正文

　　一、项目概述：华润凯旋门共13栋楼，户型有106㎡、140㎡和180㎡三种，在售建面106-180㎡非毛坯住宅。

　　二、适合人群：103㎡户型门槛较低，适合首付预算在25-35万的品质刚需人群。

　　三、地段位置

　　1.地段描述：洋湖板块南，狮峰山北

　　2.区域概述：华润凯旋门位于岳麓区，岳麓区位于长沙湘江大河西，辖15个街道、2个镇、2个景区管理处、1个科技产业园，总面积558km²。

　　岳麓区正处于湖南“一带一部”核心区域，汇集***湖南湘江新区、全国两型社会综合配套改革试验区、国家自主创新示范区三大战略平台，是长沙转型创新发展的“西引擎”“西高地”。岳麓区有“七桥二隧三地铁一城铁”的过江通道，湘江新区综合交通枢纽和“六横四纵”的路网，长株潭城际铁路和渝长厦高速铁路在此设立多个站点。

　　目前岳麓区中心区域发展成熟，区域内的梅溪湖板块、滨江板块、洋湖板块、市府板块、大王山板块都是房产热门区域，7月份岳麓区整体新房成交均价13013元/㎡，是长沙市内六区最高成交均价。

　　3.板块概述：华润凯旋门隶属于洋湖板块。洋湖板块位于岳麓山以南、北依岳麓山、东临湘江，南至三环线，西至靳江河，北至二环线，总规划面积约19k㎡。

　　近几年来，洋湖的发展突飞猛进，目前片区已有30余家全国总部企业进驻，已投入使用的商业综合体有宜家荟聚、洋湖之心（龙湖天街），为河西片区最密集的商业集群。教育方面，片区已经引入了雅礼、长郡、麓山、长沙市一中、博才等集团教育资源。片区内交通四通八达，已形成“四纵六横”的道路网状格局，除已通车的地铁3号线外还规划有地铁8号线、11号线。

　　该板块是岳麓区南面房地产主要开发板块，近年来开发已趋于饱和，开发项目主要为宜居性楼盘，随着板块发展的逐渐成熟，板块内房价有一定上升趋势。

　　四、产品特色

　　1.特色描述：容积率2.4，纯住宅

　　2.产品特色概述：华润凯旋门是由华润置地开发的绿色生态宜居纯住宅，占地面积67490.21㎡，建筑面积200612.85㎡。楼栋园区共13栋楼，规划建设1169户。户型有106㎡、140㎡、180㎡三种，住宅产权70年，车位配比1：1。

　　作为片区少有的纯住宅小区，华润凯旋门的容积率为2.4，绿化率35%，住宅密度低而绿化率高，楼栋之间保留有绿化造景空间。两梯三户类板楼设计，公摊面积较小，纯住宅小区无商业嘈杂困扰，居住舒适度较好。

　　目前在售有建面约106-180㎡的 1#、2#、3#、4#、5#非毛坯住宅，均价14500-17500元/㎡。

　　五、户型分析

　　1.户型亮点：5.8米大方厅，采光佳

　　2.户型描述：

　　楼盘户型：140㎡

　　140㎡户型方正，为2梯3户类板楼设计。横厅尺度约5.8米面宽，餐客厅相连，加上同样5.8米宽的大景观阳台，整个室内公共区域显得十分宽敞。

　　房屋采用全屋新风系统，安装有一键断电开关以及智能猫眼等科技设备。北侧有两个景观阳台，空间都不小，均可以根据需求改造成卧室或者书房，使该户型变为4居室。

　　主卧与次卧均为南朝向，且均有不计入销售面积的飘窗赠送。其中主卧采用套间设计，房间宽度与深度都较为宽裕，独立卫浴朝北，飘窗朝南，且南北均有开窗，做到了南北通透。套房设计使得主卧私密性较强，即使关闭房门，采光、通风效果仍佳。不足的是衣帽间的设计方面，不太好把握，只能做成两排衣柜立在卫生间们两侧，后期需要考虑防水问题。

　　楼盘户型：180㎡

　　180㎡户型整体方正，动静分离设计，区域功能明确。室内搭配新风系统，南侧卧室采用三层low-e中空玻璃，防噪静音。采用大方厅设计，5.8米宽的横厅连接餐厅，同时连通南北两个阳台空间，整个室内公共区域空间感很强，采光和通风效果很好。

　　北向的两个景观阳台，可根据实际需求改造为卧室或者书房，使得该户型升为5居室。南侧三个卧室均带飘窗，项目开放的样板房中将南侧的两个次卧打通，改成了双床房，但两间卧室单独来看，空间感一般。主卧采用套房设计，与140㎡户型一样，采用南北通透大空间设计，可设计L型步入式衣帽间。值得一提的是主卧的独立卫生间，进深感十足，能摆放酒店式的双台洗脸盆，同时还能摆放浴盆，时间十分宽裕。

　　六、交通出行

　　1.出行描述：地铁便利，自驾出行通畅

　　2.轨道交通：华润凯旋门距3号线阳湖湿地站1.6公里，经过洋湖新城站、中南大学站、阜埠河站等，可便捷到达龙湖天街、大学城、市府商圈等。该站点工作日人流量较少，出行通畅，周末及假期人流量较多。

　　3.公共交通：华润凯旋门附近有5条主要公交线路，分别为207路、377路、418路、938路和4路。距最近的湖南妇女儿童医院公交站430m，乘坐938路公交可到达天心区、雨花区，直达省政府、长沙火车南站。

　　4.自驾：华润凯旋门紧邻潭州大道、连山路和长沙绕城高速，其中潭州大道向北接驳西二环，与南二环连通，方便到达岳麓山、市府板块。连山路向东接驳潇湘南路，可便捷前往市府商圈。长沙绕城高速可以直达梅溪湖、麓谷，自驾较为方便。

　　七、周边配套

　　1.配套描述：生态环境佳，教育资源配套较多

　　2.教育配套：周边教育资源有自建幼儿园，离雅礼洋湖实验中学不到1公里，另外洋湖国际新城片区内还有麓山国际洋湖实验学校、长郡双语实验学校、中加国际学校等17所学校，具体学区划分以教育部门文件为准。

　　3.医疗配套：项目西侧紧邻湖南妇女儿童医院，距离约350米。该医院依照三甲医疗机构规模、国际JCI标准创建的三级妇女儿童特色专科医院，拥有500余名医疗专业技术人才、60余名高级权威专家。

　　4.公园配套：项目距离洋湖湿地公园约2公里，另周边2公里内规划中三所的公园：小区内东侧为运动公园、西侧为凯旋乐园，南边则是市政公园。

　　5.其他配套：项目距最近的商业长沙荟聚购物中心1.2公里，距龙湖长沙洋湖天街3公里。长沙荟聚是宜家集团在中国的首个荟聚综合体，40万方的商业足以满足周边居民需求。

　　八、价格分析

　　1.价格描述：略低于周边在售新盘

　　2.价格现状：华润凯旋门在售106㎡、140㎡非毛坯住宅均价为14500元/㎡，180㎡大平层均价为17500元/㎡。洋湖板块内目前最高毛坯定价已至14200元/㎡，但周边的在售新盘中，与华润凯旋门面对面的中海阅麓山非毛坯住宅均价15000元/㎡，保利天汇在售少量非毛坯住宅均价15000元/㎡。此外，周边在售二手房较少，二手房价也随着房源的出没波动较大，靠近湘江的中国水电湘西水郡均价12300元/㎡，旷远洋湖均价15400元/㎡。对比周边同样享受洋湖配套资源、同样主打改善型户型的楼盘，华润凯旋门的价格优势一般。

　　3.价格潜力：华润凯旋门所售均为大户型产品，可改造型强，得房率较高，对于学区刚需的家庭来说性价比较高。项目所在洋湖板块周边发展逐渐成熟，商业、教育配套都较为完善，交房入住后就可以直接享受各项配套，未来8号线、11号线通车后，片区还将进一步发展。片区发展利好，近年来洋湖周边的楼面地价以及成交均价也呈现着上涨趋势。

　　九、项目亮点

　　1.生态环境较好

　　华润凯旋门距洋湖国家湿地公园仅1.7公里。

　　2.交通便利

　　距3号线洋湖湿地站1.6公里，附近有潭州大道、长沙绕城高速等主干道，方便出行。

　　3.教育资源优质

　　项目规划有自建幼儿园，距雅礼洋湖实验中学不到1公里。

　　4.舒适度高

　　低密度住宅，两梯三户类板楼设计，保证隐私和舒适性。

　　5.户型方正合理

　　5.8米方厅设计，南北通透，动线合理，南侧两卧室有赠送飘窗。

  十、项目不足

  华润凯旋门靠近绕城高速和潭州大道交汇处，南面环城高速带来的噪音是无法避免的。为此，华润凯旋门在装修时卧室朝南窗户采用了三层low-e中空玻璃降噪，并将南向阳台做了断桥铝合金封窗的处理，具体降噪效果未知。