。

 亮点三:高绿化 宽间距高层住区

  社区最大楼间距约150米,规划有16000㎡园林广场,并设有独立架空层,为业主提供更多开放活动空间。

    亮点四:价格倒挂明显 性价比高

      住宅单价低至9字头起,且带中央空调配置,首付35万起,倒挂同区新拍地块5000+,购房压力不大。

  测评1  便利指数

  周边交通:

 自驾:金富湘江悦城出营销中心及可上银杉路,一路可通达滨江新城南北,是河西南北向主干道。双向6车道,路况较好,但因地铁4号线的修建,路面坑洼,今年下半年已进入提质改造中,改造路段正面临堵车的情况,建议早晚高峰提前规划出行道路,避免拥堵。

 公交:项目周边公交线路发达,1公里范围内覆盖站点约15余个,多条线路通达。距离营销中心最近站点为月亮岛西地铁站(194米),有W186/W188/W189路内环/W189路外环/W208路/W226路/W230路等公交途经,可快速通达望城各区。

  地铁:项目属于正地铁口物业,地铁4号线月亮岛西站2号出口就在售楼部的前面,出门即到。

 周边教育:项目自建一所12班幼儿园,距离望城区金潇小学约478米,距离湖南师大附中星城实验中学约724米,步行可到,接送便捷。1公里范围内还有师大附中星城实验中学一小(972米)、师大附中星城实验中学二小(796米)、白石湖中学(1.0公里)等优质教育资源环绕。

 周边医疗:片区内正在建设一座三甲综合医院-市四医院滨水新城院区,预计今年年底能正式对外营业,距离项目约2.5公里,需借助交通工具到达。

 周边公园:依托月亮岛一江(湘江)、一岛(月亮岛)、六公园的发展规划,项目周边自然景观丰富。距离星悦湖公园约838米、银星湾公园公园约954米,1.9公里可登陆月亮岛文化公园。月亮岛文化公园已开放网球场,滑行场,卡丁车,星空露营公园等休闲项目,部分餐饮已营业,无论是平时散步或是节假休闲,均是不错的选择。

  测评2  小区品质

 项目规划:金富湘江悦城属于金星北拿地较早的楼盘,地铁口正对营销中心,整体价格倒挂,性价比较高。项目主打高层住区,两梯三户或四户的的工字型塔楼,更适合开福区、岳麓区外溢刚需购房群体及望城区本地工作人群。加之带装修交付的便捷,对时间精力都有限的青年置业者特别友好。

       项目总占地约14万方,总建面约52万,整体分三期开发。由23栋高层住宅、1栋酒店、1栋LOFT公寓围合而成,内部设置独立架空层,最大楼间距可达约150米,私密性较强。住区总户数为2684户,车位为3522个,配比可达1:1.3,配置充足,全人车分流设计,在减少噪音尾气污染的同时提高小区的安全性。

 项目特色:绿化方面,社区内部规划有1广场+2花园+多个小组团景,设有内部约8000㎡绿化广场+约16000㎡中心园林广场+外部约5000㎡休闲广场的场景设置,整体容积率约4.00 ,绿化率达40%,形态较为丰富。

 梯户比:梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高,房子的居住舒适度越高。金富湘江悦城梯户比涵盖2梯3户和2梯4户,基本能满足住户需求。

  车位比:车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。金富湘江悦城总户数为2684户,车位为3522个,配比可达1:1.3,配置充足,

  容积率:容积率直接反映着建筑密度,对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。金富湘江悦城的容积率为4.0,建筑密度高,居住舒适度一般。

  绿化率:绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比,绿化率越高,住户的居住体验会越佳。金富湘江悦城的绿化率为40%,环境优美。

  测评3  主力户型分析

    建面约109㎡N+1户型,两梯三户或两梯四户的中间户,呈长条布局。多功能房、厨房、餐厅、客厅、阳台南北一字分布,约13米的长进深+3.8米面宽。

    

       虽然过道空间被有效的利用,但厨房、餐厅的采光受限,阴天或者低楼层存在暗厅的情况。入户近多功能房,建面约12.8米,可改造为次卧、北向书房或工作室,独立且互不干扰。

       另有主卧、次卧集中排布于两边,最小房间都在10.5㎡之上,空间富足,而主卧南向采光,面宽约3.5米,建面约13.6㎡,置放梳妆台及入墙式衣柜,舒适且还预留有儿童床的位置。

 测评4  价格分析

      项目在售建面约109-162㎡高层住宅,参考均价10500元/㎡。

       新房方面:金星北属于望城开发较早的片区,目前在售新盘、老盘在售房源较多。马路之隔的润和湘江天地均价约12500元/㎡(带装修)、越秀·湘江星汇城均价约12500元/㎡(带装修),对标同类型产品,价格明显高于金富湘江悦城。而今年上半年6月拍出的[2021]望城区018号地块,月亮岛组团,住宅毛坯限价已达13000元/㎡,项目倒挂约5000元/㎡,价格优势明显。

       二手房方面:片区内靠近湘江周边基本无二手房在售,往金星大道上走,二手房挂牌均价基本在9500-10000元/㎡,近期成交的学林西海二手房已达到了11150元/㎡,楼栋年限时间较长,还有一定的改造成本。

       价格潜力:项目处于金星板块与月亮岛板块的交汇处,一手月亮岛产城发展红利,一手金星北集中醇熟配套,区位优势明显,正处于发展的红利期。而项目拿地时间较早,土地成本低,加上正地铁口的位置,无论是价格还是配套,性价比肉眼可见。除此,月亮岛片区还有新一代半导体产业链体系的兑现,人口流量将再次迎来井喷潮,金富湘江悦城作为临近的在售高层,无论是自住或者租售,都有一定的价值空间。

       温馨提示:高层均为工字型塔楼,户型公摊比连廊户型小一些,但是中间户会南北不通透,边户的户型可能会出现北向的客厅。

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