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  楼盘评测：怡海星城

  楼盘名称：怡海星城

  开发商：湖南怡海三湘房地产开发有限公司

  产品价格：6450元/平

  产品总价：21万起

  产品户型：33-81m²住宅性质公寓

  总户数：二期1000多户

  楼栋数：二期10栋

  容积率：2.58

  绿化率：40%

  楼盘地址：芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角(长沙野生动物园北面)

  楼盘亮点

  亮点一：带然气现买现住

  项目二期虽然是住宅性质公寓，但可以燃气入户，全年供暖，还是现房，现买现住，没有烂尾交不了房的风险。

  亮点二：小面积低首付

  33m²总价21万左右，最低首付6万起，可用公积金，低税费，置业轻松。

  亮点三：百万方大盘自成一体

  项目总建面超200万方，带10万方商业配套，内部还有幼儿园、中小学、老年大学等，自成一体，生活便利。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目靠近芙蓉南路和万家丽南路，道路宽阔，日常出行不拥堵。从项目出发，往北经过月塘路和港子河路，行驶4.8km后可达友阿奥特莱斯；继续往北行驶17km左右，就是五一商圈；往东途径万家丽南路和湘府路高架桥，16.1km后是高铁站。

  公交：项目周边1km范围内有6个公交站，其中最近的是高塘路月塘路口站，位于小区大门左手边，步行100m左右即达。此外还有月塘路高云路口站、楠竹山站、天心区龙湾小学站、高云小区公交首末站和青雅丽发学校站，以及52路、58路等多条公交线路。

  地铁：项目远离城区，周边无地铁线路，最近的站点是正在建设的地铁7号线云塘站，直线距离将近1.7km，其次是地铁1号线尚双塘站，直线距离2.2km。

  周边教育：项目自建怡雅幼儿园、怡雅小学和怡雅中学，其中怡雅中学是由怡海集团和雅礼共同创办，设有初中部、高中部以及SAT国际课程中心，十二年制教育一步到位。此外，周边还有长郡天心实验学校、天心区龙湾小学、西湖小学、湖南一师三附小等公办学校。

  周边医疗：小区内设有怡康门诊，周边5km范围内仅有湘雅五医院新院区（在建中）和长沙融城医院。

  周边商业：小区自带10万方商业，有生活购物超市（1万方）、咖啡厅、健身俱乐部、美容院等，能满足日常休闲娱乐所需。项目周边有丽发商业广场（1.9km）、友阿奥特莱斯（2.7km）等商业综合体，是周末逛街吃饭的好去处。

  测评2  小区品质

  项目规划：怡海星城始建于2008年，总占地面积约1043亩，总建筑面积约210万方，总户数约2万户，容积率2.58，绿化率40%，是一个预计能入住5-6万人的大型综合性社区，小区实现全天候集中供暖。项目分为四期开发，规划约100多栋住宅，一期和三期已经售罄，四期暂未开发，目前在售的是二期。二期共10栋住宅，目前已经推出6栋，总规划1000多户，车位比1:0.7，梯户比为4梯25户、4梯36户。

  项目特色：项目创建社区养老服务中心，“怡海社区便民餐厅”，开通老人绿色通道等基本生活配套。创办了长沙怡海老年大学，学校现有校舍1200多方，学校目前有550人次每期，开设31个班，设有唱歌、跳舞、太极、瑜伽等20门专业课程。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。怡海星城高层住宅为4梯25户，4梯36户，日常等电梯会需要较长时间。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。怡海星城二期规划1000多户，车位比约为1:0.7，后期会出现停车位不足的情况。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。怡海星城的容积率为2.58，建筑密度偏低。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。怡海星城的绿化率为40%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约76.74-81.97m²精致小户型，大开间设计，承重墙少，改造性强。

  入户右手边放置鞋柜，增加收纳；左手边为餐厅，和客厅相连，增加活动空间；卫生间干湿分离，使居家生活更从容；次卧紧凑实用，靠近卫生间，起夜方便；主卧朝南，采光通风佳，室内空间充裕，兼具卧室起居和书房功能；阳台可作为厨房，明亮宽敞，以玻璃门作为隔断，既不会使油烟飘散到客厅，又能保证客厅的采光。

  作为小户型，该户型做到了功能齐全，动线静线互不干扰，亮点颇多。

  测评4  价格分析

  项目一期、三期均已售罄，目前在售二期建面约33-81m²小户型住宅，楼栋设计和户型更偏向于传统认知里的公寓，均价6450元/m²，毛坯交付。

  对比周边新房，中悦领秀城在售40-90m²毛坯公寓，均价6000-7000元/m²，距项目3km左右；丽发新城在售建面约113-144m²毛坯住宅，均价8300元/m²，距项目1.6km左右；离项目最近的京盛和府在售建面约105-129m²毛坯住宅，均价10000元/m²，洋房11600元/m²。

  对比周边二手房，天心区暮云片区的二手房整体均价约为9300元/m²，而项目自己的二手房挂牌价为6800元/m²，小区对面的五矿紫湖香醒二手房均价约为9400元/m²。

  价格潜力：6450元/m²的价格不仅远低于周边新房，和公寓相比也存在一定价格优势，再加上天然气入户+70年产权+低税费等优势，性价比可以说是拉满了。但城南短期内难有很大发展，升值潜力一般，建议以自住心态入手。