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  楼盘评测：振业悦江府

  楼盘名称：振业悦江府

  开发商：振业（长沙）房地产开发有限公司

  产品价格：待定

  产品总价：待定

  产品户型：118-140平非毛坯四房

  总户数：685户

  楼栋数：3

  容积率：4.0

  绿化率：35%

  楼盘地址：天心区南湖路与书院路交汇处

  楼盘亮点

  亮点一：地处南湖新城板块优势明显

  项目处在南湖新城板块，地理位置优越，周边商业配套成熟，环境优美，属于保值升值的黄金地段。

  亮点二：地铁口物业交通便利

  项目周边3轨线交汇，距4号线碧沙湖站仅322m，交通便利，通达全城。

  亮点三：名校环伺教育资源丰富

  项目周边名校环绕，3km范围内有雅礼中学、长郡中学、雅礼外国语学校等中小学，教育资源丰富。

  测评1  便利指数

  周边交通：

  自驾：项目周边道路为“两横两纵一隧道”规划，两横为：南湖路和南二环；两纵为：书院南路和湘江中路，一隧道为南湖路隧道。项目经南湖路隧道可以直达河西，沿书院路2公里可到达南门口商圈；沿劳动中路，途径劳动东路，12.1公里可到达高铁南站；交通路网立体成型，自驾出行便捷。但南湖路隧道早晚上下班高峰期比较拥堵，日常出行可避免早晚高峰。

  公交：项目紧邻碧沙湖公交站，出小区即达，500m范围内还有碧沙湖地铁站、古堆山、杏花园、天心一中4个公交站，及1路、55路、122路等20余条公交线路。从项目出发，坐1路公交，7站后即达五一商圈，近享繁华。

  地铁：项目周边有地铁4号线、1号线和3号线经过，距4号线碧沙湖站直线距离仅322m，属于正地铁口物业，1.5km范围内还有1号线侯家塘站、南门口站以及3号线灵官渡站，通达全城，交通便利。

  周边教育：项目3km范围内覆盖有南湖小学、曙光小学、雅礼外国语学校、雅礼书院中学等中小学，以及雅礼中学、长郡中学这样的传统名校，教育资源丰富。

  周边医疗：项目周边医疗资源丰富，4km范围内分布有长沙市第三医院、湖南省第二人民医院、长沙市中心医院、湖南省人民医院、湖南中医药大学第一附属医院、中南大学湘雅二医院、长沙市第四医院等综合型医院，距离最近的南湖医院距项目仅545m，步行可达。

  周边商业：项目周边商业氛围浓厚，1.5km左右分布有汇锦城、叮叮MALL购物广场、步步高商业广场等商业综合体，3.5km范围内覆盖有南门口商圈和五一商圈，近享繁华。

  测评2  小区品质

  项目规划：振业悦江府位于天心区南湖路与书院路交汇处，是[2020]长沙市082号地块，占地面积约1.8万方，总建面约8.1万方，规划有2栋住宅和1栋酒店式公寓，类板楼设计，每栋住宅由多个单元组成，不同单元梯户比不同，包括2梯3户和1梯2户，层高分别为24层、30层、34层和6层，共685户，其中住宅387户，公寓298户，车位400个，整体配比不到1:1，后期可能出现车位紧张的情况。项目容积率4.0，绿化率35%。

  项目特色：项目由振业集团开发，该公司是深圳市国资委直管的国有控股上市公司，具备房地产开发一级资质。振业集团历年累计开发了40多个高端品质大盘，累计面积近千万平方米，在长沙打造了多业态百万大城—振业城，产品品质有保障。

  梯户比：梯户比为住宅电梯与每层住户数的比值。梯户比越高，房子的居住舒适度越高。振业悦江府梯户比包括2梯3户和1梯2户，中规中矩。

  车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。振业悦江府规划685户，其中住宅387户，公寓298户，车位400个，整体配比不到1:1，后期可能出现车位紧张的情况。

  容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。振业悦江府的容积率为4.0，建筑密度偏高，舒适舒适度会受影响。

  绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。振业悦江府的绿化率为35%，环境优美。

  测评3  主力户型分析

  建面约132-134m²四居室，两厅两卫格局，室内面积无浪费，明厨明卫明厅，采光极佳。

  入户三角形玄关设计，不规则的形状给设计带来更多可能性，也使其区别于市面上其它户型；客厅、餐厅一体化，大横厅设计，视觉效果阔绰，空间感十足；厨房朝南，U型设计，动线流畅，采光通风效果好，利于排出油烟；卫生间朝北，干湿分离，三段式设计，多口之家生活更方便。

  主卧套房设计，带步入式衣帽间和独立卫生间，入户视线被遮挡，充分保证室内隐私；次卧均朝北，一字排开，西侧卧室面积宽阔，东次卧和书房之间没有承重墙，改造性强。

  综合来看，该户型将空间利用到了极致，没有面积浪费，但不规则的形状也会使边边角角难以利用，普通家具可能无法完美契合，提高了装修难度。而且这个户型和对面单元隔得很近，居家隐私得不到保障。

  测评4  价格分析

  振业悦江府是[2020]长沙市082号地块，住宅毛坯限价13000元/m²，目前暂未开盘，放风价为15500元/m²，带装修交付。

  对比周边新房，距项目不到1km的招商华发天汇在售建面约115-148平非毛坯住宅，均价15300元/m²，价格差距不大，而2km左右的新力铂园在售非毛坯住宅，均价14500元/m²，每平价格低1000元，但没有地铁优势。

  对比周边二手房，与项目一街之隔的保利国际广场住宅挂牌均价约为19000元/平，稍远的东怡外国二手房均价为12000元/m²。

  综合来看，振业悦江府和周边竞品的价格差距不大，但地段更好，与二手房相比则存在一定价格倒挂，优势较为明显，具备一定保值升值潜力。

  价格潜力：项目所在的南湖新城板块距南门口、五一商圈仅有3km左右的距离，配套齐全，而且临湘江，瞰岳麓，环境优美，处于保值升值的黄金地段，综合来看项目未来有一定的升值空间。