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  楼盘评测：保利和光尘樾

  楼盘名称：保利和光尘樾

  开发商：湖南华源房地产开发有限公司

  产品价格：待定

  产品总价：待定

  产品户型：预推118-143平非毛坯住宅

  总户数：约2897户

  楼栋数：41

  容积率：2.46

  绿化率：35.8%

  楼盘地址：开福区福元路与山月路交汇处往东100米

  楼盘亮点

  亮点一：和光系首个第四代住宅

  项目以人与自然的和谐共生为宗旨，层层配园林、户户带庭院，打造为极具未来感的第四代住宅

  亮点二：山河湖园环绕的生态环境

  北眺捞刀河、南临月湖公园、西倚麓峰山，东面原始山体环绕，拥山揽水，生态/景观资源已满级

  亮点三：容积低至1.6的纯住区

  该地块为月湖板块罕见的纯住宅用地，整体容积率仅1.6，原生生态中配有多重园林景观，内外皆景

  亮点四：高赠送的庭院户型

  第四代住宅产品均有双阳台/多花园/多飘窗的赠送面积，层层配庭院，户户带景观，舒适度和实用度均高

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目位于开福区福元路以北，山月路东、西两厢、捞刀河风光带以南，周边还有多条规划道路，距离城市交通枢纽长沙火车站约9.1公里，距离城区繁华地段五一广场约12公里，基本是双向四车道，日常交通畅达，出行便捷。

  公交：项目周边500米范围内覆盖有开福区福元小学/福元路山月路口/国防科大3号院/三字墙/白茅铺地铁站等5个公交站点，期间有X205路东线、203路、217路、807路、社区巴士8号线、X205路西线、X210路等公交车途经，候车时间约3-5分钟，可直达汽车西站或1/2/3/5号线地铁口进行换乘。

  地铁：项目距离地铁口均在1公里开外，出行略有不便。距离地铁5号线白茅铺站1.1公里，地铁3/5号线交汇处月湖公园北站约1.4公里。

  周边教育：项目自身规划有54班小学（品牌待定）、两所高标准幼儿园和一所托儿所；周边2公里范围内有福元小学（391米）、史家坡小学（350米）、长沙大学附属中学(1.4公里)、金鹰小学（1.7公里）等优质教育资源,且与长沙大学仅马路之隔，周边书香气息浓厚。

  周边医疗：项目周围设有多个卫生服务站，2公里范围设有中国人民解放军国防科技大学医院（1.5公里),湘雅博爱康复医院福源院区（1.6公里）,联勤保障部队第九二一医院（2.1公里）等多重优质医疗资源，可为每个业主家庭提供及时的医疗保障。

  周边商业：项目沿着山月路集中规划有商业街区，基本可满足业主的日常生活所需。周边还聚集了福元路商圈、广电商圈、伍家岭商圈，其中包含有五矿长沙LIVE（2.8公里）、河马公园购物中心（5公里）、麦德龙（5.7公里）、长沙方圆荟南广场（7.4公里）、另外再建有龙湖天街等购物中心，能充分满足购物、休闲等需求。

  测评2  小区品质

  项目规划：项目占地约18万㎡，呈多个小地块组团，住宅总建面达44.3万㎡，将分5期开发，整体呈小高层住区、高层住区两大模块，以山月路（建设中）为界，将建设有13栋高层和28栋小高层，其中，建面大于150㎡户型约1374户，建面在90-150㎡之间户型约1523户，刚需和改善均囊括，另有3270个停车位的配置，人车分流，配比超过1:1.1。

  项目特色：保利和光尘樾由实力央企保利发展操盘的低密纯住区，是其高端产品”和光“系与第四代建筑的首次碰撞，以建筑之美融入自然当中，倚山瞰水，层层带院，整体舒适度较高。且后期将有保利物业服务，约2.9元/㎡/月，品质、产品双强。整体建筑依山而建，形态规整有序，均为纯板楼设计，南北通透。其第四代建筑，户户南北向错位布置，带超宽的花园阳台，整栋下来宛如一座林木葱郁的山峰。以此垂直森林建筑为基底，引原山森林入社群、并沿着山月路集中打造有活力商业街区及配建一所54个班九年一贯制学校，最低容积率仅1.6，综合容积率2.46，绿化率35.8%，辨识度极高，自配套也能打。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。保利和光尘樾车位配比超1:1，车位数量比较充足。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。保利和光尘樾最低容积率仅1.6，综合容积率2.46，居住舒适度高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。保利和光尘樾的绿化率为35.8%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  项目小高层为两梯两户，高层则是两梯三户、两梯四户的配比，产品中，建面大于150㎡户型约1374户，建面在90-150㎡之间户型约1523户，有普通住宅和第四代建筑两种选择，刚需和改善均有选择空间。

  其建面约119㎡的第四代建筑起步户型，奇偶错层设计，四房两厅两卫布局，带一花园、双阳台、三飘窗的超高赠送空间，其中花园计20%的产权面积，阳台计50%的产权面积，飘窗全赠送，实用面积较多。

  从整体分布来看，该户型动静分区明显。动线上，入户玄关紧贴u型厨房，洗涤区、烹饪区、操作台、冷藏区等空间划分极其明确，且餐厨垃圾独立分区，餐厨动线互不干扰。除此，一体化的餐客厅+南向大面宽阳台+空中花园，活动空间充足，引森林绿植入户，舒适度极高。

  四开间朝南，卧室均集中于里端，各空间隐私性均较强，其中北向套内花园连通飘窗，可打通作为独立房间，实用性较强，主卧则是酒店套房式设计，带转角式衣帽间+景观飘窗+独立卫浴，功能十足。

  该户型户户带窗，充分引光入室，呈全明通透格局，整体动线紧凑合理，互不交叉，实用性较强。遗憾的是，受中间电梯的阻挡，无法做到全南北通透。

  测评4  价格分析

  保利和光尘樾前身为首批集中土拍的【2021】长沙市031号地块，由于是纯住宅用地，竞拍者较多，规划有普通住宅和第四代森系住宅（不少于50%）的建设。当天共有14位买家报价，达到熔断地价22.1亿元，熔断楼面价4950元/㎡，最终由湖南华源房地产开发公司（保利地产）摇号夺得，其普通住宅限价12500元/㎡，但第四代住宅则未限价，将首开108-189㎡高层住宅，带装修交付，放风价约15000元/㎡。

  对标周边新房：月湖板块内在售项目新盘不多，商业为主，就近的龙湖·春江天玺清盘在售建面约114-168㎡非毛坯住宅，均价13000元/㎡，长房·雍景湾建面约120-143㎡顶底楼非毛坯住宅，均价11800元/㎡。

  对标周边二手房：项目周边挂牌二手房较多，多为10年以上的住宅，高层/洋房/别墅均有。其中，悦湖山二手房挂牌均价约11000元/㎡，在售建面约80-129㎡户型，恒大雅苑挂牌均价约12000元/㎡，在售有79-305㎡户型；而同样以环境取胜的藏珑湖上国际花园二手房挂牌约16000元/㎡。

  从价格上来讲项目无明显优势，由于该地块毛坯限价已是板块内的“天花板”，后期带装修交付，总价约160万起步，刚需有一定的压力。但该项目产品是保利“和光”系在长沙的开山之作，无论是从月湖成熟地段的新房或是和光系革新式的产品来看，产品的期待值已经拉满。

  价格潜力：项目地处长沙传统的高端住宅区，地段优渥，加上保利首个第四代建筑+和光产品系IP的光环，品质过硬，更符合置业者对住房高品质的追求，可称为潜力股中的新秀。