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  楼盘评测：芝林商务中心

  楼盘名称：芝林商务中心

  开发商：湖南望之置业有限公司

  产品价格：5800-6500元/平

  产品总价：21万起

  产品户型：37-38平LOFT公寓

  容积率：3.8

  绿化率：30%

  楼盘地址：望城区普瑞大道与新巷南路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：产品面积小投资成本低

  项目在售建面约37-38m²公寓，面积远小于周边同类型产品，价格也更便宜，投资成本更低。

  亮点二：学校云集租客市场广阔

  项目紧邻麓山国际银杉九年制学校，周边还覆盖8所中小学、3所高中、2所大学，租客市场广阔。

  亮点三：LOFT公寓空间更灵活

  项目在售的都是LOFT复式公寓，得房率高，改造性强，空间非常灵活，改造成两居室也不拥挤。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：芝林商务中心位于金山桥街道普瑞大道与新巷南路交口西北角，紧邻普瑞大道城市东西向主干道，约1公里即可上长沙绕城高速，可快速通达城市其他区域。

  公交：芝林商务中心周边设有普瑞（招呼站）、普瑞路雷锋大道口、长沙医学院、长沙医学院南等公交停靠站点，有918路、w204路、w107路、w111路、w117路、288路等十五条公交线路途经月亮岛商圈、滨江新城商圈、斑马湖商圈、高岭国际商圈等多元化场所。

  地铁：芝林商务中心近地铁12号线（规划中）可直通月亮岛、开福北、星沙、高铁南站等热门片区，另有地铁13号线（规划中），连通麓谷、含浦、学士地区与河东重要节点。另外，片区内地铁2号线西延二期将于今年动工，未来将直接打通连接长沙西站、长沙站、长沙南站三个交通枢纽。

  周边教育：芝林商务中心周边规划有麓山国际银杉九年制学校、长沙市明德中学管理的一所九年一贯制学校、新巷小学、金沙小学、星月中学等教育资源。麓山银杉学校是望城区公办九年一贯制学校，学校规模及班额严格按照省级相关要求执行，建设规模为规划90个班，初中48个班、小学42个班，将提供4290个学位。其小学部预计2021年开学。另有长沙医学院、湖南工商大学北津学院本科学院环伺，师生资源约十万。

  周边医疗：芝林商务中心一公里范围内有长沙医学院附属医院、长沙康乃馨老年病医院，周边正建设有长沙四医院滨江新区分院。   

  周边商业：芝林商务中心自带底商，旁边有富兴悦府、美的翰城的社区商业辐射，周边还有新城吾悦生活广场、富基世纪购物中心、彩虹MALL、砂之船奥莱等购物中心。

  测评2  小区品质

  项目规划：芝林商务中心占地18515.25m²，总建面约71107.59m²，共规划建设芝林品牌展示中心1栋，商务接待1栋，研发孵化中心1栋，五星级酒店1栋，药芝林旗舰店1栋，容积率3.8，绿化率30%。

  项目特色：所有建筑由北往南逐步降低，保证外部美观的同时可享受超宽楼间距。值得一提的是，项目社区是少有的包含有园林设计的商业，在有限的空间内规划有主题双景观轴线，并通过巧妙的动线管控，实现地面人车分流。车行动线集中在外围，人行动线在社区内部，这不仅保障了后期商务运营的便利，也为业主提供了一个更舒适、有保障的空间。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。项目的容积率为3.8，和同类产品相比，不算特别高，居住舒适度更高。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。项目的绿化率为30%，是为数不多有园林设计的商业性质产品，可以比肩部分住宅产品。。

  测评3  主力户型分析

  建面36-38m²LOFT公寓，层高4.5m，上下双层空间灵活可变，可居家也可办公。

  一层进深7.2m，面宽3.8m，构成约27m²的动区空间；入户左手边为卫生间，右手边为楼梯，开放式厨房与吧台相连，可以2-4人用餐；客厅享受最大采光面，视野极佳。

  二层面宽3.8m，进深9m，构成约34m²的静区，由卧室、书房组成，可以根据实际需求搭板改造成两居室，甚至三居，满足不同人群的居住需求。

  LOFT公寓可以搭板改造，空间灵活可变，但层高有限，个子高的人住起来可能会略显压抑；卫生间属于暗卫，采光通风依靠科技；复式建筑更适合年轻人，对小孩老人不太友好。

  测评4  价格分析

  芝林商务中心LOFT公寓目前在售建面约37-38m²LOFT毛坯公寓，参考均价5800-6500元/m²，后期推新待定。

  对标周边同类型产品，富兴悦府建面约41-51m²LOFT毛坯公寓均价约6500/m²，距项目仅498m，相比之下，芝林商务中心的公寓面积更小，置业成本更低，价格上也存在一定优势。

  从芝林商务中心目前5字的单价来看，项目售价仍处于长沙新房的洼地之上。加上早在2020年，高铁新城板块内的商住用地毛坯限价已达8200元/m²，妥妥的倒挂房源。

  价格潜力：未来随着高铁时代的成熟，带去的不仅是交通上的利好，大型商业、休闲娱乐、居住环境、教育等资源等配套也将一路开挂，发展可期。